Après la canicule sans précédent de l’été 2026, le Gouvernement active deux leviers fiscaux pour les exploitations touchées : un dégrèvement d’office de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFNB), calculé selon les pertes de récoltes constatées, et le report de la date limite de paiement au 15 novembre 2026. Aucune démarche n’est exigée pour en bénéficier, mais propriétaires et fermiers ont chacun des réflexes à adopter : vérifier le taux retenu, réclamer si la perte réelle est plus lourde, et surtout reverser le dégrèvement au preneur lorsque les terres sont louées. Décryptage et mode d’emploi.

Ce qu’annonce le Gouvernement pour les pertes de récoltes de 2026

Le communiqué de presse publié le 20 septembre 2026 par Annie Genevard, ministre de l’Agriculture, et David Amiel, ministre de l’Action et des Comptes publics, part d’un constat : le territoire métropolitain a connu « une période de canicule sans précédent au cours de cet été 2026 », avec des baisses de rendement importantes sur de nombreuses productions.

Plutôt que de laisser chaque exploitant déposer sa propre demande, l’État organise une procédure collective fondée sur l’article 1398 du code général des impôts. Trois mesures se combinent :

• un dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés non bâties, accordé d’office par parcelle, proportionnellement aux pertes ;
• un report de la date limite de paiement de cette taxe au 15 novembre 2026, le temps que les dégrèvements soient calculés ;
• un examen « bienveillant » par l’administration fiscale des demandes de délais de paiement et de remises gracieuses.

Le dégrèvement de taxe foncière pour pertes de récoltes : comment il fonctionne

Le fondement : l’article 1398 du code général des impôts

L’article 1398 du CGI prévoit qu’en cas de pertes de récoltes sur pied causées par la grêle, la gelée, l’inondation, l’incendie ou tout autre événement extraordinaire, les contribuables peuvent obtenir un dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Selon la doctrine administrative (BOI-IF-TFNB-50-10-20), trois conditions caractérisent l’événement extraordinaire : il est naturel, il est indépendant de la volonté des intéressés, et il cause des dommages excédant ceux habituellement supportés. Une canicule exceptionnelle entre dans ce cadre.

Le dégrèvement est proportionnel à l’importance de la perte, c’est-à-dire au rapport entre la quantité perdue et la quantité qui aurait normalement été récoltée. Une perte de 40 % sur une parcelle ouvre droit, en principe, à un dégrèvement de 40 % de la taxe afférente à cette parcelle.

Le rôle des DDT et de la DGFiP

La mécanique repose sur deux administrations :

1. Les directions départementales des territoires (DDT) mènent une expertise locale. Elles arrêtent le périmètre des parcelles touchées, les cultures concernées et les taux de perte définitifs, par zone et par culture.
2. La Direction générale des Finances publiques (DGFiP) reçoit ces éléments et applique d’office les dégrèvements sur les avis de taxe foncière des propriétaires concernés.

Concrètement, un propriétaire de parcelles en grandes cultures situées dans une zone reconnue verra le montant dû diminuer, sans avoir rien demandé. La liste des parcelles dégrevées est en principe transmise aux mairies, ce qui permet aux exploitants de vérifier que leurs terres y figurent.

Report au 15 novembre 2026 : quand et combien payer

Dans les départements concernés, la date limite de paiement de la TFNB est exceptionnellement reportée au 15 novembre 2026, au lieu de l’échéance habituelle de mi-octobre. Ce délai supplémentaire laisse aux DDT le temps de finaliser leurs expertises et à la DGFiP celui d’émettre les avis de dégrèvement.

Étape	Qui ?	Quand ?
Expertise des pertes, périmètre et taux par culture	DDT	Automne 2026
Calcul et émission des dégrèvements d’office	DGFiP	Avant le 15 novembre 2026
Paiement du solde de TFNB, après déduction du dégrèvement	Propriétaire	Au plus tard le 15 novembre 2026
Réclamation individuelle si la perte dépasse le taux collectif	Propriétaire ou exploitant	Dès que possible
Reversement du dégrèvement au fermier	Bailleur	Dès réception de l’avis de dégrèvement

Le contribuable ne règle que l’impôt restant dû après déduction de la somme dégrevée. Si vous avez déjà payé l’intégralité de la taxe, le dégrèvement donne en principe lieu à une restitution. Et si le paiement reste difficile malgré tout, la DGFiP s’est engagée à examiner avec bienveillance les demandes de délais de paiement ou de remise gracieuse : adressez-les à votre service des impôts, de préférence par la messagerie sécurisée de votre espace sur impots.gouv.fr.

Perte supérieure au taux collectif : la réclamation individuelle

Le taux fixé par la DDT est une moyenne par zone et par culture. Or les pertes varient fortement d’une parcelle à l’autre selon l’exposition, la nature du sol, la réserve utile en eau ou la date de semis. Le communiqué le prévoit expressément : une réclamation individuelle reste possible

• lorsque votre perte réelle est supérieure au taux collectif retenu pour votre secteur ;
• lorsque la procédure collective n’a pas pu être mise en œuvre sur votre commune.

Une réclamation individuelle se prépare avec des éléments objectifs. Plus le dossier est chiffré, plus il a de chances d’aboutir :

• rendements historiques de la parcelle (moyenne des cinq dernières années, par exemple) ;
• rendement 2026 justifié : bons de livraison, attestations de coopérative ou de négoce, pesées ;
• déclaration PAC et assolement de l’année ;
• photographies datées, constats, et le cas échéant rapport d’expertise établi par un expert agricole et foncier ;
• références cadastrales précises des parcelles concernées.

Propriétaires, fermiers et métayers peuvent agir séparément ou conjointement. Les délais de réclamation prévus par l’article 1398 du CGI sont courts : ne tardez pas, et rapprochez-vous de votre service des impôts pour connaître les modalités applicables dans votre département.

Terres louées : le dégrèvement revient au fermier

C’est le point que beaucoup de propriétaires ignorent, et qui concerne une large part des terres : selon les chiffres relayés par la presse agricole, les terres louées à des propriétaires-bailleurs représentent environ la moitié de la surface agricole utile. Le dégrèvement est calculé et versé au propriétaire, puisque c’est lui qui est redevable de la taxe foncière. Mais c’est le fermier qui a subi la perte de récolte.

L’article L. 411-24 du code rural et de la pêche maritime tranche : la somme dont le bailleur est dégrevé bénéficie au preneur. La ministre de l’Agriculture l’a rappelé en septembre 2026 : lorsque le dégrèvement est accordé au bailleur d’un bien rural, il doit être reversé au preneur à bail. Ne pas le faire, c’est méconnaître une obligation légale du statut du fermage.

Comment le reverser en pratique

• Par imputation sur le fermage : le montant dégrevé vient en déduction de la prochaine échéance. C’est la solution la plus simple, à condition de le faire figurer clairement sur l’appel de fermage ou la quittance.
• Par remboursement direct au preneur, par virement, avec un courrier précisant les parcelles, l’année et le montant.

Le fermier peut, de son côté, se rapprocher du service des impôts pour connaître le montant dégrevé sur les parcelles qu’il exploite. Mieux vaut donc anticiper et documenter le reversement.

Au-delà de la taxe foncière : les réflexes à avoir après la canicule

Le dégrèvement de TFNB n’indemnise qu’une petite partie des pertes. Il s’ajoute, sans s’y substituer, aux autres dispositifs : assurance récolte multirisque climatique, indemnité de solidarité nationale pour les exploitants non assurés, reports de cotisations sociales que peut accorder la MSA. Quelques réflexes méritent d’être pris dès maintenant :

• Conserver toutes les preuves de la perte : elles serviront pour la réclamation fiscale, l’assureur et, le cas échéant, un échange avec le bailleur.
• Anticiper la trésorerie : le report au 15 novembre ne supprime pas l’échéance du fermage, qui reste due aux dates prévues par le bail. En cas de difficulté, mieux vaut en parler tôt avec le bailleur que de laisser s’installer un impayé de fermage.
• Bailleurs : préparez dès maintenant le reversement du dégrèvement et mettez à jour vos appels de fermage, en tenant compte aussi de l’indice des fermages applicable à compter du 1^er octobre.
• Documenter l’état des parcelles : une canicule sévère peut laisser des traces durables sur les sols, les haies ou les cultures pérennes (vergers, vignes), utiles à connaître en vue d’un état des lieux ou d’une évaluation.

Questions fréquentes

Dois-je faire une demande pour obtenir le dégrèvement de taxe foncière ?

Non. Dans les zones retenues, le dégrèvement est accordé d’office par la DGFiP à partir des taux de perte fixés par la DDT. Une démarche n’est utile que si votre perte réelle dépasse le taux collectif ou si votre commune n’a pas été couverte.

Quelle est la nouvelle date limite de paiement de la taxe foncière non bâtie ?

Dans les départements concernés, la date limite est reportée au 15 novembre 2026. Vous ne payez que le montant restant dû après déduction du dégrèvement.

Le propriétaire doit-il reverser le dégrèvement à son fermier ?

Oui. En application de l’article L. 411-24 du code rural et de la pêche maritime, la somme dont le bailleur est dégrevé pour pertes de récoltes bénéficie au preneur. Le reversement se fait par imputation sur le fermage ou par remboursement direct.

Que faire si ma perte est plus élevée que le taux retenu par la DDT ?

Déposez une réclamation individuelle auprès de votre service des impôts, en joignant des justificatifs chiffrés : rendements historiques, rendement 2026, bons de livraison, déclaration PAC et, le cas échéant, un rapport d’expertise agricole.

J’ai déjà payé ma taxe foncière : suis-je remboursé ?

Le dégrèvement porte sur la taxe de l’année. S’il intervient après le paiement, il donne en principe lieu à une restitution de la somme dégrevée par l’administration fiscale.

Le dégrèvement de TFNB remplace-t-il l’assurance récolte ?

Non. Il ne porte que sur la taxe foncière et reste modeste au regard des pertes. Il se cumule avec l’assurance récolte et, pour les exploitants non assurés, avec l’indemnité de solidarité nationale lorsque ses conditions sont réunies.

Sources : communiqué de presse du ministère de l’Agriculture et du ministère de l’Action et des Comptes publics, « Perte de récoltes des agriculteurs : des mesures de soutien pour faire face à la baisse du rendement des productions agricoles liée aux aléas climatiques », 20 septembre 2026, n° 1045 (presse.economie.gouv.fr) ; article 1398 du code général des impôts ; BOI-IF-TFNB-50-10-20 ; articles L. 411-24 et L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime. Article à jour au 22 septembre 2026 ; les départements, cultures et taux de perte sont fixés localement par les DDT.

Le marché forestier n’a jamais échangé autant de surfaces. Selon les Safer, 176 300 hectares de bois et forêts ont changé de mains en 2025, un niveau record. Le prix moyen atteint 4 950 euros par hectare, en hausse de 2,5 %. Pourtant, le prix du bois a reculé de 11 %. Comment expliquer cet engouement ? En grande partie par la fiscalité forestière, qui reste l’une des plus favorables du patrimoine français. Chiffres clés et mode d’emploi pour les propriétaires.

Prix des forêts 2025 : les chiffres clés des Safer

Les Safer ont publié le 21 mai 2026 leur bilan annuel du marché forestier. Il confirme un marché très dynamique, porté par la vente de grands massifs.

Indicateur	2025	Évolution sur un an
Nombre de ventes	23 030	+5,4 %
Surface échangée	176 300 ha	+18,5 %
Valeur totale	2,17 milliards d’euros	+7,7 %
Prix moyen	4 950 €/ha	+2,5 %
Forêts de 10 à 25 ha	4 330 €/ha	record

Les écarts régionaux restent toutefois considérables. Dans le Massif central, l’hectare vaut en moyenne 2 850 euros (-0,2 %). Dans le Nord et le Bassin parisien, il atteint en revanche 7 880 euros (+3,1 %). Ainsi, l’écart entre ces deux zones se creuse encore.

Un paradoxe : le bois baisse, la forêt monte

Le prix moyen du bois a reculé de 11 % en 2025. Cette baisse masque cependant deux tendances opposées. D’un côté, les résineux progressent. De l’autre, le chêne subit un fort repli et retrouve un niveau proche de 2021.

Pourquoi, dans ces conditions, le prix des forêts augmente-t-il ? La réponse tient d’abord au profil des acheteurs. Beaucoup n’achètent pas une forêt pour son revenu immédiat. Ils recherchent plutôt un actif stable, une réserve de valeur et une fiscalité douce. De plus, la forêt attire des investisseurs sensibles au stockage du carbone et à la biodiversité.

Qui achète des forêts ?

• Les personnes morales privées (sociétés agricoles, forestières ou autres) : 51 % des surfaces, en hausse de 34,1 %.
• Les particuliers non agriculteurs : 21 % des surfaces (+16,5 %).
• Enfin, les agriculteurs : 8 % des surfaces (+5,4 %).

Par ailleurs, les ventes de grands massifs de plus de 100 hectares atteignent des niveaux inédits (+64,5 % en surface). Les petites forêts de moins de 10 hectares progressent aussi, de 5,4 %. Elles représentent un tiers des surfaces vendues.

Ce qui fait la valeur d’une forêt

Deux forêts de même surface peuvent avoir des valeurs très différentes. L’expert forestier distingue en effet la valeur du fonds, c’est-à-dire le sol, et celle de la superficie, c’est-à-dire le bois sur pied. Il examine notamment :

• les essences et leur qualité : chêne de tranchage, douglas, pin, taillis ;
• le volume de bois sur pied et l’âge des peuplements ;
• la desserte : chemins, places de dépôt, accès pour les grumiers ;
• l’état sanitaire, face aux sécheresses et aux scolytes ;
• les droits annexes : chasse, étangs, bâtiments.

La chasse, en particulier, peut représenter un revenu régulier. Sur ce point, lisez notre article sur le bail de chasse et les dégâts de gibier.

La fiscalité forestière : quatre avantages majeurs

1. La transmission : le régime « Monichon »

C’est l’avantage le plus puissant. Lors d’une donation ou d’une succession, les bois et forêts sont exonérés à hauteur des trois quarts de leur valeur (article 793 du CGI). Les droits ne portent donc que sur 25 % de la valeur. En contrepartie, les héritiers ou donataires s’engagent à appliquer une gestion durable pendant 30 ans. La direction départementale des territoires délivre à cet effet un certificat, sur la base d’un document de gestion agréé.

2. L’IFI : une exonération des trois quarts

De même, les bois et forêts sont exonérés d’impôt sur la fortune immobilière à hauteur de 75 % de leur valeur (article 976 du CGI). Les conditions sont proches : un document de gestion durable doit s’appliquer. Notre fiche IFI et biens ruraux en présente le détail.

3. Le DEFI Forêt : un coup de pouce à l’investissement

Le dispositif d’encouragement fiscal à l’investissement en forêt (article 200 quindecies du CGI) offre un avantage de 25 % des dépenses éligibles. Il concerne notamment l’achat de terrains boisés et les travaux forestiers. Les dépenses sont plafonnées à 6 250 euros par an pour une personne seule et 12 500 euros pour un couple. Le dispositif s’applique aux opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2027.

4. La plus-value de cession

Enfin, la vente d’une forêt relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Elle bénéficie cependant d’un abattement spécifique de 10 euros par hectare et par année de détention (article 150 VD du CGI). Les abattements pour durée de détention s’appliquent en outre, comme pour tout bien immobilier.

Acheter, vendre ou transmettre une forêt : nos conseils

Vous vendez une petite parcelle ? Pensez au droit de préférence des voisins. Pour une forêt de moins de 4 hectares, les propriétaires voisins doivent être informés de la vente (article L. 331-19 du code forestier). Notre article sur le droit de préférence des voisins détaille la procédure.

Vous achetez ? Faites d’abord inventorier le bois sur pied. Vérifiez ensuite l’état sanitaire, la desserte et l’existence d’un PSG. Enfin, anticipez les coupes et les travaux des dix prochaines années.

Vous transmettez ? Le régime Monichon réduit fortement les droits. Toutefois, l’engagement de 30 ans lie les héritiers. Il faut donc en parler en famille. Le groupement forestier peut par ailleurs faciliter la transmission entre plusieurs enfants.

Dans tous les cas, une évaluation précise sécurise l’opération. Elle sert de référence face à l’administration fiscale et entre cohéritiers. Découvrez comment se déroule une expertise foncière.

Questions fréquentes

Quel est le prix moyen d’un hectare de forêt en 2025 ?

Selon les Safer, l’hectare de forêt vaut en moyenne 4 950 euros en 2025, en hausse de 2,5 %. Il varie de 2 850 euros dans le Massif central à 7 880 euros dans le Nord et le Bassin parisien.

Pourquoi le prix des forêts augmente-t-il alors que le prix du bois baisse ?

Les acheteurs recherchent surtout un actif patrimonial stable et une fiscalité avantageuse. La demande de grands massifs par des sociétés privées soutient aussi les prix.

Quels sont les avantages fiscaux d’une forêt en cas de succession ?

Le régime dit Monichon exonère de droits les trois quarts de la valeur des bois et forêts transmis. Les héritiers doivent s’engager à appliquer une gestion durable pendant 30 ans.

Une forêt est-elle soumise à l’IFI ?

Oui, mais elle est exonérée à hauteur de 75 % de sa valeur, à condition qu’un document de gestion durable s’applique.

Le plan simple de gestion est-il obligatoire ?

Le plan simple de gestion est obligatoire pour les forêts d’au moins 20 hectares. En dessous, il est facultatif mais conditionne souvent l’accès aux avantages fiscaux.

Sources : Safer, « Edition 2026 : le marché des forêts en 2025 », Le Mag Safer, 21 mai 2026 (mag.safer.fr) ; code général des impôts, articles 150 VD, 200 quindecies, 793 et 976 ; code forestier, article L. 331-19. Article à jour au 18 septembre 2026 ; les dispositifs fiscaux restent soumis à conditions, à vérifier au cas par cas.

Le 29 septembre, jour de la Saint-Michel, reste dans de nombreuses régions la date d’entrée et de sortie des fermiers. Les récoltes sont rentrées et les semis d’automne n’ont pas commencé. C’est donc le moment où les baux ruraux prennent fin ou se renouvellent. Or, le congé bail rural obéit à des règles strictes : préavis de 18 mois, acte de commissaire de justice, motifs précis. Une erreur de forme suffit à le rendre nul. Voici l’essentiel pour les bailleurs comme pour les preneurs.

La Saint-Michel, une échéance historique des baux ruraux

Dans une grande partie de la France, les baux ruraux commencent et finissent à la Saint-Michel. Cette date correspond en effet à la fin du cycle agricole. Les moissons sont terminées, et le nouvel exploitant peut préparer les semis d’automne. D’autres usages locaux existent toutefois : la Saint-Martin, le 11 novembre, ou le 25 mars dans certaines régions.

En principe, la date d’échéance figure dans le bail. À défaut, les usages locaux s’appliquent. Il faut donc toujours vérifier le contrat avant de calculer un délai. Notre fiche durée du bail rural rappelle les règles de base.

Sans congé, le bail se renouvelle automatiquement

Le bail rural est conclu pour 9 ans minimum (article L. 411-5 du code rural). Toutefois, à son terme, il ne s’éteint pas de lui-même. En effet, faute de congé régulier, il se renouvelle pour une nouvelle période de 9 ans (articles L. 411-46 et L. 411-50).

Le bail renouvelé reprend en principe les clauses et conditions du bail précédent. Cependant, les parties peuvent en discuter certains points. En cas de désaccord, le tribunal paritaire des baux ruraux peut notamment fixer le prix du nouveau fermage. Pour approfondir, consultez notre fiche renouvellement du bail rural.

Le congé du bailleur : délais, forme et motifs

Un préavis de 18 mois

Le bailleur qui veut mettre fin au bail doit délivrer congé au moins 18 mois avant l’expiration (article L. 411-47). Ce délai est d’ailleurs impératif. Un congé tardif est donc sans effet, et le bail se renouvelle.

Échéance du bail (Saint-Michel)	Date limite de délivrance du congé
29 septembre 2027	29 mars 2026 (délai déjà dépassé)
29 septembre 2028	29 mars 2027
29 septembre 2029	29 mars 2028

Autrement dit, un bailleur dont le bail expire à la Saint-Michel 2028 doit agir avant la fin mars 2027. Mieux vaut d’ailleurs prévoir une marge de sécurité de quelques semaines.

Un acte de commissaire de justice

Le congé doit être délivré par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par un commissaire de justice (anciennement huissier). Une lettre recommandée ne suffit pas pour le bailleur. Par ailleurs, en cas de pluralité de preneurs, chacun doit recevoir le congé.

Des mentions obligatoires

Ensuite, le congé doit indiquer ses motifs. En cas de reprise, il précise aussi l’identité et l’adresse du bénéficiaire. Il doit en outre reproduire les termes de l’article L. 411-54, qui rappelle au preneur son droit de contester. L’absence de ces mentions entraîne la nullité, si elle induit le preneur en erreur.

Les motifs de congé admis

La reprise pour exploiter

C’est d’abord le motif le plus courant. Le bailleur peut reprendre les terres pour lui-même, son conjoint, son partenaire de Pacs ou un descendant majeur (article L. 411-58). Le bénéficiaire doit cependant remplir des conditions strictes (article L. 411-59) :

• exploiter personnellement et effectivement les terres pendant au moins 9 ans ;
• disposer du matériel et du cheptel nécessaires, ou des moyens de les acquérir ;
• habiter à proximité du fonds ;
• être en règle avec le contrôle des structures, ou avoir obtenu l’autorisation d’exploiter.

Par conséquent, une reprise frauduleuse expose le bailleur à des dommages et intérêts, voire à la réintégration du fermier. Notre fiche congé pour reprise détaille la jurisprudence.

L’âge de la retraite du preneur

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement lorsque le preneur a atteint l’âge de la retraite (article L. 411-64). Des règles particulières protègent toutefois le fermier qui n’a pas encore droit à une pension complète. Voir notre fiche congé pour âge de la retraite.

Les manquements du preneur

Enfin, des manquements graves peuvent justifier un refus de renouvellement. C’est notamment le cas de retards répétés de paiement ou d’agissements compromettant la bonne exploitation du fonds. Dans ce cas, le bailleur doit pouvoir les prouver.

Le fermier peut contester dans un délai de 4 mois

Cependant, le preneur qui reçoit un congé n’est pas démuni. Il peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de 4 mois à compter de sa réception (article L. 411-54). Passé ce délai, il est forclos, sauf si le congé est lui-même irrégulier. C’est pourquoi la reproduction de cet article dans l’acte est si importante.

Concrètement, le tribunal vérifie la forme du congé, la réalité du motif et les conditions de la reprise. Pour en savoir plus, consultez notre fiche sur le tribunal paritaire des baux ruraux.

La sortie de ferme : état des lieux et indemnité

Ainsi, quand le bail prend fin, la sortie de ferme doit être préparée. Deux points concentrent l’essentiel des litiges.

D’abord, l’état des lieux. Le code rural impose d’établir un état des lieux à l’entrée du preneur (article L. 411-4). À la sortie, on le compare avec la situation réelle des terres et des bâtiments. Sans état des lieux d’entrée, la preuve devient donc délicate. Voir notre fiche état des lieux du bail rural.

Ensuite, l’indemnité au preneur sortant. Le fermier qui a amélioré le fonds a droit à une indemnité (articles L. 411-69 et suivants). Elle couvre par exemple des bâtiments, des plantations ou des travaux de drainage réalisés avec l’accord du bailleur. Son calcul tient compte, de plus, de l’amortissement. Une expertise permet de chiffrer ces montants. Consultez notre fiche indemnité au preneur sortant.

Enfin, si le bailleur est décédé ou si les terres sont vendues, d’autres règles s’appliquent. Lisez à ce sujet notre article sur le bail rural au décès du propriétaire.

Questions fréquentes

Quel est le délai de préavis pour donner congé d’un bail rural ?

Le bailleur doit délivrer congé au moins 18 mois avant la fin du bail, par acte de commissaire de justice. Pour un bail qui expire le 29 septembre 2028, le congé doit donc être délivré au plus tard le 29 mars 2027.

Peut-on donner congé d’un bail rural par lettre recommandée ?

Non, pas pour le bailleur. Le congé doit être délivré par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par un commissaire de justice. Une lettre recommandée n’est pas valable.

Que se passe-t-il si aucun congé n’est donné ?

Le bail rural se renouvelle automatiquement pour 9 ans. Le bail renouvelé reprend en principe les clauses et conditions du bail précédent.

Combien de temps le fermier a-t-il pour contester un congé ?

Le preneur dispose de 4 mois à compter de la réception du congé pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Passé ce délai, il est en principe forclos.

Pourquoi la Saint-Michel est-elle une date importante pour les baux ruraux ?

Le 29 septembre, jour de la Saint-Michel, est dans de nombreuses régions la date traditionnelle d’entrée et de sortie des fermiers. Elle correspond à la fin des récoltes et précède les semis d’automne.

Sources : code rural et de la pêche maritime, articles L. 411-4, L. 411-5, L. 411-46, L. 411-47, L. 411-50, L. 411-54, L. 411-58, L. 411-59, L. 411-64 et L. 411-69 et suivants (Légifrance). Article à jour au 15 septembre 2026 ; il ne remplace pas l’analyse de votre bail et des usages locaux.

Après deux années de repli, les maisons à la campagne retrouvent des acheteurs. Selon les Safer, 93 450 ventes ont été signées en 2025, soit une hausse de 15 %. Le prix moyen du lot atteint 210 000 euros, en progression de 3,6 %. Cette reprise profite aux vendeurs, à condition de fixer le bon prix. En effet, les acquéreurs restent attentifs à l’état du bâti, à la performance énergétique et au terrain. Chiffres clés, tendances et méthode pour estimer votre maison rurale.

Maison à la campagne : les chiffres du marché en 2025

Les Safer suivent chaque année les ventes de maisons situées en zone rurale. Elles retiennent en général les biens vendus avec moins de 5 hectares de terrain. Leur étude 2026, publiée le 21 mai, confirme un net rebond. Le marché avait en effet reculé en 2022 et 2023, puis stagné en 2024.

Indicateur	2025	Évolution sur un an
Nombre de ventes	93 450	+15,0 %
Surface échangée	44 900 ha	+13,9 %
Valeur totale	23,63 milliards d’euros	+20,0 %
Prix moyen du lot	210 000 €	+3,6 %
Surface moyenne du terrain	4 800 m²	-1,0 %

La reprise reste cependant incomplète. Le marché de l’ancien demeure en effet inférieur de 23,2 % à son pic de 2021, en nombre de ventes. Autrement dit, la dynamique est réelle, mais les volumes records de l’après-Covid ne sont pas revenus.

Pourquoi le marché repart

Des taux de crédit plus accessibles

Le premier moteur est financier. Les taux des crédits à l’habitat ont baissé tout au long de 2025. Ils atteignent 3,08 % en décembre, soit 0,22 point de moins qu’un an plus tôt. De nombreux ménages peuvent donc emprunter à nouveau.

Des prix redevenus raisonnables

Le second moteur tient aux prix. Après deux années de baisse, les maisons rurales sont redevenues abordables. Les acheteurs en ont profité. Pourtant, la hausse de 3,6 % reste mesurée. Les vendeurs ne peuvent donc pas revenir aux prix de 2021 et 2022.

Des acheteurs plus jeunes

Par ailleurs, le profil des acquéreurs change. Leur âge moyen tombe à 43 ans, en baisse de sept mois. C’est la deuxième année consécutive de rajeunissement. Ces jeunes ménages recherchent surtout une résidence principale avec du terrain. Ils se montrent en outre très attentifs au coût de l’énergie.

Où le marché progresse-t-il le plus ?

Le marché progresse dans l’ensemble des régions. Les ventes sont particulièrement nombreuses en Nouvelle-Aquitaine, en Auvergne-Rhône-Alpes et en Bretagne. À l’inverse, la reprise reste plus timide en Bourgogne-Franche-Comté et en Normandie.

Les prix, eux, varient fortement selon la localisation. Ils restent élevés autour des métropoles et sur le littoral. En revanche, ils demeurent modérés dans les zones rurales isolées. Une moyenne nationale de 210 000 euros ne dit donc rien de la valeur d’une maison précise. Pour une vision de long terme, lisez notre analyse sur l’évolution du foncier en France.

Comment estimer une maison à la campagne

Estimer une maison rurale demande plus de finesse qu’en ville. Les biens sont rarement comparables entre eux. L’expert s’appuie d’abord sur les ventes récentes du secteur. Ensuite, il ajuste la valeur selon plusieurs critères propres au bien.

Le bâti et son état

La qualité de la construction compte beaucoup. Une longère en pierre bien entretenue ne vaut pas une maison à rénover entièrement. L’expert examine notamment la toiture, les murs, l’assainissement et l’installation électrique. Le coût des travaux vient ensuite en déduction de la valeur.

La performance énergétique

Le DPE est devenu un critère central. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location. Les logements classés F suivront en 2028. Par conséquent, une passoire thermique subit une décote nette, surtout pour un acheteur investisseur. Notre fiche DPE et location détaille le calendrier.

Le terrain et les dépendances

Le terrain moyen atteint 4 800 m². Un grand jardin, un verger ou une prairie attenante ajoutent de la valeur. De même, une grange, une écurie ou un ancien atelier offrent un potentiel. Ils peuvent devenir un gîte ou un espace de travail. Consultez à ce sujet notre fiche valoriser ses dépendances.

L’environnement et l’accès

Enfin, l’environnement pèse sur le prix. La distance aux services, la desserte en fibre et la proximité d’une gare comptent de plus en plus. À l’inverse, une exploitation d’élevage voisine ou une route passante peuvent réduire l’attractivité.

Vendre en 2026 : nos conseils

Le contexte reste favorable aux vendeurs réalistes. Voici les réflexes à adopter.

1. Fixez un prix juste dès le départ. Un bien surévalué reste en vitrine et finit par se négocier à la baisse.
2. Faites réaliser les diagnostics tôt. Un DPE connu à l’avance évite les mauvaises surprises en fin de négociation.
3. Valorisez le terrain et les annexes. Précisez les surfaces, les accès et les usages possibles.
4. Anticipez la fiscalité. Une résidence secondaire supporte l’impôt sur la plus-value. Voir notre fiche plus-value immobilière.

Enfin, si vous hésitez entre vendre et louer, comparez les deux options. Notre article quand et pourquoi faire évaluer son bien vous aidera à trancher. Pour une estimation détaillée, consultez aussi notre fiche estimer une maison de campagne.

Questions fréquentes

Quel est le prix moyen d’une maison à la campagne en 2025 ?

Selon les Safer, le prix moyen d’une maison à la campagne atteint 210 000 euros en 2025, en hausse de 3,6 %. Le terrain moyen vendu avec la maison mesure 4 800 m².

Le marché des maisons à la campagne est-il en hausse ?

Oui. Le nombre de ventes progresse de 15 % en 2025, avec 93 450 transactions. Le marché reste toutefois inférieur de 23,2 % à son pic de 2021.

Qui achète des maisons à la campagne ?

Les acheteurs rajeunissent pour la deuxième année consécutive. Leur âge moyen atteint 43 ans en 2025. Ils recherchent surtout une résidence principale avec du terrain.

Le DPE influence-t-il le prix d’une maison rurale ?

Oui. Depuis 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location, et les logements classés F suivront en 2028. Une mauvaise étiquette entraîne donc une décote, surtout auprès des investisseurs.

Comment connaître la valeur de ma maison à la campagne ?

Un expert immobilier compare votre bien aux ventes récentes du secteur. Il ajuste ensuite la valeur selon l’état du bâti, le DPE, le terrain, les dépendances et l’environnement.

Sources : Safer, « Edition 2026 : le marché des maisons à la campagne en 2025 », Le Mag Safer, 21 mai 2026 (mag.safer.fr) ; données consultables sur le-prix-des-terres.fr. Article à jour au 9 septembre 2026.

Les vendanges commencent et, avec elles, les questions des propriétaires. Que vaut aujourd’hui un hectare de vigne ? Selon l’étude publiée par les Safer en mai 2026, le marché des vignes repart en volume en 2025, avec 10 930 ventes. Cependant, les prix reculent dans presque tous les bassins. Les vignes AOP perdent 2,9 %, les vignes à eaux-de-vie s’effondrent et les vins sans appellation baissent encore. Décryptage des chiffres et méthode pour estimer un vignoble avec justesse.

Prix des vignes 2025 : ce que disent les chiffres des Safer

Chaque printemps, les Safer publient le bilan des marchés fonciers ruraux de l’année écoulée. L’édition 2026, parue le 21 mai, porte donc sur l’année 2025. Elle dessine ainsi un marché à deux vitesses. D’un côté, les ventes repartent après deux années de repli et une année 2024 stable. De l’autre, les prix continuent de glisser.

En volume, le marché progresse nettement. Les Safer recensent en effet 10 930 transactions (+4,5 %) pour 19 000 hectares (+0,5 %). La valeur échangée atteint ainsi 1,65 milliard d’euros, en hausse de 16,3 %. Pour autant, cette hausse ne traduit pas une remontée des prix, puisque ceux-ci reculent.

Catégorie de vignes	Prix moyen 2025	Évolution sur un an
Vignes AOP (toutes appellations)	171 400 €/ha	-2,9 %
Vignes AOP hors Champagne	n.c.	-6,8 %
Vignes à eaux-de-vie AOP (Cognac, Armagnac)	23 200 €/ha	-54,5 %
Vignes hors AOP (vins de consommation courante)	12 800 €/ha	-7,7 %

Il faut lire ces moyennes avec prudence. La moyenne AOP reste en effet tirée vers le haut par la Champagne et la Bourgogne, où l’hectare dépasse le million d’euros dans certaines appellations. À l’inverse, de nombreuses appellations du Bordelais ou du Languedoc se négocient à quelques dizaines de milliers d’euros.

Pourquoi les prix des vignes reculent

En réalité, plusieurs facteurs pèsent en même temps sur la valeur du foncier viticole. Les Safer en citent trois principaux.

• Une récolte historiquement basse. La vendange 2025 reste quasi stable, mais à un niveau faible. La canicule et la baisse des surfaces cultivées l’expliquent.
• Des exportations en recul. Les droits de douane aux États-Unis et en Chine freinent les ventes à l’étranger. Le cognac en souffre donc particulièrement.
• Une consommation de vin en baisse. Les Français boivent moins de vin, surtout de vin rouge. Par conséquent, les vignobles de vins courants perdent de leur attrait.

Par ailleurs, les campagnes d’arrachage aidées réduisent le vignoble dans plusieurs bassins en surproduction. Elles soulagent le marché du vin. Toutefois, elles augmentent aussi l’offre de parcelles à vendre ou à reconvertir. Pour en savoir plus, consultez notre fiche arrachage et replantation.

Le cas des vignes à cognac

La chute de 54,5 % des vignes à eaux-de-vie est spectaculaire. Elle reflète la crise du cognac, dont les stocks sont élevés et les débouchés chinois fragilisés. En pratique, beaucoup de vendeurs ne trouvent plus preneur aux prix d’avant 2023. Les acquéreurs, eux, anticipent une restructuration durable du vignoble charentais.

Les bassins qui résistent

Pourtant, tout ne baisse pas. En effet, les bassins Bourgogne-Beaujolais-Savoie-Jura et Val de Loire-Centre sont encore en hausse. Leurs vins blancs et leurs appellations recherchées soutiennent la demande. De même, la Corse fait exception parmi les vignes hors AOP.

Qui achète des vignes aujourd’hui ?

La structure des acheteurs évolue elle aussi. D’abord, les viticulteurs fermiers reviennent sur le marché (+3,6 % en nombre). Ils achètent notamment les parcelles qu’ils exploitent déjà. Ensuite, les personnes physiques non agricoles progressent pour la deuxième année consécutive (+8,3 % en nombre). Enfin, les sociétés agricoles achètent plus souvent, mais sur de plus petites surfaces (-10,9 %).

Pour un vendeur, ce constat compte d’ailleurs beaucoup. Le fermier en place dispose en effet d’un droit de préemption sur les terres qu’il loue. Il est donc souvent l’acquéreur naturel. Sur ce point, voir notre fiche droit de préemption du preneur et notre article sur le droit de préemption de la Safer.

Comment estimer la valeur d’un vignoble

Le prix moyen publié par les Safer donne une tendance. En revanche, il ne suffit pas pour fixer le prix d’une propriété. C’est pourquoi un expert foncier combine plusieurs approches pour aboutir à une valeur vénale argumentée.

1. La méthode par comparaison

C’est d’abord la méthode de référence. L’expert rassemble des ventes récentes de vignes comparables : même appellation, même secteur, même type de cru. Il s’appuie notamment sur les références Safer, les bases notariales et le barème indicatif publié chaque année au Journal officiel. Ensuite, il ajuste ces références selon les caractéristiques propres du bien.

2. Les critères qui font varier le prix

• L’appellation et le classement : AOP, IGP, cru classé ou village. C’est le premier facteur de valeur. Voir notre fiche AOC, IGP et valeur du terroir.
• L’exposition et le sol : coteau bien exposé, drainage, sensibilité au gel.
• L’âge et l’état des ceps : taux de manquants, maladies du bois, état du palissage.
• Le cépage et son adéquation avec la demande actuelle.
• Le mode d’occupation : une vigne libre vaut plus qu’une vigne louée par bail rural. La décote des terres louées peut être importante.
• Les bâtiments : chai, cuverie, maison de maître. Ils s’évaluent séparément.

3. L’approche par le revenu

Pour un domaine en exploitation, l’expert vérifie en outre la cohérence entre le prix et la rentabilité. Il examine les rendements, les prix du vin en vrac ou en bouteille et les charges. Cette approche est surtout utile dans les bassins en crise. Le prix de marché peut en effet y rester supérieur à ce que permet la rentabilité réelle.

Vendre, acheter ou transmettre en 2026 : nos conseils

Vous vendez ? Faites d’abord établir une valeur réaliste. Un prix trop ambitieux allonge les délais, surtout dans les bassins en baisse. Pensez aussi à préparer les documents clés : relevé parcellaire, déclarations de récolte, bail éventuel.

Vous achetez ? La baisse des prix ouvre des opportunités. Cependant, vérifiez l’état sanitaire du vignoble et les perspectives de l’appellation. Notre fiche acheter des vignes détaille les points de contrôle.

Vous transmettez ? Une valeur basse réduit mécaniquement les droits de donation ou de succession. C’est pourquoi certaines familles choisissent d’anticiper. Notre article sur la transmission d’une exploitation agricole ou viticole présente les abattements disponibles.

Dans tous les cas, un rapport d’expertise motivé sécurise l’opération. Il sert ainsi de base face à l’administration fiscale comme face aux cohéritiers. Découvrez aussi comment se déroule une expertise foncière.

Questions fréquentes

Quel est le prix moyen d’un hectare de vigne en 2025 ?

Selon les Safer, l’hectare de vigne AOP vaut en moyenne 171 400 euros en 2025, en baisse de 2,9 %. Les vignes hors AOP valent 12 800 euros par hectare, et les vignes à eaux-de-vie AOP 23 200 euros.

Pourquoi le prix des vignes baisse-t-il ?

La baisse s’explique par une récolte historiquement faible, le recul des exportations lié aux droits de douane aux États-Unis et en Chine, et la baisse de la consommation de vin en France.

Quelles régions viticoles résistent le mieux ?

Les bassins Bourgogne-Beaujolais-Savoie-Jura et Val de Loire-Centre restent en hausse en 2025. Parmi les vignes hors AOP, seule la Corse échappe à la baisse.

Une vigne louée vaut-elle moins cher qu’une vigne libre ?

Oui. Une vigne louée par bail rural subit une décote, car l’acquéreur ne peut pas l’exploiter librement. Cette décote varie selon la durée restante du bail et le montant du fermage.

Qui peut estimer la valeur d’un vignoble ?

Un expert foncier et agricole peut établir un rapport d’évaluation motivé. Ce rapport fait référence pour une vente, une succession, une donation ou un litige.

Sources : Safer, « Edition 2026 : le marché des vignes en 2025 », Le Mag Safer, 21 mai 2026 (mag.safer.fr) ; données consultables sur le-prix-des-terres.fr. Article à jour au 3 septembre 2026 ; les prix cités sont des moyennes nationales, à affiner localement.

Sur un domaine rural, le droit de chasse est un attribut de la propriété trop souvent négligé. Qu’il s’agisse de le conserver, de le louer via un bail de chasse ou de gérer les dégâts causés par le gibier sur des cultures exploitées en bail rural, ce sujet touche directement la valeur d’usage d’une propriété et la relation entre propriétaire, preneur et fédération de chasseurs. Voici les principaux repères à connaître.

Le droit de chasse, un attribut du droit de propriété

En droit français, le droit de chasse appartient par principe au propriétaire du fonds. Il peut l’exercer lui-même, le céder à un tiers par bail de chasse, ou encore le partager avec d’autres. Ce droit est juridiquement distinct du droit de chasser, qui suppose en plus la détention d’un permis de chasser valide. Un propriétaire peut donc détenir le droit de chasse sur ses terres sans pour autant exercer lui-même l’activité.

Bail rural et droit de chasse : qui en bénéficie ?

La situation se complique lorsque les terres sont données à bail rural à un exploitant agricole. Sauf clause contraire prévue au bail, le preneur du bail rural bénéficie du droit de chasser sur les parcelles louées, en tant qu’accessoire du bail.

Le bail de chasse : un contrat à part entière

Lorsque le propriétaire souhaite valoriser son droit de chasse sans l’exercer lui-même, il peut conclure un bail de chasse avec une société de chasse, une association ou des particuliers. Ce contrat, distinct du bail rural, doit préciser :

Élément du contrat	Contenu
Durée	Généralement fixée pour plusieurs années afin de permettre une gestion cynégétique cohérente.
Loyer	Libre entre les parties, fonction de la qualité du territoire chassé.
Gestion du gibier	Plans de chasse et obligations de régulation de certaines espèces.
Responsabilités	Répartition en cas de dégâts causés aux cultures voisines par le gibier présent sur le territoire loué.

Dégâts de gibier : qui indemnise l’agriculteur ?

Lorsque des cultures sont endommagées par le grand gibier — sangliers en tête des espèces concernées — le système d’indemnisation repose principalement sur les fédérations départementales des chasseurs (FDC).

Pourquoi bien rédiger la clause chasse dans un bail rural

De nombreux litiges entre propriétaires et exploitants agricoles trouvent leur origine dans une clause chasse absente ou mal rédigée au moment de la signature du bail rural. Un propriétaire souhaitant se réserver le droit de chasse, le louer à un tiers ou en partager l’usage avec le preneur doit formaliser précisément ces arrangements dès l’origine, plutôt que de tenter de les renégocier en cours de bail — période durant laquelle le rapport de force est structurellement moins favorable au bailleur, le statut du fermage protégeant fortement le preneur en place.

Que faire en cas de désaccord sur le droit de chasse ?

En cas de litige entre bailleur et preneur sur l’exercice ou la répartition du droit de chasse, la première étape consiste à relire précisément les termes du bail rural ou du bail de chasse en vigueur, ainsi que le règlement intérieur éventuel de la société de chasse locale. À défaut d’accord amiable, le recours à un expert foncier pour objectiver la situation, voire une conciliation devant le tribunal paritaire des baux ruraux, permet souvent de dénouer la situation sans dégrader durablement la relation entre les parties, essentielle à la bonne gestion du domaine sur le long terme.

Un enjeu de valorisation patrimoniale

Au-delà de l’aspect réglementaire, un droit de chasse bien structuré et loué dans de bonnes conditions représente une source de revenus complémentaire non négligeable pour un propriétaire de domaine rural, tout en contribuant à la gestion équilibrée de la faune sauvage sur le territoire. À l’inverse, un droit de chasse mal encadré peut être source de tensions récurrentes avec les exploitants agricoles voisins ou en place, notamment en cas de dégâts répétés.

En résumé

Le droit de chasse est un attribut patrimonial à part entière, trop souvent traité en marge des autres enjeux de gestion d’une propriété rurale. Qu’il s’agisse de la rédaction d’un bail rural, de la conclusion d’un bail de chasse ou de la gestion des dégâts de gibier, une approche anticipée et bien formalisée évite l’essentiel des litiges.

Article publié le 20 août 2026. Indemnisation des dégâts de gibier gérée par les fédérations départementales des chasseurs, dans un délai de réclamation de six mois à compter de la constatation des dégâts. Information générale ne constituant pas un conseil juridique personnalisé : consultez le cabinet pour l’analyse de votre situation.

La transmission d’une exploitation agricole ou un domaine viticole ne s’improvise pas. Entre le poids de l’affectif, la complexité du droit rural et les enjeux fiscaux propres au foncier agricole, une transmission mal préparée peut fragiliser durablement une exploitation, voire contraindre les héritiers à la vendre pour régler les droits de succession. Anticiper est, dans ce domaine plus qu’ailleurs, la meilleure garantie de réussite.

Deux logiques de transmission : subie ou choisie

Les experts distinguent classiquement deux grandes situations, dont les logiques et les risques diffèrent sensiblement :

Transmission subie	Transmission choisie
Intervient le plus souvent au décès de l’exploitant, sans préparation.	Anticipée par l’exploitant de son vivant.
Se règle dans le cadre des règles de succession de droit commun.	Réalisée à titre gratuit (donation) ou à titre onéreux (vente, y compris à un membre de la famille).
Risques : indivision, mésentente entre héritiers, vente contrainte.	Permet d’organiser sereinement le passage de relais tout en optimisant la fiscalité applicable.

Les abattements fiscaux propres aux terres agricoles

Le législateur a prévu un régime favorable pour la transmission des terres agricoles, bois et forêts, qui bénéficient d’abattements spécifiques sur les droits de succession et de donation. Sous certaines conditions — notamment un engagement de conservation et, pour les terres louées, un bail rural à long terme —, ce dispositif est déterminant dans la stratégie de transmission d’une exploitation familiale : il permet de réduire fortement la charge fiscale qui pèse sur les héritiers, souvent contraints sinon de céder une partie du foncier pour financer les droits dus à l’État.

Le Groupement Foncier Agricole, un outil de structuration

Pour organiser une transmission progressive et éviter l’indivision, de nombreuses familles optent pour la création d’un Groupement Foncier Agricole (GFA), société civile qui détient le foncier et le donne à bail à l’exploitant. Ce montage permet également de dissocier la propriété du foncier de l’exploitation elle-même, ce qui facilite l’installation d’un repreneur qui n’a pas nécessairement les moyens d’acquérir l’intégralité du capital foncier.

Le contrôle des structures et le rôle de la SAFER

Toute transmission de terres agricoles, qu’elle soit à titre gratuit ou onéreux, s’inscrit dans le cadre du contrôle des structures agricoles, qui vise à éviter la concentration excessive des terres et à favoriser l’installation de nouveaux exploitants. Selon les configurations, une autorisation d’exploiter peut être nécessaire, et la SAFER dispose d’un droit de regard, voire d’un droit de préemption, sur certaines opérations.

L’indivision, un piège fréquent à anticiper

En l’absence d’organisation préalable, une exploitation transmise à plusieurs héritiers tombe automatiquement en indivision : chaque décision, du choix des cultures à la vente d’une parcelle, nécessite alors l’accord de tous les indivisaires, ce qui peut rapidement paralyser la gestion de l’exploitation.

Le cas particulier du foncier viticole

Les domaines viticoles, en particulier ceux situés en appellation d’origine contrôlée, posent des enjeux de transmission spécifiques : la valeur du foncier y est souvent sans commune mesure avec celle des terres agricoles classiques, ce qui accentue le risque de déséquilibre entre héritiers repreneurs et héritiers non repreneurs. Une évaluation fine, tenant compte du classement de l’appellation, du droit de plantation attaché à la parcelle et de la notoriété du domaine, est indispensable pour bâtir une répartition équitable, notamment lorsque la donation-partage doit intégrer une soulte au bénéfice des enfants qui ne reprennent pas l’exploitation.

Les étapes clés d’une transmission réussie

Une transmission bien préparée suit généralement plusieurs étapes :

1. Un état des lieux patrimonial complet

Incluant une évaluation objective des terres, bâtiments et droits attachés à l’exploitation.

2. Le choix du repreneur

Familial ou tiers, et l’anticipation de sa capacité financière à reprendre tout ou partie du capital.

3. Le montage juridique et fiscal le plus adapté

Donation-partage, GFA, vente progressive, ou combinaison de ces outils.

4. La validation des autorisations administratives

Requises au titre du contrôle des structures.

5. Un accompagnement pluridisciplinaire

Associant expert foncier, notaire et, selon les cas, avocat fiscaliste, pour sécuriser chaque étape.

En résumé

Transmettre une exploitation agricole ou viticole engage à la fois le patrimoine familial et l’avenir d’un outil de travail. Entre abattements fiscaux spécifiques, montages via un GFA et contraintes du contrôle des structures, chaque dossier est unique et mérite une évaluation précise du foncier en jeu, socle indispensable de toute stratégie de transmission.

Article publié le 20 août 2026. Dispositif d’exonération partielle des droits de succession et de donation applicable aux terres agricoles, bois, forêts et parts de Groupement Foncier Agricole, sous conditions d’engagement de conservation. Information générale ne constituant pas un conseil juridique personnalisé : consultez le cabinet pour l’analyse de votre situation.

L’agrivoltaïsme s’impose comme l’un des sujets fonciers les plus discutés de 2026. Entre volonté de développer les énergies renouvelables et impératif de préserver le potentiel agronomique des terres, le cadre juridique qui encadre l’installation de panneaux photovoltaïques sur des parcelles agricoles a été profondément retouché ces derniers mois. Pour les propriétaires fonciers sollicités par des développeurs, comprendre ces évolutions est devenu indispensable avant de signer quoi que ce soit.

Qu’est-ce que l’agrivoltaïsme, concrètement ?

L’agrivoltaïsme désigne l’installation de panneaux photovoltaïques sur une parcelle qui continue d’être exploitée à des fins agricoles. Contrairement à un simple parc solaire au sol, une installation agrivoltaïque doit apporter directement à la parcelle au moins l’un des services suivants : amélioration du potentiel agronomique, adaptation au changement climatique, protection contre les aléas, ou amélioration du bien-être animal. Cette exigence de service rendu à l’agriculture est au cœur de la définition posée par la loi APER de mars 2023 et précisée par le décret n° 2024-318 du 8 avril 2024.

Le cadre réglementaire issu du décret de 2024

Le décret fixe plusieurs critères techniques qui conditionnent la qualification d’une installation en agrivoltaïsme :

Critère	Exigence
Réversibilité	L’installation doit pouvoir être démontée à tout moment et la parcelle retrouver sa vocation agricole sans dommage durable.
Suivi agronomique	Un suivi de la production agricole sur au moins trois ans est obligatoire pour démontrer le maintien effectif de l’activité.
Hauteur et espacement	Les structures doivent être adaptées aux cultures et laisser un passage suffisant pour les engins agricoles.
Taux de couverture du sol	Il est plafonné afin de garantir un ensoleillement suffisant aux cultures situées sous ou entre les panneaux.

Quel régime fiscal pour les revenus issus de l’agrivoltaïsme ?

La question fiscale reste l’une des plus posées par les propriétaires. Les loyers ou redevances perçus au titre de la mise à disposition du terrain relèvent en principe des revenus fonciers lorsque le propriétaire ne loue que le foncier, et non l’exploitation elle-même. Lorsque le propriétaire est aussi l’exploitant agricole, la répartition entre bénéfices agricoles et revenus fonciers dépend du montage retenu avec le développeur.

Ce que change la loi de simplification 2026

La loi de simplification de la vie économique adoptée en 2026 est venue ajuster certains aspects du dispositif, notamment via son article 35.

Quels sont les enjeux pour le propriétaire foncier ?

Un propriétaire sollicité pour un projet agrivoltaïque doit garder plusieurs points de vigilance à l’esprit avant de s’engager :

1. La nature du bail conclu avec le développeur

Bail emphytéotique, convention d’occupation ou bail réel spécial : chacun a des implications différentes en matière de durée, de loyer et de sortie du dispositif.

2. Le devenir de l’exploitant agricole

Lorsque la parcelle est louée dans le cadre d’un bail rural, l’accord de l’exploitant en place est généralement requis, et sa rémunération pour le service agronomique rendu doit être clairement définie.

3. La réversibilité effective

Les conditions de démantèlement, de remise en état du sol et les garanties financières associées doivent figurer noir sur blanc dans le contrat.

4. La valorisation à long terme du bien

L’impact d’une installation agrivoltaïque sur la valeur vénale de la parcelle à l’issue du contrat mérite d’être anticipé, notamment en cas de transmission ou de vente future.

Une expertise indispensable avant de s’engager

Face à la technicité de ces dossiers — critères agronomiques, montage juridique, fiscalité, articulation avec un bail rural existant — l’accompagnement d’un expert foncier et agricole permet d’évaluer objectivement un projet, de négocier des conditions équilibrées et de sécuriser la relation avec l’exploitant en place. C’est un sujet appelé à prendre de l’ampleur dans les prochaines années : selon les orientations gouvernementales, l’agrivoltaïsme doit contribuer significativement aux objectifs de développement des énergies renouvelables tout en préservant la vocation nourricière des sols. Les régions Île-de-France, Bretagne et Rhône-Alpes, où le Cabinet DK intervient régulièrement, voient déjà se multiplier les sollicitations de développeurs auprès des propriétaires de grandes parcelles agricoles.

En résumé

L’agrivoltaïsme n’est plus un simple sujet de niche : c’est un dispositif désormais encadré juridiquement, dont la simplification administrative de 2026 facilite l’instruction sans alléger les exigences de fond. Pour un propriétaire foncier, la vigilance porte autant sur la conformité technique du projet que sur les conditions contractuelles proposées par le développeur.

Article publié le 20 août 2026. Références : loi APER de mars 2023 ; décret n° 2024-318 du 8 avril 2024 relatif aux installations agrivoltaïques ; loi de simplification de la vie économique 2026 (article 35). Information générale ne constituant pas un conseil juridique personnalisé : consultez le cabinet pour l’analyse de votre situation.

Toute vente de terres agricoles en France peut, sous certaines conditions, être préemptée par la SAFER. Ce droit de préemption, l’un des instruments les plus puissants de régulation du marché foncier rural, a fait l’objet en 2026 de plusieurs décisions de justice qui en précisent le formalisme et d’un rapport gouvernemental qui pourrait en étendre le périmètre. Voici ce qu’il faut savoir avant de signer un compromis sur une propriété agricole, viticole ou rurale.

Qu’est-ce que le droit de préemption SAFER ?

La Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) dispose, dans les conditions fixées par le code rural, d’un droit de préemption qui lui permet de se substituer à l’acquéreur pressenti lors de la vente d’un bien à vocation agricole. L’objectif affiché est de favoriser l’installation de jeunes agriculteurs, de lutter contre la spéculation foncière et de préserver les espaces agricoles et naturels. En pratique, ce droit s’exerce sur une grande variété de biens : terres nues, bâtiments d’exploitation, voire certains biens ruraux bâtis selon les zones.

La procédure : le rôle central du notaire

Toute vente entrant dans le champ d’application du droit de préemption doit être notifiée à la SAFER par le notaire chargé de la transaction, généralement avant la signature de l’acte authentique. Cette notification, appelée déclaration d’intention d’aliéner (DIA), ouvre un délai impératif à compter de sa réception. Pendant cette période, la SAFER peut soit renoncer, soit préempter au prix et aux conditions indiqués, soit proposer un prix révisé qu’elle doit alors justifier.

Les évolutions jurisprudentielles de 2023 à 2026

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, compétente pour les litiges immobiliers et ruraux, a rendu plusieurs arrêts qui précisent le formalisme exigé de la SAFER :

Arrêt du 19 mars 2026

Rendu en formation de section, cet arrêt constitue une décision majeure qui clarifie les conditions de validité de la notification de préemption.

Arrêt du 16 avril 2026

Cet arrêt a cassé une décision relative à une vente globale portant à la fois sur des parcelles louées et non louées appartenant à des propriétaires distincts, rappelant que le formalisme de la préemption doit être apprécié parcelle par parcelle.

Vers une extension aux espaces boisés ?

Un rapport de mission « flash » du Conseil général de l’alimentation, de l’agriculture et des espaces ruraux (CGAAER) s’est penché sur l’opportunité d’étendre le droit de préemption des SAFER aux espaces boisés, jusqu’ici largement exclus du dispositif.

Existe-t-il des exemptions au droit de préemption ?

Certaines opérations échappent au droit de préemption de la SAFER, notamment les ventes entre proches parents jusqu’à un certain degré, les donations, ou encore certaines cessions réalisées dans le cadre familial ou de l’exploitation en cours. Ces exemptions restent toutefois encadrées strictement et leur application doit être vérifiée au cas par cas : une erreur d’appréciation peut exposer la vente à un risque de contestation ultérieure.

Quelles conséquences si la SAFER exerce son droit ?

Lorsque la SAFER décide de préempter, elle se substitue purement et simplement à l’acquéreur initial : la vente se conclut avec elle, au prix notifié ou au prix qu’elle propose si elle conteste l’estimation. Le vendeur conserve toutefois la possibilité de renoncer à la vente si le prix proposé par la SAFER ne lui convient pas, sous réserve du respect des délais de réponse fixés par la procédure. La SAFER revend ensuite le bien, généralement dans un délai de cinq ans, à un exploitant agricole, un jeune installé ou une collectivité, dans le cadre de sa mission d’aménagement rural. Ce mécanisme, souvent perçu comme une contrainte par les vendeurs pressés de conclure avec un acquéreur de leur choix, répond à un objectif de politique publique : maintenir des exploitations viables et freiner le morcellement ou l’artificialisation des terres agricoles.

Que faire en tant que vendeur ou acquéreur ?

Côté vendeur

Avant toute mise en vente d’un bien agricole, viticole ou rural, il est vivement recommandé de faire évaluer objectivement le bien par un expert foncier indépendant, afin de disposer d’une valeur de référence solide en cas de proposition de prix révisé par la SAFER.

Côté acquéreur

S’assurer en amont que le bien convoité n’entre pas dans le champ de la préemption, ou anticiper un éventuel exercice du droit, permet d’éviter bien des déconvenues après la signature d’un compromis.

En résumé

Le droit de préemption de la SAFER reste un passage obligé de toute transaction foncière agricole, mais son exercice est de plus en plus encadré par la jurisprudence récente, qui protège davantage les parties contre les préemptions mal notifiées. Une possible extension aux espaces boisés pourrait par ailleurs redessiner le paysage dans les prochaines années.

Article publié le 20 août 2026. Références : Cour de cassation, 3e chambre civile, arrêts du 19 mars 2026 et du 16 avril 2026 ; rapport de mission flash du CGAAER, publié le 24 juillet 2026, relatif à l’extension du droit de préemption des SAFER aux espaces boisés. Information générale ne constituant pas un conseil juridique personnalisé : consultez le cabinet pour l’analyse de votre situation.

L’arrêté du 11 août 2026, publié au Journal officiel du 13 août, fixe l’indice national des fermages à 127,04, en hausse de 3,23 % sur un an. Tous les fermages de France dont l’échéance tombe entre le 1^er octobre 2026 et le 30 septembre 2027 doivent être actualisés à ce taux — automatiquement, sans négociation, et que le bail le prévoie ou non. Décryptage complet du chiffre, de son calcul, et mode d’emploi pour actualiser votre loyer sans erreur.

Ce que dit l’arrêté du 11 août 2026

Comme chaque été, le ministère de l’Agriculture a constaté par arrêté la valeur de l’indice national des fermages pour l’année en cours. L’arrêté du 11 août 2026, publié au Journal officiel du 13 août 2026 (JORF n° 0188, texte n° 13, NOR AGRT2618753A), a été pris sur le fondement des articles L. 411-11, R. 411-9-1, R. 411-9-2 et R. 411-9-3 du code rural et de la pêche maritime, après examen par la Commission des comptes de l’agriculture de la Nation réunie le 7 juillet 2026.

Le texte est court mais il contient trois chiffres, et non un seul. C’est là que se joue la compréhension de la hausse :

Indice constaté pour 2026 (base 100 en 2009)	Valeur	Évolution sur un an
Revenu brut d’entreprise agricole (RBEA) national à l’hectare	126,85	+ 4,72 %
Prix du produit intérieur brut (PIB)	127,32	+ 1,09 %
Indice national des fermages	127,04	+ 3,23 %

Comment obtient-on 127,04 ? Le calcul, pas à pas

Depuis la loi de modernisation de l’agriculture de 2010, l’indice est national et unique — les anciens indices départementaux ont disparu — et sa composition est verrouillée par la loi. Il combine deux ingrédients, dans une proportion invariable :

• 60 % : le revenu brut d’entreprise agricole national à l’hectare, apprécié sur les cinq dernières années. Ce lissage quinquennal est essentiel : il amortit les à-coups d’une campagne exceptionnelle, en bien comme en mal, et explique pourquoi l’indice réagit toujours avec retard à la conjoncture ;
• 40 % : l’évolution du niveau général des prix de l’année précédente, mesurée par l’indice de prix du PIB. C’est la composante « inflation ».

Appliqué aux valeurs de l’arrêté, le calcul se pose ainsi :

Puis, pour obtenir la variation applicable aux loyers : 127,04 ÷ 123,06 = 1,03234, soit + 3,23 %.

Pourquoi une hausse aussi marquée cette année ?

La progression a surpris, y compris les organisations professionnelles, après une année 2025 quasiment atone (+ 0,42 %). L’explication tient presque entièrement à la composante agricole, et non à l’inflation.

L’inflation, elle, est faible. L’indice de prix du PIB ne progresse que de 1,09 %. À elle seule, cette composante aurait produit une hausse d’à peine plus de 0,4 point.

C’est le revenu agricole qui tire tout. Le RBEA national à l’hectare bondit de 4,72 %, et comme il pèse 60 % de l’indice, il apporte à lui seul près de 2,8 points des 3,23 %. Cette amélioration reflète le redressement des résultats économiques moyens des exploitations françaises, porté notamment par les productions animales, dont les cours ont été bien orientés.

Il faut toutefois lire ce chiffre pour ce qu’il est : une moyenne nationale, tous secteurs et toutes régions confondus, lissée sur cinq ans. Elle ne dit rien de la situation d’une exploitation céréalière touchée par la sécheresse, d’un vignoble en crise de mévente ou d’un élevage aux charges alourdies. C’est la limite structurelle du mécanisme : il indexe des loyers individuels sur une statistique agrégée.

Qui est concerné, et à partir de quand ?

L’indice publié à l’été s’applique aux échéances de fermage comprises entre le 1^er octobre 2026 et le 30 septembre 2027. Trois précisions comptent :

• C’est la date d’échéance prévue au bail qui commande, et non la date de paiement effectif. Un fermier qui règle avec deux mois de retard une échéance du 15 septembre 2026 reste sous l’indice 2025.
• L’actualisation joue de plein droit. Elle n’a pas à être négociée, ni acceptée, ni même mentionnée dans le bail. Ni le bailleur ni le preneur ne peuvent s’y soustraire.
• Elle concerne les terres nues et les bâtiments d’exploitation. La maison d’habitation louée avec la ferme suit un autre indice (voir plus bas).

Concrètement : une échéance au 11 novembre 2026 (date de Saint-Martin, très fréquente dans les baux) est actualisée avec l’indice 2026 ; une échéance au 1^er mars 2027 également ; une échéance au 29 septembre 2026 relevait encore de l’indice 2025.

Mode d’emploi : actualiser votre fermage sans erreur

La formule

Cette formule ne dit rien du montant de départ : sur la façon dont le fermage est fixé à l’origine, entre les minima et maxima de l’arrêté préfectoral, voir notre fiche sur le calcul du fermage — et, pour le contrat lui-même, conclure un bail rural.

Trois exemples chiffrés

Situation	Échéance 2025	Échéance 2026	Écart
Fermage à l’hectare	200,00 €/ha	206,47 €/ha	+ 6,47 €
Petite propriété (≈ 25 ha)	4 500,00 €	4 645,54 €	+ 145,54 €
Exploitation de 80 ha à 185 €/ha	14 800,00 €	15 278,66 €	+ 478,66 €

La règle d’or : repartir du bon montant

L’actualisation est une chaîne. On applique le coefficient au fermage effectivement dû à l’échéance précédente — jamais au fermage d’origine inscrit dans le bail. Une erreur commise une année se propage mécaniquement à toutes les suivantes, et l’écart grandit d’année en année. Avant d’appliquer l’indice 2026, il est donc prudent de vérifier que le montant 2025 était lui-même exact.

Huit ans d’indice des fermages : la trajectoire

Replacer 2026 dans la série longue éclaire le débat en cours. Après deux années de forte poussée inflationniste (2023 et 2024), une pause en 2025, l’indice repart nettement à la hausse — mais cette fois pour une raison différente.

Année	Indice	Variation	Échéances concernées
2019	104,76	+ 1,66 %	1er oct. 2019 → 30 sept. 2020
2020	105,33	+ 0,54 %	1er oct. 2020 → 30 sept. 2021
2021	106,48	+ 1,09 %	1er oct. 2021 → 30 sept. 2022
2022	110,26	+ 3,55 %	1er oct. 2022 → 30 sept. 2023
2023	116,46	+ 5,63 %	1er oct. 2023 → 30 sept. 2024
2024	122,55	+ 5,23 %	1er oct. 2024 → 30 sept. 2025
2025	123,06	+ 0,42 %	1er oct. 2025 → 30 sept. 2026
2026	127,04	+ 3,23 %	1er oct. 2026 → 30 sept. 2027

Sur la période, un fermage de 100 € en 2021 vaut 119,31 € après l’échéance de 2026 : c’est la mesure exacte de la hausse cumulée de 19,3 % invoquée dans le débat professionnel.

Ce que l’indice ne concerne pas

Quatre situations échappent, totalement ou partiellement, à l’indice national des fermages. Les confondre est l’erreur la plus fréquente dans les dossiers que nous examinons.

• La maison d’habitation. Lorsque le bail rural comprend un logement, son loyer est actualisé selon l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE, et non selon l’indice des fermages. Un bail bien rédigé distingue les deux composantes dès l’origine, avec un montant propre à chacune ; à défaut, la ventilation devra être reconstituée.
• Le métayage. Le métayer ne verse pas un loyer en argent mais une part de récolte (le plus souvent le tiers). La rémunération du bailleur suit donc la production et les cours, sans passer par l’indice.
• Les fermages payables en denrées. La loi n° 95-2 du 2 janvier 1995 a imposé l’expression du fermage en monnaie — mettant fin aux loyers en quintaux de blé — mais elle a maintenu une exception pour les terres portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles, ainsi que pour les bâtiments d’exploitation qui s’y rattachent : le loyer peut y rester fixé en une quantité de denrées, typiquement en bouteilles ou en hectolitres de vin. La valeur suit alors le produit, pas l’indice. Cette faculté reste encadrée par les usages locaux et l’arrêté préfectoral.
• Les mises à disposition gratuites. Un prêt à usage (commodat), par définition sans contrepartie, ne comporte ni fermage ni indexation. C’est précisément ce qui le distingue du bail — et ce qui le prive des protections du statut du fermage.

Cinq points de vigilance pour cette échéance

1. Les actualisations oubliées se rattrapent — dans la limite de cinq ans

Beaucoup de bailleurs encaissent depuis des années le même montant, sans jamais avoir appliqué l’indice. Le rattrapage est possible : on recalcule le fermage exact année par année et l’on réclame les compléments. Mais la prescription quinquennale applicable aux loyers et fermages fait obstacle à toute réclamation au-delà de cinq ans. Un décompte précis, année par année, est indispensable avant d’écrire au fermier. Avec l’indice 2026, le manque à gagner d’un bailleur inattentif s’aggrave sensiblement.

2. Une longue tolérance ne vaut pas renonciation

Les tribunaux jugent de manière constante que l’actualisation s’opère de plein droit : le bailleur qui ne l’a pas réclamée n’y a pas renoncé pour autant, et le preneur ne peut opposer une tolérance ancienne au rétablissement du montant exact — sous la seule réserve de la prescription. Symétriquement, le bailleur ne peut exiger aucune majoration autre que celle résultant de l’indice.

3. Actualiser n’est pas encaisser

L’indice fixe le montant dû ; encore faut-il qu’il soit payé. Si l’échéance actualisée reste impayée, la procédure de l’article L. 411-31 du code rural s’applique : deux défauts de paiement, chacun ayant persisté trois mois après une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception postérieurement à l’échéance, ouvrent la voie à la résiliation du bail. Un paiement partiel n’est pas libératoire, et un règlement intervenu après l’expiration du délai de trois mois n’efface pas la faute. Dans un contexte de trésoreries tendues, la vigilance sur les encaissements de l’automne 2026 sera d’autant plus utile.

4. Indexation ≠ révision

Si le fermage lui-même paraît décroché de la valeur locative réelle — parce qu’il a été mal fixé à l’origine, ou que la consistance du bien a changé — l’indexation n’y remédiera pas : elle ne fait que reporter l’écart d’année en année. C’est une autre procédure qui s’ouvre alors, la révision du prix du fermage (article L. 411-13 du code rural), ouverte au cours de la troisième année de jouissance lorsque le prix s’écarte d’au moins un dixième de la valeur locative. Attention : le délai court à compter de l’entrée en jouissance et non de la signature, et l’action n’est ouverte qu’une fois par bail — elle se rouvre à chaque renouvellement. Les deux mécanismes sont indépendants et ne se substituent pas l’un à l’autre.

5. Vérifier le cadre préfectoral

Le fermage initial doit se situer entre les minima et maxima fixés par arrêté préfectoral dans chaque département, selon la nature des terres, la durée du bail et l’état des bâtiments. L’actualisation annuelle par l’indice ne remet pas ce cadre en cause, mais toute renégociation, tout renouvellement ou tout nouveau bail signé cet automne doit s’y conformer. Les arrêtés sont révisés périodiquement : mieux vaut travailler sur la version en vigueur au moment de la signature.

Questions fréquentes

Quel est l’indice des fermages 2026 ?

L’indice national des fermages 2026 s’établit à 127,04 (base 100 en 2009), en hausse de 3,23 % par rapport à l’indice 2025 (123,06). Il a été constaté par l’arrêté du 11 août 2026, publié au Journal officiel du 13 août 2026, et s’applique aux échéances de fermage comprises entre le 1^er octobre 2026 et le 30 septembre 2027.

Comment calculer mon nouveau fermage ?

Multipliez le fermage effectivement dû à l’échéance précédente par 127,04 ÷ 123,06, soit 1,03234. Un fermage de 6 000 € devient ainsi 6 194,05 €. Repartez toujours du montant de l’année précédente, jamais du montant d’origine du bail. Notre calculateur de fermage effectue l’opération et en détaille chaque étape.

L’actualisation est-elle obligatoire ?

Oui. L’article L. 411-11 du code rural prévoit que le fermage des terres et bâtiments d’exploitation est actualisé chaque année selon la variation de l’indice national. Cette règle est d’ordre public : une clause prévoyant un autre mode d’indexation serait réputée non écrite. Le bailleur peut renoncer à réclamer la hausse, mais il ne peut lui substituer un autre calcul.

Mon bail ne mentionne aucune indexation. Suis-je concerné ?

Oui. L’actualisation s’applique de plein droit, que le bail la prévoie ou non, et même s’il est verbal. Le silence du contrat est sans effet sur le mécanisme légal.

Puis-je rattraper des actualisations oubliées ?

En partie. Vous pouvez recalculer le fermage exact et réclamer les compléments dans la limite de la prescription de cinq ans applicable aux loyers et fermages. Au-delà, les sommes sont définitivement perdues. Un décompte année par année est indispensable avant toute réclamation.

Le fermier peut-il contester la hausse ?

Il peut contester le calcul — montant de départ erroné, indice mal appliqué, mauvaise période — mais non le principe ni le taux, qui résultent d’un arrêté ministériel. En cas de désaccord persistant, le litige relève du tribunal paritaire des baux ruraux, précédé d’une tentative de conciliation.

Et le loyer de la maison d’habitation ?

Il suit l’indice de référence des loyers (IRL) de l’INSEE, à une autre périodicité et à un autre taux. Si votre bail globalise les deux loyers sans les distinguer, une ventilation est nécessaire : c’est un point à régulariser, idéalement au prochain renouvellement.

Article publié le 14 août 2026. Sources : arrêté du 11 août 2026 constatant pour 2026 l’indice national des fermages (JORF n° 0188 du 13 août 2026) ; articles L. 411-11 et R. 411-9-1 à R. 411-9-3 du code rural et de la pêche maritime. Information générale ne constituant pas un conseil juridique personnalisé : consultez le cabinet pour l’analyse de votre situation.