Retrouvez l’intégralité de cette analyse dans le cahier de décembre 2025 de la Confédération des Experts Fonciers (Dossier technique n°12 : « Les biens à destination touristique et de loisir »).

La France est mondialement reconnue pour la richesse de son patrimoine architectural et historique. Avec près de 45 000 monuments historiques protégés, dont environ 14 000 accessibles au public, elle possède le premier parc patrimonial d’Europe.

Mais derrière cette vitrine prestigieuse se cache une réalité complexe : l’entretien, la restauration et l’ouverture au public représentent des charges considérables, notamment pour les propriétaires privés qui détiennent encore près de la moitié de ces édifices. Ces biens sont parfois liés à un domaine agricole, dont la gestion est assurée par des Experts Fonciers.

I. Le cadre juridique : entre protection et obligations

1) Inscription et classement Un monument peut bénéficier de deux degrés de protection au titre des Monuments Historiques :

• L’Inscription : Premier degré de protection, elle offre plus de souplesse tout en imposant la conservation d’éléments remarquables. Elle est décidée par le Préfet de région.

• Le Classement : Plus contraignant, il concerne les édifices d’un intérêt public majeur. Il est décidé par le ministre de la Culture. Dans les deux cas, toute modification est soumise à l’autorisation préalable de l’administration (DRAC ou ABF), ce qui peut complexifier les délais et les financements.

2) ERP : l’accueil du public Dès qu’un site ouvre ses portes, il devient un Établissement Recevant du Public (ERP). Cela implique des obligations strictes en matière de sécurité incendie et d’accessibilité. Concilier ces normes avec l’architecture ancienne est un défi qui nécessite souvent des mesures compensatoires validées par dérogation.

3) Protection environnementale Un site peut également être protégé au titre de l’environnement et du paysage (loi de 1930). Sous la tutelle de la DREAL, ce classement interdit toute modification majeure sans autorisation spéciale du ministre chargé de l’Environnement.

II. Un écosystème d’acteurs complexe

Le gestionnaire doit naviguer entre plusieurs partenaires stratégiques :

• La DRAC : Service déconcentré du ministère de la Culture, elle contrôle les travaux mais permet aussi l’octroi de subventions.

• Les relais touristiques : Offices de Tourisme, comités départementaux (CDT) et régionaux (CRT) agissent comme des hubs pour attirer les visiteurs.

• Les collectivités et associations : Elles cofinancent certains projets et créent le tissu social indispensable à la vie du monument.

III. Les modèles économiques : rentabilité et diversification

1) La billetterie Bien que source première de revenus, elle est rarement suffisante. La rentabilité dépend de la notoriété du site et de sa proximité avec un bassin de population important.

2) L’événementiel et la location C’est un levier stratégique majeur. Pour un château de taille moyenne, les coûts d’entretien peuvent atteindre 100 000 € par an. L’événementiel (mariages, séminaires) peut représenter 30 à 50 % du chiffre d’affaires global.

3) Diversification des revenus De nombreux sites complètent leur offre par :

• Des boutiques de produits dérivés et artisanat local.

• De la restauration (salons de thé, restaurants éphémères).

• Des expériences immersives (ex : expositions thématiques pour cibler les familles).

IV. Retombées sociales et environnementales

L’ouverture d’un monument dynamise le territoire :

• Emploi : Soutien aux artisans spécialisés (tailleurs de pierre, couvreurs) dont les métiers sont non délocalisables.

• Éducation : Transmission de l’histoire et des savoir-faire auprès du public scolaire.

• Écologie : Utilisation de matériaux durables pour les restaurations et gestion écologique des parcs (biodiversité).

V. L’Expert Foncier : chef d’orchestre du patrimoine

Le gestionnaire — qu’il soit le propriétaire ou un professionnel comme l’Expert Foncier — assure une mission plurielle :

• Administration et conservation : Veiller au respect des normes et à l’entretien du site.

• Médiation : Faire le lien entre les institutions, les visiteurs et les partenaires privés.

• Équilibre financier : Rechercher la rentabilité sans dénaturer l’âme du lieu.

« Nous avons fait le choix de la diversification : visites classiques, théâtralisées, mariages, concerts et séminaires. Mais tout cela suppose une gestion fine. Le rôle du gestionnaire est de faire en sorte que le monument vive… tout en assurant son avenir pour la famille propriétaire. »

Vers une gestion patrimoniale durable

La gestion des monuments historiques est l’un des exercices les plus complexes du secteur culturel. Elle exige une expertise juridique, économique et sociale, mais aussi « du cœur ». C’est grâce à cette vision stratégique que les monuments, loin d’être de simples témoins du passé, deviennent des lieux vivants et rentables en vue d’une transmission aux générations futures.

Caroline de SALINS-KEMLIN Expert Agricole & Foncier – Cabinet DK

Source originale : de SALINS-KEMLIN, C. (2025). « La gestion touristique des monuments historiques : concilier patrimoine, économie et société ». Le Cahier des Experts Fonciers, n°12.

L’expertise foncière, agricole et immobilière est intrinsèquement liée à la gestion des limites et des droits de propriété. Au centre de ces problématiques se trouvent les concepts de mitoyenneté et de servitudes, des mécanismes juridiques qui régissent les relations de voisinage et la configuration du paysage foncier. L’édition de septembre 2025 du magazine Experts Fonciers de la CEF a judicieusement consacré son dossier principal à cette thématique, soulignant la complexité et l’importance pratique de ces notions pour les professionnels du secteur.

La mitoyenneté, souvent perçue comme une simple question de mur ou de haie, est en réalité une forme sophistiquée d’indivision forcée et perpétuelle. Les servitudes, quant à elles, constituent des charges imposées à un fonds (fonds servant) au profit d’un autre fonds (fonds dominant), créant des droits d’usage et de passage essentiels, notamment en milieu rural ou forestier. Pour l’Expert Foncier, maîtriser ces règles n’est pas seulement une obligation légale ; c’est la clé pour résoudre des litiges, éclairer des transactions et assurer une gestion foncière harmonieuse.

I. Les Servitudes de Passage : Entre Règle de Droit et Nécessité Pratique

La servitude de passage est sans doute l’une des servitudes les plus courantes et les plus sujettes à contentieux. Elle se définit par la tolérance, voire l’obligation légale, d’un propriétaire (fonds servant) de laisser son voisin (fonds dominant) utiliser une partie de son terrain pour accéder à sa propre propriété.

1. Fondements Juridiques et Classification des Servitudes

Le Code civil français est la pierre angulaire de la réglementation des servitudes, dont les distinctions terminologiques ont des conséquences majeures sur leur mode d’établissement et d’extinction.

a. Les Éléments Constitutifs

Une servitude requiert l’existence d’au moins deux fonds appartenant à des propriétaires distincts : le fonds servant, qui subit la charge, et le fonds dominant, qui en bénéficie. L’utilité de la servitude pour le fonds dominant est une condition sine qua non, permettant par exemple de le désenclaver ou de lui apporter l’eau.

b. Les Catégories de Servitudes

La classification se fait selon deux axes principaux :

• Servitudes Continues et Discontinues : Les servitudes continues s’exercent sans l’intervention répétée de l’homme (ex: canalisation d’eau apparente, servitude de vue). Les servitudes discontinues nécessitent l’action de l’homme pour être exercées (ex: servitude de passage, de puisage). La servitude de passage est, par nature, discontinue.

• Servitudes Apparentes et Non Apparentes : Les servitudes apparentes se manifestent par des ouvrages extérieurs et visibles (ex: un chemin tracé, une fenêtre). Les servitudes non apparentes n’ont pas de signe extérieur visible (ex: une canalisation enterrée).

Cette classification est cruciale, car seules les servitudes continues et apparentes peuvent être acquises par la prescription trentenaire (usucapion). La servitude de passage, étant discontinue, ne peut en principe s’établir que par titre (convention notariée) ou par la destination du père de famille dans des conditions très spécifiques.

2. Modes d’Établissement du Droit de Passage

a. La Servitude Conventionnelle (Par Titre)

C’est le mode d’établissement le plus simple : un accord entre propriétaires, formalisé par un acte notarié et publié au service de la publicité foncière. L’acte définit l’assiette du passage (sa localisation précise, souvent délimitée par un géomètre-expert), son étendue, ses conditions d’usage (horaires, types de véhicules) et les modalités d’indemnisation et d’entretien.

b. La Servitude Légale (Pour Cause d’Enclave)

Prévue par les articles 682 à 685-1 du Code civil, la servitude pour cause d’enclave est un droit absolu pour le propriétaire dont le fonds n’a aucune issue sur la voie publique, ou une issue insuffisante pour une desserte complète (véhicules, engins agricoles, etc.).

• Conditions : Le passage doit être pris à l’endroit où le trajet est le plus court pour atteindre la voie publique, tout en étant le moins dommageable pour le fonds servant.

• Indemnité : Le propriétaire du fonds dominant doit verser une indemnité proportionnée au dommage qu’il occasionne au fonds servant.

• Enclave par Division : Si l’enclave résulte de la division d’un fonds, le passage doit être demandé uniquement sur les terrains issus de cette division.

c. La Destination du Père de Famille

Ce mode d’établissement s’applique lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est lui qui a aménagé les lieux de telle sorte que la servitude en résulte.

• Pour les servitudes continues et apparentes, la destination du père de famille vaut titre.

• Pour les servitudes discontinues (comme le passage), elle ne vaut titre que si des signes apparents de la servitude existaient lors de la division du fonds, et que l’acte de division ne contient aucune disposition contraire à son maintien.

3. L’Extinction des Servitudes de Passage

L’Expert Foncier doit également connaître les causes d’extinction d’une servitude :

• Confusion : Réunion des fonds dominant et servant dans les mains du même propriétaire.

• Renonciation : Acte exprès et non équivoque du propriétaire du fonds dominant.

• Non-usage Trentenaire : La servitude s’éteint si elle n’est pas utilisée pendant trente ans.

II. La Mitoyenneté : Copropriété Forcée des Ouvrages de Séparation

La mitoyenneté est une des figures de l’indivision les plus spécifiques du droit immobilier. Elle ne s’applique pas seulement aux murs, mais aussi aux haies, aux fossés, et même aux arbres plantés sur la ligne séparative.

1. Le Statut de l’Arbre et de la Haie Mitoyens

Contrairement aux idées reçues, la loi prévoit des règles claires pour les végétaux situés en limite de propriété.

a. La Présomption de Mitoyenneté

L’article 670 du Code civil pose une présomption :

• Les arbres situés dans une haie mitoyenne sont mitoyens comme la haie elle-même.

• Les arbres plantés sur la ligne séparative de deux propriétés sont présumés mitoyens.

Cette présomption implique un partage égal des frais d’entretien et des produits (bois, fruits, etc.). La coupe ou l’arrachage nécessite le commun accord des copropriétaires.

b. Distinction avec les Plantations Non-Mitoyennes

Pour les arbres non mitoyens, situés à proximité de la limite, l’article 671 du Code civil impose des distances minimales de plantation, sauf usages locaux contraires :

• Deux mètres de la ligne séparative pour les plantations de plus de deux mètres de hauteur.

• Un demi-mètre pour les plantations de moins de deux mètres de hauteur.

La non-mitoyenneté change les droits :

• Le propriétaire de l’arbre doit l’entretenir.

• Le voisin peut exiger que les branches qui avancent sur son fonds soient coupées (mais il ne peut le faire lui-même sans accord).

• Il a le droit de couper lui-même les racines qui empiètent sur son terrain, mais s’expose à un risque de responsabilité si l’arbre dépérit.

c. Rôle de la Prescription

La prescription trentenaire (article 671) joue un rôle libérateur. Un arbre qui ne respecterait pas les distances légales au jour de sa plantation, mais qui est resté en place pendant trente ans, ne peut plus être contraint à l’élagage ou à l’arrachage pour non-respect de la distance. Cette preuve de l’âge de la plantation est une investigation typique de l’Expert Foncier (photos aériennes, témoignages, comptage des cernes).

2. Le Mur de Séparation : Statut et Obligations Partagées

Le mur de séparation entre deux fonds est l’objet le plus emblématique de la mitoyenneté.

a. Les Preuves du Statut du Mur

De la même manière que pour les végétaux, une présomption de mitoyenneté s’applique aux murs entre cours, jardins, ou entre une cour et un jardin. Cependant, cette présomption peut être écartée par des preuves :

• Titre de propriété : Un acte notarié prouvant la propriété exclusive.

• Indices Visibles (Art. 654 C. civ.) : Si le sommet du mur est incliné d’un seul côté, il est présumé appartenir au propriétaire du côté de la pente. Si le sommet est à double pente, il est présumé mitoyen.

• Plan Cadastral : Bien que non probant de la propriété, le cadastre indique souvent la mitoyenneté par un double trait sur la ligne séparative, contre un trait simple du côté de la parcelle pour un mur privatif.

• Prescription Acquisitive : Le fait de s’être comporté comme le seul propriétaire du mur pendant 30 ans peut être revendiqué en justice.

b. Le Cas Particulier du Mur de Soutènement

Le mur de soutènement ne bénéficie pas de la présomption de mitoyenneté. Il est censé appartenir au propriétaire qui en tire le profit principal, c’est-à-dire celui dont il retient les terres (le fonds supérieur). S’il sert également de clôture pour le fonds inférieur, il peut devenir mitoyen par convention.

c. Droits et Obligations des Copropriétaires

La mitoyenneté est une copropriété qui implique une égalité de charges et de droits :

• Entretien et Réparation : Les frais sont partagés par moitié, sauf si la dégradation est imputable à un seul propriétaire.

• Acquisition Forcée de la Mitoyenneté : La loi permet au voisin d’exiger la mitoyenneté d’un mur privatif (sauf s’il est en léger retrait de la limite) en remboursant la moitié de la valeur de construction du mur et du sol utilisé.

• Renonciation : Un propriétaire peut renoncer à la mitoyenneté pour ne plus participer aux frais, sauf si le mur soutient un bâtiment lui appartenant.

• Surélévation : Un propriétaire a le droit de surélever le mur à ses frais sans l’accord de son voisin, mais est seul responsable de cette nouvelle partie. Le voisin pourra acquérir la mitoyenneté de la partie surélevée par la suite.

III. La Gestion des Chemins : Les Enjeux Fonciers en Milieu Rural et Forestier

La question des chemins est cruciale en expertise foncière, notamment en milieu agricole et forestier. Leur statut juridique détermine les droits d’usage, les obligations d’entretien et les possibilités d’aliénation.

1. La Distinction Fondamentale des Voies Publiques et Privées

a. Le Domaine Public

• Les Voies Communales : Elles sont classées comme telles par délibération municipale et sont inaliénables et imprescriptibles. Leur entretien est assuré par la commune (ou l’intercommunalité).

b. Le Domaine Privé des Communes

• Les Chemins Ruraux : Définis par l’article L.161-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime, ils appartiennent au domaine privé de la commune, mais sont affectés à l’usage du public. Contrairement aux voies communales, ils sont prescriptibles et aliénables. La loi 3DS (2022) a renforcé leur recensement par les communes.

c. Le Domaine Privé des Particuliers

• Les Chemins et Sentiers d’Exploitation : Ils servent exclusivement à la communication entre divers fonds ou à leur exploitation (agriculture, sylviculture). Ils sont présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun pour la partie qui jouxte son terrain. Leur usage est commun à tous les intéressés, mais peut être interdit au public par les propriétaires.

2. Le Processus d’Aliénation des Chemins Ruraux

L’Expert Foncier est souvent impliqué dans le processus d’aliénation, lorsque des portions de chemins ruraux ont perdu leur affectation d’origine et sont devenues inutiles au public, étant parfois intégrées de facto dans des propriétés privées.

a. Les Conditions de la Cession

L’aliénation (la vente) d’un chemin rural ne peut se faire que si l’article L.161-10 du Code Rural est respecté :

1. Désaffectation : Le chemin ou le tronçon de chemin n’est plus affecté à l’usage du public (absence de circulation générale et réitérée, absence de surveillance et de voirie communale).

2. Enquête Publique : Une enquête publique doit être réalisée préalablement à l’aliénation pour recueillir l’avis de la population.

3. Droit de Voisins : Le Conseil municipal doit mettre en demeure les propriétaires riverains d’acquérir les terrains attenants à leurs propriétés.

b. L’Enquête Publique : Un Rôle Clé pour l’Expert Foncier

L’enquête publique, menée par un commissaire enquêteur (souvent un Expert Foncier, comme illustré dans le cas pratique du magazine), est une étape cruciale. Le commissaire enquêteur analyse le dossier et visite les lieux pour s’assurer que l’aliénation ne nuit pas au bien public.

• Objectif : Vérifier que la portion de chemin est bien désaffectée et que sa cession ne crée pas de nouvelles enclaves ou de gêne pour les riverains.

• Exemple Concret : Dans le cas du « Chemin de l’Epine » du cas pratique, le commissaire enquêteur a donné un avis favorable sous réserve de créer les servitudes de passage nécessaires pour ne pas enclaver les parcelles agricoles situées en amont. Cette réserve est fondamentale pour garantir l’équilibre foncier et la conformité au Code civil (servitude pour cause d’enclave).

3. Les Chemins Forestiers : Une Réglementation Spécifique

En forêt, le statut du chemin dépend de la propriété du massif :

• Forêts Publiques : Les chemins relèvent de la gestion de l’Office National des Forêts (ONF), qui assure leur conception, leur entretien et leur surveillance, en conciliant les usages économiques (récoltes de bois) et les usages publics (promenade, chasse).

• Forêts Privées : Les chemins sont généralement des chemins d’exploitation privés et sont soumis aux règles du domaine privé. L’accès peut être limité au public, et l’entretien incombe aux propriétaires riverains, au prorata de leur usage.

IV. L’Expert Foncier : Le Conseiller et l’Évaluateur au Service de l’Équilibre Foncier

Les sujets de la mitoyenneté et des servitudes illustrent parfaitement la double compétence de l’Expert Foncier : une connaissance pointue du droit de la propriété et une expertise technique de terrain.

1. Le Rôle de Détermination et de Conseil

Dans le cadre d’un litige, l’Expert Foncier, souvent en collaboration avec un géomètre-expert pour la délimitation, intervient pour :

• Qualifier le Droit : Déterminer si un mur, une haie ou un passage est privatif, mitoyen, ou s’il fait l’objet d’une servitude (conventionnelle, légale, ou par prescription).

• Médiation et Solution Amiable : L’objectif premier est de trouver un accord amiable entre les propriétaires, en formalisant les droits et devoirs de chacun dans un acte authentique (convention de mitoyenneté ou de servitude).

• Assistance Judiciaire : En cas de désaccord persistant, l’Expert Foncier peut être désigné par le juge pour réaliser une expertise judiciaire (action négatoire pour contester une servitude, action confessoire pour la faire reconnaître) et fournir un avis technique motivé.

2. La Compétence Évaluative Face à l’Atypique

L’évaluation est l’autre pilier de l’Expert Foncier. Le magazine de la CEF met en lumière l’évaluation de biens atypiques, comme le site touristique historique (le blockhaus d’Éperlecques) et la détermination de la valeur de la mitoyenneté.

a. Évaluation d’un Site Historique (Cas d’Éperlecques)

L’Expert Foncier doit innover en adaptant sa méthodologie. Dans ce cas précis, la détermination de la valeur vénale du foncier (41 hectares) et de l’immobilier historique (blockhaus inscrit aux Monuments Historiques) a été réalisée par :

• Méthode par Comparaison Directe : Pour le foncier, en appliquant une valeur unitaire au $\text{m}^2$, puis un correctif global pour tenir compte du caractère atypique et de l’unicité du site.

• Évaluation du Fonds de Commerce :

  • Barème Professionnel : Coefficient appliqué au chiffre d’affaires HT annuel moyen.

  • Capitalisation : Coefficient multiplicateur appliqué à la capacité bénéficiaire dégagée par l’exploitation (Excédent Brut d’Exploitation – EBE).

  • La moyenne mathématique des deux méthodes, à laquelle s’ajoute la valorisation forfaitaire du matériel, a permis de déterminer la valeur du fonds.

b. Valorisation de la Mitoyenneté

Lorsqu’un voisin souhaite acquérir la mitoyenneté d’un mur privatif, l’Expert Foncier est sollicité pour en déterminer le prix, qui comprend :

• La moitié de la valeur de la dépense de construction du mur, mise à jour en fonction de son état au jour de la demande.

• La moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est édifié.

Cette évaluation, loin d’être un simple calcul, prend en compte l’état physique de l’ouvrage et le contexte juridique de l’indivision forcée qui en découle.

V. Perspective d’Avenir : La Mitoyenneté au Service du Rayonnement de la Profession

L’éditorial de Carole LOPES, Présidente de la CEF, donne une résonance symbolique forte aux concepts juridiques étudiés. Elle utilise la mitoyenneté comme métaphore d’un rapprochement stratégique entre la Confédération des Experts Fonciers (CEF) et les Experts Forestiers de France (EFF).

L’idée de voir la clôture devenir un pont d’opportunités communes s’inscrit dans une volonté de :

• Harmoniser l’Accessibilité aux Professions : Travailler conjointement pour définir des parcours de formation et des critères d’accès unifiés.

• Renforcer la Représentation Ordinale : Consolider la structure faîtière du Conseil National de l’Expertise Foncière, Agricole et Forestière (CNEFAF) pour une action collective plus forte, notamment au niveau législatif et de la formation professionnelle.

Ce chemin exempt de servitudes (pour reprendre les termes de l’éditorial) souligne que l’avenir de l’expertise foncière et forestière réside dans une synergie des compétences, où la gestion du domaine privé (foncier) et celle du domaine forestier (exploitation du bois, gestion environnementale) ne sont pas des charges mutuelles, mais des forces complémentaires. Le Congrès CEF/EFF de Tours en juin 2026 sera le symbole de cette nouvelle mitoyenneté professionnelle.

Conclusion : L’Expert Foncier, Garant de la Sécurité Juridique des Limites

En conclusion, la mitoyenneté et les servitudes ne sont pas de simples notes de bas de page dans le Code civil ; elles sont les règles d’or de l’harmonie des propriétés. Qu’il s’agisse de délimiter un droit de passage pour cause d’enclave, de statuer sur le statut d’un mur séparatif, ou de gérer l’aliénation d’un chemin rural désaffecté, l’Expert Foncier opère à l’intersection du droit, de l’économie et de la topographie. Il est le garant de la sécurité juridique des limites et des droits d’usage.

Le Dossier du magazine Experts Fonciers n°25 rappelle avec force que dans un paysage où les enjeux environnementaux, l’aménagement du territoire et la valorisation des actifs atypiques (sites historiques, foncier agricole) sont en constante évolution, la connaissance précise des mécanismes de la propriété privée est la première richesse de la profession.

Souhaitez-vous approfondir un point particulier du droit de la mitoyenneté ou des servitudes, ou aimeriez-vous que je développe le rôle de l’Expert Foncier dans les enquêtes publiques ?

1) Qu’est-ce qu’un avis de valeur ?

Définition

Un avis de valeur est une opinion argumentée sur la valeur probable d’un bien, formulée par un professionnel (agent immobilier, conseiller, expert foncier dans un cadre non normé) sans mise en œuvre d’un protocole d’expertise complet. C’est un document d’orientation pour se positionner sur un marché (vente/achat), arbitrer un projet, ou établir un ordre de grandeur.

Finalités usuelles

• Préparer une mise en vente ou un achat (fourchette de prix, stratégie de commercialisation).

• Estimer rapidement la valeur de parcelles agricoles, de bâtiments ruraux ou d’une maison pour explorer un projet (installation, extension, cession partielle).

• Négocier un prix ou un loyer (valeur locative indicative) dans un contexte amiable.

Contenu type

• Description du bien : localisation, nature du droit (pleine propriété, démembrement), surfaces, état, environnement, servitudes apparentes.

• Contexte de marché : références récentes comparables (vendues/offertes), tendances locales.

• Méthode simple (comparaison principalement) aboutissant à une fourchette ou à un prix indicatif.

• Limites et réserves : l’avis n’est pas une expertise ; il n’engage pas comme une pièce opposable.

Caractéristiques clés

• Rapide, souple, peu coûteux.

• Non opposable en principe (peu de valeur probante en justice, fiscalité, consolidation comptable).

• Fiabilité conditionnée à l’accès à de bonnes références et à la connaissance fine du marché local.

2) Qu’est-ce qu’une expertise immobilière ?

Définition

L’expertise immobilière est une évaluation indépendante, motivée et documentée, réalisée selon un référentiel et une déontologie reconnus (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, normes IVS/TEGoVA/RICS, doctrine professionnelle). Elle répond à une mission formalisée et conduit à un rapport structuré et justifié, destiné à éclairer une décision sensible ou à servir de pièce opposable (banques, notaires, tribunaux, fiscalité).

Finalités usuelles

• Garantie bancaire, comptes (juste valeur), assurance, expropriation, baux (renouvellement/révision).

• Fiscalité : déclarations IFI, donations/successions, apports/cessions de titres, droits d’enregistrement.

• Contentieux : liquidation de communauté, partage successoral, dommages, évictions, voisinage.

• Foncier agricole : valeur vénale de terres et prés (libres/loués), valeur de bâtiments d’élevage, fermages, préjudices liés à servitudes, emprises, pertes de rendements, agrivoltaïsme, etc.

Diligences et méthodes

• Lettre de mission (périmètre, hypothèses, type de valeur recherché : valeur de marché, valeur locative, valeur d’usage, valeur d’assurance…).

• Visite(s) et vérifications : titres, urbanisme, diagnostics, baux (statut du fermage, clauses d’agrément), charges, servitudes.

• Analyse de marché et méthodes multi-critères :

  • Comparaison (transactions réellement constatées et ajustées).

  • Capitalisation des revenus ou DCF (biens locatifs/actifs d’exploitation).

  • Coût de remplacement déprécié (biens techniques/atypiques).

  • Approches spécifiques agricoles (valeur libre vs louée, potentialités agronomiques, accès à l’eau, contexte réglementaire, aides, marchés de filière).

• Rapport motivé : pièces jointes, calculs, hypothèses, limites, sensibilité.

Caractéristiques clés

• Opposable / probant (contexte judiciaire, fiscal, bancaire).

• Encadré déontologiquement (indépendance, impartialité, confidentialité).

• Plus long et plus coûteux qu’un avis simple — mais sécurisant pour des enjeux élevés.

3) Avis de valeur vs expertise : les 7 différences qui comptent

4) Exemples concrets : quel outil pour quelle situation ?

Quand un avis de valeur suffit (ou est pertinent)

• Mettre en vente une maison individuelle ou une petite ferme familiale : déterminer un prix de mise en marché réaliste, ajustable.

• Arbitrage rapide : vendre une parcelle agricole marginale ou conserver pour bail rural ; se donner un ordre de grandeur avant de consulter le notaire.

• Négociation amiable : point de départ pour discuter un loyer (valeur locative indicative) ou une indemnité de départ dans un contexte non contentieux.

• Pilotage interne : dossier d’opportunité, pré-étude (ex. projet d’agrivoltaïsme ou de diversification, avant étude détaillée).

Attention : dès qu’il y a enjeu juridique ou fiscal, financement, litige, ou tiers qui s’appuie sur la valeur (banque, héritier, tribunal), l’avis de valeur n’est plus suffisant.

Quand l’ expertise immobilière est nécessaire

• Fiscalité / transmission : IFI, donation/succession, apports/cessions de titres (holding agricole, GFA, SCEA…), démembrement (nue-propriété/usufruit), abattements : l’Administration peut contrôler.

• Bancaire / assurance : garantie hypothécaire, valeur d’assurance (reconstruction), comptes (juste valeur), tests de dépréciation.

• Judiciaire : divorce, partage entre héritiers, conflit bailleur/preneur, évaluation de préjudices (emprise, servitudes, dommages).

• Foncier agricole / rural :

  • Terres et prés libres vs loués (impact du statut du fermage, des indices de fermage).

  • Bâtiments d’exploitation (valeur technique/fonctionnelle).

  • Valorisation de revenus (fermage, activités annexes, PAC, contrats).

  • Projets énergétiques (agrivoltaïsme) : partage de valeur, risques, clauses de sortie, compatibilité agronomique.

• Situations complexes : servitudes, co-propriétés, droits d’eau, périmètres de protection, zonages environnementaux, ZAN (zéro artificialisation nette) ; marchés étroits avec peu de comparables.

5) Comment se déroule une expertise

de façon pratique ?

1. Entretien & lettre de mission

   • Périmètre (biens, droits), type de valeur recherchée, contexte (fiscal, judiciaire, bancaire), délai.

   • Accès aux documents : titres, plans, baux, diagnostics, urbanisme, servitudes, comptabilité/loyers le cas échéant.

2. Visite(s) et vérifications

   • Constat physique et juridique ; relevé des éléments clés (état, surfaces, équipements, accès, eau, assainissement, conformité, contraintes).

   • En agricole : qualité agronomique, structure parcellaire, irrigation, drainage, bâtiments (fonctionnalité, mise aux normes), circuits.

3. Analyses & méthodes

   • Comparaison avec des ventes réelles pertinentes (ajustées).

   • Capitalisation des revenus/DCF pour actifs locatifs et entreprises rurales.

   • Coût de remplacement déprécié pour actifs techniques.

   • Contrôle de cohérence et analyse de sensibilité.

4. Rapport d’expertise

   • Contexte, méthodologie, analyses, justification chiffrée, conclusions ; annexes probantes (références, photos, plans).

   • Opposabilité : rapport signé, impartial et indépendant.

6) Questions fréquentes

Un avis de valeur peut-il suffire pour l’IFI ou une donation ?

→ Non, en pratique. L’administration peut demander des justifications. Une expertise documentée est très fortement recommandée, surtout en cas de montants significatifs ou de biens atypiques.

Peut-on transformer un avis de valeur en expertise a posteriori ?

→ On peut ouvrir une mission d’expertise sur la base du dossier existant, mais l’expert devra reprendre les diligences (lettre de mission, visites, pièces, méthodes). Les conclusions pourront différer si les vérifications révèlent des éléments nouveaux.

Qui peut réaliser une expertise ?

→ Un expert en évaluation immobilière ou expert foncier et agricole reconnu, formé, respectant un référentiel (Charte, IVS/TEGoVA/RICS). Pour les contentieux, privilégiez un expert inscrit sur une liste de cour d’appel selon la nature du bien, ou un professionnel recommandé par des organismes de référence.

Et pour un parcelle agricole louée ?

→ La valeur vénale d’une terre louée diffère de celle libre, compte tenu du statut du fermage (durée, fermage, droits du preneur). Une expertise s’impose souvent pour éviter des erreurs (et des litiges).

7) Comment choisir entre avis de valeur et expertise ?

• Montant et enjeu : plus l’enjeu financier/juridique est élevé, plus l’expertise est indiquée.

• Tiers concernés : banque, notaire, administration, tribunal → expertise.

• Objectif : orientation commerciale → avis ; décision engageante → expertise.

• Complexité : bien atypique, rural/industriel, contraintes juridiques → expertise.

Règle d’or : si vous devez convaincre un tiers (banque, fisc, héritier, juge), passez à l’expertise.

8) Exemples concrets (urbain & rural)

Urbain / résidentiel

• Vente d’une maison en périurbain : avis de valeur pour positionner le prix et ajuster la stratégie ; expertise si le bien est atypique (division parcellaire, servitude, mitoyenneté litigieuse) ou dans un contexte successoral sensible.

• IFI : portefeuille de logements loués à Paris et Lyon → expertise (valeur vénale occupée, rendement, références, opposabilité).

Rural / agricole

• Cession d’un tènement agricole (terres + hangar) dans un contexte amiable : avis de valeur pour cadrer la négociation ; expertise pour formaliser la valeur vénale (libre/louée) si un bail rural existe ou si une banque finance la reprise.

• Agrivoltaïsme : projet de bail long terme avec opérateur → expertise pour évaluer l’impact sur la valeur, la juste répartition de la rémunération, les clauses de sortie.

• Partage successoral d’un domaine mixte (terres, bois, bâtiments) : expertise multi-méthodes pour sécuriser la distribution entre héritiers et éviter la contestation.

9) Ce que nous faisons au Cabinet DK

Notre rôle est d’être à vos côtés, du premier cadrage à la décision engageante :

• Avis de valeur : rapide et opérationnel pour tester un prix, préparer une vente, négocier.

• Expertise immobilière & foncière : mission indépendante et documentée, conforme aux standards ; opposable pour la banque, le notaire, l’administration ou le juge.

• Périmètre agro/rural : terres et prés libres/loués, bâtiments d’exploitation, domaines mixtes, servitudes, baux (statut du fermage), évaluations en contexte de transmission ou contentieux.

• Conseil stratégique : arbitrages (vendre/conserver), valorisation (diversification, énergie), gestion des risques (climat, eau, ZAN), traçabilité pour les dossiers sensibles.

10) À retenir

• Avis de valeur = opinion indicative pour se repérer et décider vite dans un contexte amiable.

• Expertise = évaluation normée pour sécuriser une décision sensible, convaincre un tiers et éviter les litiges.

• En rural/agricole, la différence de valeur libre vs louée, les baux, les servitudes et les projets énergétiques rendent l’expertise souvent indispensable.

Besoin d’un conseil immédiat pour un projet de vente, une transmission, un financement ou un dossier agricole ? Parlez-nous de votre situation : nous vous proposerons la bonne prestation au bon moment.

1. La publication de l’indice national des fermages fixé à 123,06 ;
2. La modification de la répartition de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFNB), avec un dégrèvement porté de 20 % à 30 % au profit du preneur.

L’indice national des fermages 2025

Conformément aux dispositions légales, l’indice national des fermages est actualisé chaque année et sert de référence pour la fixation des loyers des terres nues et des bâtiments d’exploitation agricole.

Pour la campagne en cours (1er octobre 2024 – 30 septembre 2025), l’indice a été fixé à 123,06. Une légère augmentation de +0,42% par rapport au deux dernières années. Cette évolution reflète l’augmentation du revenu brut d’exploitation agricole et celle du niveau général des prix.

Taxes foncières : un dégrèvement accru pour le preneur

Depuis 2006, les terres agricoles bénéficient d’un dégrèvement de 20 % de la TFNB, imputé directement au locataire. La loi n°2025-127 du 14 février 2025 fait évoluer ce dispositif en portant ce dégrèvement à 30 % .

Conséquences pratiques :

• Pour le bailleur : aucun impact direct, puisqu’il continue à régler 70 % du montant affiché sur son avis d’imposition (contre 80 % auparavant).
• Pour le preneur : le bénéfice est significatif, avec une baisse de sa charge fiscale. Le calcul de répartition évolue :
• Si le bail prévoyait un remboursement inférieur à 30 %, le fermage doit être ajusté à la baisse, selon un coefficient correcteur (1,43).
• Si le bail fixait un remboursement exact de 30 %, le preneur n’a plus à reverser cette part au propriétaire.
• Si le bail prévoyait plus de 30 %, le preneur rembourse désormais uniquement la différence corrigée.

Ces nouvelles règles visent à mieux équilibrer la charge fiscale entre bailleurs et exploitants, tout en tenant compte des réalités économiques du secteur agricole.

Quelles implications pour les exploitants et les propriétaires ?

Ces évolutions invitent à une vigilance particulière dans la gestion des baux ruraux :

• Ajustement du montant des fermages pour respecter la nouvelle référence d’indice ;
• Vérification des clauses des baux concernant la répartition des taxes, afin d’appliquer correctement la réforme.

Le rôle de l’accompagnement

Pour les propriétaires comme pour les exploitants, ces ajustements réglementaires soulignent l’importance d’un accompagnement expert. Au Cabinet DK, nous aidons nos clients à :

• Calculer et appliquer les évolutions des fermages ;
• Vérifier la conformité des baux aux nouvelles règles fiscales ;
• Sécuriser la relation bailleur-preneur dans la durée.

1) Ce que l’on appelle « foncier » (et pourquoi il ne se comporte pas partout pareil)

Par « foncier », on entend le sol et les droits qui y sont attachés. Selon l’usage et les réglementations, on distingue trois grands univers :

• Foncier d’habitation (terrains à bâtir) : parcelles destinées à la construction de maisons individuelles (souvent observées via l’enquête publique EPTB/SDES) ;

• Foncier agricole : terres et prés (libres ou loués), vignes, forêts ; suivi par le SSP/Agreste et la Safer ;

• Foncier commercial/immobilier d’entreprise : moins observé en « prix du terrain nu », mais largement suivi via la valeur des actifs (capitals values, yields) dans les indices MSCI/IPD, et par les grands acteurs (BNP RE, CBRE…).

Chaque marché répond à des mécaniques différentes : démographie, coût et disponibilité du crédit, urbanisme et ZAN (zéro artificialisation nette), CAP/PAC et prix agricoles, logistique des chaînes de valeur, mutations de l’emploi et du télétravail, etc. La même décennie peut donc « pousser » un segment et en déprimer un autre.

2) Méthode et sources (indépendantes et publiques)

Nous croisons :

• SDES (Ex-CGDD, Ministère) : « Le prix des terrains et du bâti pour les maisons individuelles en 2023 » (publication décembre 2024). Document de référence sur le prix/m² des terrains à bâtir, la valeur moyenne du lot et la surface moyenne acquise. 

• Agreste/SSP (Ministère de l’Agriculture) : « Valeur vénale des terres en 2023 » (publication et données détaillées) ; évolutions par terres et prés, vignes, etc. 

• Safer : « Les marchés fonciers ruraux 2023 » (mise à jour 2024) et fiches tendances ; niveaux de prix nationaux (terres et prés libres : 6 200 €/ha en 2023, +1,5 %). 

• MSCI Real Assets : annonces officielles France (préviews et bilans) pour la croissance du capital (offices) 2022-2024 (-2,4 % en 2022 ; -12,3 % en 2023 ; -3,3 % en 2024 – standing investments). 

• Notaires de France : billets conjoncturels sur la chute des ventes de terrains à bâtir en 2023-2024, utile pour relier volumes et prix. 

• ZAN (Zéro Artificialisation Nette) : cap 2050 (Loi Climat et Résilience 2021) et palier 2030/2031 (-50 % de consommation d’ENAF), documents de référence Vie-publique, Ministère, Cerema. 

Note sur les séries : pour le foncier d’habitation, nous nous appuyons sur des points d’ancrage (2006, 2022, 2023) documentés par le SDES ; pour le foncier agricole, des jalons (2005, 2010, 2016, 2023) Agreste/Safer ; pour l’immobilier d’entreprise, les variations de capital (MSCI) 2022-2024 illustrent le retournement récent. Les dynamiques détaillées par sous-marché (métropoles, littoral, viticulture, retail vs logistique…) sont plus fines mais dépassent le cadre d’un dossier généraliste.

3) Foncier d’habitation (terrains à bâtir) : 20 ans entre ruée, étalement… et ZAN

3.1. Deux décennies structurées par le crédit et l’urbanisme

• 2005-2011 : cycle haussier alimenté par l’accession, les revenus des ménages, l’offre de lotissements en périphérie.

• 2012-2016 : tassement post-crise ; ajustements sur la surface moyenne des lots (optimisation budgétaire) ; amélioration énergétique du bâti (RE 2012).

• 2017-2021 : taux très bas → regain d’appétit, surtout en périurbain et zones détendues.

• 2022-2024 : choc de taux et chute des volumes ; prix au m² soutenus par la rareté (urbanisme, ZAN qui s’installe), valeur de lot moins dynamique, surface moyenne en baisse (arbitrage des ménages).

3.2. Les chiffres-clés récents (source SDES)

• Prix moyen du terrain (€/m²) France métropolitaine : ≈ 100 €/m² en 2023, en hausse de 8,8 % vs 2022. Dans le même temps, la surface moyenne baisse d’environ 3 % à ≈ 949 m². La valeur d’achat moyenne du lot monte à ≈ 95 400 € (+5,5 %). Le terrain pèse près d’un tiers du coût total maison + terrain. 

• Les hausses 2023 sont très contrastées selon la taille des marchés et les régions (progression dans toutes les régions hors Île-de-France, et jusqu’à ~16 % dans les petites villes). 

3.3. Volumes : un « trou d’air » 2023-2024

Les transactions de terrains à bâtir ont nettement reculé : sur 12 mois, de ~75 000 ventes au T2-2023 à ~43 000 au T3-2024 (-~50 %). Les Notaires pointent le resserrement du crédit et les annonces sur le PTZ (maison individuelle moins bien éligible), qui ont refroidi la demande. 

3.4. Lecture économique

• Le prix au m² progresse (rareté foncière, contraintes d’urbanisme, coûts de viabilisation), mais la valeur du lot dépend du m² × surface : quand la surface recule, la facture totale n’explose pas autant que le m².

• ZAN (objectif 2050, -50 % d’ENAF d’ici 2030/31) agit comme frein structurel à la consommation d’espaces : les communes recadrent leurs documents d’urbanisme, densifient, privilégient le recyclage foncier (friches), ce qui raréfie les terrains « neufs ». 

4) Foncier agricole : un actif rare, régulé, encore résilient

4.1. Vingt ans de hausse « raisonnée »

• 2005 : l’hectare de terres et prés libres se valorise en moyenne ≈ 3 880 €/ha (France entière, prix courants).

• 2010 : ≈ 5 230 €/ha ;

• 2016 : ≈ 5 660 €/ha ;

• 2023 : ≈ 6 200 €/ha (+1,5 % en un an, progression modérée). Ces niveaux sont publiés par le SSP/Agreste et consolidés par la Safer (marchés ruraux). 

À retenir : sur 20 ans, le foncier agricole a connu une hausse régulière, sans flambée hors cas particuliers (vignes AOP d’excellence), tiraillé par : revenus agricoles (volatils), politiques publiques (PAC), exodes/retours, pression extra-agricole (énergie, infrastructures), et désormais ZAN.

4.2. Mécanismes clés

• Statut du fermage, contrôles Safer, préfèrences de transmission : ces freins « limitent » la spéculation, mais resserrent l’offre.

• Investisseurs familiaux et collectifs (GFA, GFV…), grandes exploitations, coopératives : demande diversifiée, au-delà de la seule « terre pour produire ».

• Transition agroécologique : prime aux parcelles bien drainées, à l’accès à l’eau, au potentiel carbone (label bas-carbone), à l’agrivoltaïsme (dans le respect des cadres).

• Écart villes-campagnes : proximité des métropoles = pression foncière plus forte (concurrences d’usage, logistique, franges urbaines).

4.3. Niveaux 2023 confirmés

• Terres et prés libres : 6 200 €/ha (+1,5 %) ; loués : 5 120 €/ha (+1,4 %) ; forêts : 4 750 €/ha (+5,2 %) ; vignes AOP : 153 500 €/ha (+1,5 %). 

5) Immobilier d’entreprise (bureaux, retail/logistique) : du « tout-taux-bas » à la normalisation

Le « foncier commercial » se mesure rarement en €/m² de terrain nu. Les indices d’investissement (valeur des actifs) décrivent mieux la dynamique : rendements/valeurs, absorption, vacance, capex ESG. Depuis 2022, le retournement est clair :

• MSCI France – croissance du capital (bureaux) : -2,4 % en 2022, -12,3 % en 2023, -3,3 % en 2024 (standing investments). 

• Volumes de transactions : France & Allemagne en retrait en 2024, quand le RU montrait une amorce de rebond ; écarts d’attentes prix et financement plus cher. 

Lecture : décompression des rendements (hausse), valeurs en baisse (capital growth négatif), surtout sur les bureaux à obsolescence énergétique/usage (télétravail, reconfigurations). Logistique et commerces « prime » ont mieux résisté selon localisation/qualité, mais l’ESG (DPE tertiaire, décret tertiaire) rebat les cartes : le coût de mise à niveau devient prixé dans les deals.

6) Tableaux & graphiques (points d’ancrage)

6.1. Foncier d’habitation – terrains à bâtir (France)

• Prix moyen du terrain (€/m²) : 55 (2006) → 99-100 (2023)

• Valeur moyenne du lot (€/lot) : 90 400 (2022) → 95 400 (2023)

• Surface moyenne : ≈ 949 m² (2023), en baisse

Sources : SDES – EPTB 2023 (publication 18/12/2024). 

6.2. Foncier agricole – terres & prés (France)

• Prix moyen (€/ha) : 3 880 (2005) → 6 200 (2023)

• Variation 2023 : +1,5 % (libres) ; +1,4 % (loués)

Sources : Agreste/SSP « Valeur vénale des terres 2023 », Safer « Marchés fonciers ruraux 2023 ». 

6.3. Immobilier d’entreprise – bureaux (France, MSCI)

• Croissance du capital : 2022 : -2,4 % ; 2023 : -12,3 % ; 2024 : -3,3 %

Sources : MSCI France (announcements 2023 et 2025). 

8) Analyse transversale 2005-2025 : ce qui a (vraiment) bougé

8.1. Le nerf de la guerre : le

crédit

La baisse des taux d’intérêt (2015-2021) a dopé la capacité d’achat sur l’habitation et l’investissement tertiaire. Le choc 2022-2023 (risque inflation/énergie) a rétabli des taux plus “normaux”, cassant les volumes (habitation) et décompressant les rendements (tertiaire). Sur l’agricole, l’effet crédit est réel mais plus diffus, tenu par des mécanismes de régulation (fermage, Safer) et par des logiques patrimoniales/familiales.

8.2. L’urbanisme et la sobriété foncière :

ZAN

change la donne

La loi Climat & Résilience (2021) fixe ZAN : zéro artificialisation nette en 2050 et -50 % de consommation d’espaces d’ici 2030/31. Les documents d’urbanisme / SRADDET / SCoT / PLU(i) déclinent cet objectif. Effet attendu : plus de rareté sur le foncier à urbaniser, densification, recyclage de friches et recomposition urbaine. 

8.3. Transition écologique et normes

• Habitation : RE2020, DPE, contraintes locales (haies, eau) ; les coûts de viabilisation et de construction se voient dans le budget global.

• Tertiaire : Décret tertiaire et taxonomie/ESG → impact sur la valeur vénale : actifs obsolètes = capex lourds ou décote.

• Agricole : adaptation au climat (ex : gestion de l’eau), diversification, énergie, politiques de stockage carbone et agroécologie.

8.4. Macro-démographie & territoires

• France globalement en croissance démographique modérée, avec des dynamiques locales (métropoles, littoral, bassins d’emploi).

• Après 2020, le désir de nature et télétravail ont renforcé certaines zones péri-rurales ; mais la hausse des taux a resserré la demande solvable en 2023-2024, freinant la concrétisation des projets.

9) Ce que disent les vingt dernières années, secteur par secteur

9.1. Habitation (terrains à bâtir)

• Le prix au m² a nettement progressé sur 20 ans (effet rareté + coûts de développement + urbanisme), pendant que la surface unitaire des lots tend à se réduire (arbitrage budgétaire).

• Depuis 2023, les volumes s’effondrent sous l’effet des taux et de la solvabilité ; mais le m² résiste dans de nombreux territoires, et l’Île-de-France montre des spécificités (baisse, puis stabilisation). 

• À moyen terme, ZAN devrait maintenir une pression de rareté sur les fonciers réellement urbanisables, incitant à la densification et aux mutations de parcelles existantes. 

9.2. Agricole

• Hausse régulière (≈ +60 % à +70 % en 20 ans au niveau national), sans bulle généralisée ; les vignes AOP d’exception et certaines forêts suivent leurs propres logiques de valorisation. 

• Rareté : marché relativement peu liquide, encadré (Safer), soumis à des anticipations patrimoniales (donation, transmission rurale).

• Nouveaux usages : énergie (agrivoltaïsme – à manier finement), carbone, circuits courts ; là encore, ZAN raréfie l’extension urbaine sur terres agricoles, soutenant la valeur d’usage agricole.

9.3. Immobilier d’entreprise

• Le cycle 2013-2019 a bénéficié des taux bas, de la compression des rendements et d’une demande solide (logistique, retail prime, bureaux bien placés).

• 2022-2024 : renversement ; capital growth négatif, gap de prix entre acheteurs/vendeurs, financement plus cher, vacance accrue sur des bureaux de seconde main. La qualité ESG devient un différenciant majeur de valeur. 

10) Prospective 2025-2045 : trois scénarios (et leurs impacts fonciers)

Scénario A – « Sobriété maîtrisée » (référence)

• Crédit : retour à des taux « de long terme » (ni très bas, ni trop élevés).

• ZAN pleinement déployé : recyclage des friches, densité douce, mixité fonctionnelle.

• Habitation : prix des terrains tendanciellement soutenus sur zones tendues (rareté), mais taille moyenne des lots plus réduite ; + fort arbitrage sur la qualité des sols (aléas, eau).

• Agricole : poursuite de la montée modérée des valeurs, prime aux terres bien dotées (eau, structure), intégration carbone et rémunérations environnementales.

• Tertiaire : écart prime/non-prime durable, les actifs ESG-ready retrouvent un canal d’appréciation en capital ; actifs obsolètes = déclassement ou reconversion.

Scénario B – « Rattrapage inflationniste »

• Inflation plus haute et taux durablement élevés :

  • Habitation : volumes bridés, mutations à la baisse ; foncier tendu maintenu par ZAN, mais valeur des projets limitée par la solvabilité.

  • Agricole : renchérissement du capital d’exploitation, consolidation ; valeur foncière soutenue par la rareté et par l’indexation de revenus agricoles (si prix matières élevés).

  • Tertiaire : valeurs sous pression (rendements plus hauts), sélectivité extrême des investisseurs.

Scénario C – « Ré-industrialisation & flexibilité ZAN »

• Besoins d’assiette pour sites industriels/logistiques ; accommodements ZAN sur certains périmètres (déjà évoqués dans le débat public). 

  • Habitation : compétition pour le foncier dans certains corridors (nœuds logistiques, grands projets).

  • Agricole : tensions locales si reconversion d’emprises ; montages de compensation écologique ; montée des baux hybrides (énergie/agri).

  • Tertiaire : logistique dopée, bureaux « utiles » près des hubs ; requalification urbaine accélérée.

Probable réalité : un mix de A, B et C selon territoires et cycles financiers.

11) Comment s’y préparer (entre 2025 et 2045) ?

Pour les propriétaires/collectivités – foncier d’habitation

1. Basculer vers la densité choisie : renforcer les règles de qualité urbaine (parcellaire, formes urbaines, végétalisation, gestion de l’eau) pour élargir l’acceptabilité de la densité.

2. Recyclage foncier : inventaire des friches, des bâtiments mutables, portage foncier (EPF, montages), AMO technique/financière.

3. Montage économique : composer avec des lots plus petits, des coûts de viabilisation maîtrisés, et des outils d’accession ciblés (selon politique nationale/locale en vigueur).

4. Gestion du risque : intégrer aléas climatiques, PPRI, canicules, ruissellement (micro-hydraulique, sols perméables), pour préserver la valeur long terme.

Pour les agriculteurs et propriétaires ruraux

1. Optimiser l’usage : regrouper, remembrer léger, sécuriser les droits d’eau, servitudes, et accès.

2. Valoriser les co-bénéfices : agroforesterie, labels bas carbone, services écosystémiques, biodiversité ; documenter la résilience (sol, rotation, eau) qui sera progressivement « prisée » par le marché.

3. Arbitrer les projets énergétiques : agrivoltaïsme et baux : vérifier la compatibilité agronomique, l’impact sur la valeur, les clauses de sortie.

4. Transmission : anticiper la liquidité (GFA, bail rural, démembrement), pour éviter des décotes de contrainte.

Pour les investisseurs/entreprises – immobilier d’entreprise

1. ESG d’abord : viser l’alignement réglementaire (décret tertiaire, DPE tertiaire), intégrer le capex dans vos business plans et votre pricing.

2. Prime vs non-prime : accepter la bimodalité ; capter la performance sur le prime et profiler soigneusement la reconversion des actifs obsolètes (mixte, résidentiel, activités).

3. Cycles : préparer des entrées contracycliques (2025-2027) et des sorties en phase d’expansion (2030-2035), selon la trajectoire des taux.

4. Localisation : arbitrer entre CBD « core » (résilient mais cher), périphéries bien connectées (value-add), et logistique (corridors métropolitains, ports, cross-docking).

12) Mini-FAQ (questions fréquentes)

Q : Est-ce que ZAN fera « exploser » le prix des terrains à bâtir ?

R : ZAN réduit la capacité d’ouverture à l’urbanisation ; on peut donc s’attendre à une rareté accrue dans certaines communes. Mais l’outil favorise aussi le recyclage (friches) et la densité, ce qui peut modérer les tensions. Les trajectoires seront locales (politique foncière de la commune, offre de friches, mobilité, démographie). 

Q : Les terres agricoles continueront-elles à monter ?

R : Probablement oui à long terme (rareté, ZAN), mais à un rythme modéré, avec écarts territoriaux croissants (eau, qualité agronomique, voisinage urbain). 

Q : Les bureaux retrouveront-ils leurs niveaux 2019 ?

R : Les actifs prime et ESG-performants ont le plus de chances de regagner en valeur. Les autres devront s’aligner par des travaux lourds ou une reconversion (risque de valeur terminale faible si inaction). 

13) Tableau récapitulatif – 3 marchés, 20 ans en trois lignes

Sources : SDES 2024 (terrains), Agreste/Safer 2024 (agri), MSCI 2023-2025 (bureaux). 

14) Ressources & liens utiles

• Terrains à bâtir (SDES – EPTB 2023) : page de synthèse et PDF. 

• Valeur vénale des terres 2023 (Agreste/SSP) : publication + données. 

• Safer – Marchés fonciers ruraux 2023 : chiffres clés. 

• MSCI France – Capital Growth (offices) : annonces 2023/2025. 

• Notaires : chute des ventes de terrains 2023-2024. 

• ZAN (Vie-publique / Ministère / Legifrance / Cerema) : objectifs et mise en œuvre. 

15) Conclusion : trois boussoles pour les 20 années qui viennent

1. Sobriété foncière organisée : ZAN ne signifie pas « plus construire », mais mieux : densités vivables, réemploi des sols urbanisés, gestion de l’eau. Plus le territoire se structure (outils fonciers, ingénierie), plus le coût de la rareté est maîtrisé. 

2. ESG et adaptation : sur le tertiaire, l’ESG n’est plus un bonus, c’est de la valeur (ou de la décote) ; sur l’agricole, la résilience agronomique (eau, sol, carbone) devient patrimoniale.

3. Ciblage et temporalité : garder une lecture cyclique (taux, crédit) et territoriale (emplois, mobilité), tout en bâtissant des stratégies à 10-20 ans (réserves foncières, portage, reconversions).

Le Cabinet DK accompagne collectivités, propriétaires et investisseurs sur l’ensemble de ces enjeux : diagnostic foncier, évaluation, montage et sécurisation des transactions, stratégie ZAN et reconversion. Parlons-en.

Sources et références

Pour l’élaboration de ce dossier, plusieurs bases de données, rapports institutionnels et publications scientifiques ont été mobilisés :

• INSEE – Statistiques immobilières et séries longues sur le prix des logements anciens et neufs (2005-2024).

• Notaires de France – Base BIEN et rapports annuels sur le marché immobilier résidentiel.

• Banque de France – Publications sur les conditions de financement immobilier et taux d’intérêt.

• FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) – Observatoires et analyses sur l’évolution du marché commercial.

• Caisse des Dépôts et Consignations – Études sur les dynamiques urbaines et foncières.

• SAFER (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural) – Observatoires du foncier agricole (rapports annuels 2005-2024).

• FAO & OCDE – Perspectives agricoles mondiales et comparaisons internationales sur l’évolution des terres agricoles.

• Ministère de l’Agriculture et de la Souveraineté Alimentaire – Données sur la valeur vénale moyenne des terres agricoles en France.

• Eurostat – Données européennes sur le foncier et l’immobilier.

• Cour des Comptes – Rapports thématiques sur la régulation du foncier et des marchés immobiliers.

• Qualification : Le « droit de passage » est une servitude discontinue et non apparente (article 686 C. civ.) créée soit par accord amiable (convention), soit par décision judiciaire (servitude légale d’enclave, art. 682 C. civ.).
• Fonds dominant / servient : Le fonds dominant bénéficie du passage ; le fonds servient en supporte la charge, sans perdre la propriété de la bande de terrain grevée.
• Caractère réel : Le droit suit le terrain (art. 637 C. civ.) et non la personne ; il est perpétuel sauf extinction ou modification.

2. Droit de clore son héritage : un principe général

L’article 647 du Code civil confère à tout propriétaire « le droit de clore son héritage » à ses frais. Ce principe est reconnu par une jurisprudence constante (Cass. 3ᵉ civ., 20 mai 2009, n° 08‑14. 206). Toutefois, ce droit n’est pas absolu ; il doit composer avec les charges réelles comme les servitudes.

3. Comment concilier clôture et servitude ?

Le Code civil ne s’oppose pas à la clôture d’un fonds grevé, mais impose le respect de deux exigences :

1. Maintien de l’usage de la servitude (art. 701 C. civ.) : le passage doit rester praticable dans les conditions initialement convenues ou judiciairement fixées.
2. Absence d’aggravation de la servitude (art. 702 C. civ.) : le propriétaire servient ne peut ni déplacer la servitude ni en compliquer l’exercice sans l’accord du dominant.

a) Libre exercice de la servitude

• Article 701 C. civ. : « Le propriétaire du fonds servient ne peut rien faire qui tende à diminuer l’usage de la servitude (…) ou qui rende son exercice plus incommode. »
• Illustrations jurisprudentielles :
  • Cass. 3ᵉ civ., 6 déc. 2005, n° 04‑18.444 : l’installation d’un portail verrouillé sans remise de clé est illicite.
  • Cass. 3ᵉ civ., 9 juin 2021, n° 20‑14.596 : un portail électrique est licite si le destinataire dispose d’un moyen d’accès permanent (bip, digicode).

b) Interdiction d’aggraver la servitude

• Article 702 : « Si l’engagement de la servitude vient à n’être plus suffisant à cause d’aggravations survenues (…) les intéressés s’adresseront au tribunal qui pourra, suivant les circonstances, soit la restreindre, soit même l’éteindre. »
• En pratique : rétrécir l’emprise à moins de 3 m pour un passage agricole, imposer des manœuvres dangereuses, changer la nature du sol (ornières, gravier instable)…

4. Quelles clôtures sont admises ?

Source : Doctrine notariale, Répertoire Defrénois “Servitudes”, 2024.

5. Peut‑on déplacer l’emprise ?

Oui, sous conditions très strictes (article 701 al. 2) :

• Principe : Le propriétaire servient peut proposer un tracé de remplacement sans diminuer la commodité pour le dominant.
• Accord amiable recommandé (avenant notarié).
• À défaut d’accord : saisine du tribunal judiciaire (Cass. 3ᵉ civ., 19 déc. 2019, n° 18‑23.714).

6. Qui supporte les frais ?

• Frais de clôture : intégralement à la charge du fonds servient (art. 647).
• Entretien courant : idem, sauf stipulation contraire.
• Entretien du passage : revient en principe au fonds dominant (art. 698), sauf clause contraire ou usage local.

7. Responsabilités et sanctions

1. Action en suppression d’ouvrage : si le portail/clôture empêche l’exercice → demande de démolition + astreinte (Cass. 3ᵉ civ., 5 déc. 2019, n° 18‑24.289).
2. Trouble anormal de voisinage : dommages‑intérêts si le dominant subit un préjudice (délai, coût, danger).
3. Voie de fait : clôture violente ou menaces → possible voie pénale.

8. Bonnes pratiques recommandées par le Cabinet DK

1. Diagnostic préalable : localiser l’assiette exacte (plan cadastral, acte notarié, bornage).
2. Étude d’impact fonctionnel : largeur nécessaire, gabarit engins, fréquence de passage.
3. Choix d’un dispositif proportionné : portail autoportant pour engins agricoles, portillon piéton, barrière basculante…
4. Rédaction d’un avenant : préciser mode d’ouverture, entretien, responsabilité (notaire).
5. Remise des accès : clés, badges, codes → tous les ayants droit.
6. Suivi et maintenance : test trimestriel, graissage, batteries.
7. Dialogue constant : prévenir les modifications d’usage (passage de chevaux, tracteurs plus larges…).

9. Conclusion

Clôturer son terrain malgré un droit de passage est parfaitement possible à condition de garantir un accès non dégradé au fonds dominant. La combinaison du droit de propriété (art. 647 C. civ.) et de la protection des servitudes (art. 701‑702 C. civ.) impose une solution équilibrée : clôture oui, entrave non.

Le Cabinet DK, expert agricole et foncier, accompagne propriétaires et bénéficiaires dans l’audit, la négociation et la sécurisation juridique de leurs servitudes.

Références : Code civil, art. 637, 647, 682, 686, 698, 701, 702 ; Cass. 3ᵉ civ., 6 déc. 2005 ; 20 mai 2009 ; 9 juin 2021 ; 5 déc. 2019 ; 19 déc. 2019.

Indice national des fermages : 123,06 (+0,42 % par rapport à 2024)

1. Contexte réglementaire

Chaque année, le ministère de l’Agriculture et de la Souveraineté alimentaire actualise l’indice national des fermages (article L. 411-11 du Code rural). Cet indice sert de référence pour la révision des loyers des terres nues et des bâtiments d’exploitation agricole, applicables à toutes les échéances comprises entre le 1er octobre 2025 et le 30 septembre 2026.

La formule de calcul combine :

• 60 % de l’indice du revenu brut d’entreprise agricole national à l’hectare (RBEA), fixé à 121,13 en 2025 (base 100 = 2009) ;
• 40 % de l’indice des prix du produit intérieur brut (PIB), fixé à 125,95 (base 100 = 2009).

Le résultat obtenue pour 2025 est 123,06, soit une augmentation de 0,42 % par rapport à l’indice 2024 (122,55).

2. Comment actualiser votre fermage ?

La revalorisation des loyers agricoles est automatique ; elle s’opère via la formule suivante :

Fermage 2025 = Fermage 2024 × (123,06 / 122,55)

Exemple pratique

Un loyer de 200 €/ha en 2024 deviendra :
200 € × 123,06 / 122,55 = 200,83 €/ha (+0,83 €).

3. Que signifie cette variation modérée ?

Après deux années de hausses marquées (+5,63 % en 2023 ; +5,23 % en 2024), l’indice 2025 reflète :

• La stabilisation des revenus agricoles, sous l’effet d’un ralentissement des cours et d’une inflation maîtrisée.
• La prise en compte d’un contexte économique plus incertain (coût des intrants, climat, transition écologique) qui pèse sur les marges.

Cette hausse modeste limite l’impact financier sur les exploitants tout en préservant la rentabilité des propriétaires bailleurs.

4. Points d’attention pour 2025

1. Renégociation de bail : la faible progression de l’indice ne remet pas en cause la possibilité de réviser, lors du renouvellement du bail, les clauses (échelonnement de paiement, indexation intra-annuelle).
2. Nouvelle PAC et PSN : la programmation 2023‑2027 introduit plusieurs ajustements (bonus haies, adaptation BCAE) susceptibles d’influer sur les charges et les revenus.
3. Performance énergétique des bâtiments : les rénovations engagées par l’exploitant n’impactent pas directement le loyer, mais la répartition des investissements peut être intégrée dans le bail (article L. 411‑55 CRPM).

5. Le rôle du Cabinet DK

• Calculs personnalisés : nous vérifions l’application correcte de l’indice par parcelle et par bâtiment, y compris en présence de terres classées parcelles de subsistance ou hors valeur.
• Médiation bailleur‑preneur : notre expertise facilite la concertation et prévient les litiges liés au fermage.
• Conseil stratégique : analyse d’opportunité (mise à bail, vente, agrivoltaïsme), intégration des critères environnementaux et valorisation patrimoniale.

Pour toute question sur l’application de l’indice 2025 ou la gestion de vos baux ruraux, contactez les experts fonciers et agricoles du Cabinet DK.

Sources : Arrêté du 23 juillet 2025 (NOR AGRT2519477A) – Journal officiel du 27 juillet 2025.

Des prix désormais plus stables

Les prix des logements anciens ont connu une baisse modérée en 2024, avec un recul moyen de -2,1% en France métropolitaine. Cette diminution est moins forte que précédemment, indiquant un ralentissement de la baisse générale des prix. Sur le marché des appartements anciens, les prix ont diminué de 1,8%, tandis que ceux des maisons anciennes ont enregistré une baisse légèrement plus marquée de 2,3%.

En Île-de-France, cette baisse annuelle est plus notable à -3,6%, avec une diminution particulièrement marquée sur les maisons (-5%) par rapport aux appartements (-2,9%). Le prix moyen au m² à Paris reste stable autour de 9 500 €, confirmant cette tendance à la stabilisation.

Un marché en reprise mais fragile

Les indicateurs avancés basés sur les avant-contrats projettent une légère hausse des prix à horizon mai 2025 (+0,4% sur un an). Cette prévision optimiste est toutefois tempérée par des incertitudes économiques et politiques, notamment les récentes tensions commerciales internationales et la politique monétaire fluctuante de la Banque Centrale Européenne (BCE).

En effet, bien que la BCE ait abaissé ses taux directeurs pour soutenir la reprise économique et contrer l’inflation, des augmentations marginales des taux d’emprunt début avril 2025 pourraient freiner l’optimisme des acquéreurs potentiels.

Le marché du neuf en quête de rebond

Le marché du logement neuf enregistre quant à lui des signes encourageants, avec une hausse notable des logements commencés (+14,2%) et autorisés (+4,5%). Cependant, les mises en vente restent en baisse (-7,5%), soulignant une prudence persistante des promoteurs face aux incertitudes économiques. Par ailleurs, les coûts de construction, potentiellement impactés par une hausse des droits de douane, pourraient poser des défis supplémentaires.

La performance énergétique au cœur des préoccupations

L’année 2024 a aussi été marquée par une évolution dans le diagnostic de performance énergétique (DPE), notamment pour les logements de moins de 40 m². Ce changement a entraîné une baisse de la part des logements énergivores (classes F et G) sur le marché, passant de 20% en 2023 à 17% en 2024. Cette évolution reflète une prise de conscience accrue des enjeux énergétiques et leur impact direct sur le marché immobilier.

Perspectives pour l’avenir

Malgré une stabilisation générale, les acteurs du marché doivent rester vigilants. Les incertitudes économiques internationales, couplées aux réalités locales du marché français, nécessitent une adaptation constante des stratégies immobilières. Pour le Cabinet DK, ces évolutions sont à suivre de près afin d’accompagner au mieux ses clients dans un contexte toujours changeant.

Source : Note de conjoncture immobilière des Notaires de France
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Une souveraineté alimentaire renforcée

Au cœur de cette loi figure l’ambition de garantir la souveraineté alimentaire de la France. Cela passe notamment par une réduction des dépendances extérieures et une valorisation des productions locales. La loi encourage ainsi la structuration des filières courtes, la relocalisation des productions essentielles et le soutien aux produits français dans la restauration collective publique. L’objectif est clair : favoriser une agriculture qui soit à la fois autonome et compétitive.

Favoriser l’installation de nouveaux agriculteurs

Le renouvellement des générations constitue un enjeu majeur auquel répond spécifiquement cette loi. Des dispositifs concrets sont introduits pour faciliter l’installation des jeunes agriculteurs et des nouveaux entrants. Parmi ces mesures, figure notamment la création d’un diplôme de niveau Bac+3 spécialisé en agronomie, visant à professionnaliser davantage l’accès à la profession agricole. Par ailleurs, un guichet unique d’accueil est instauré afin de simplifier les démarches administratives et accompagner au mieux les projets d’installation.

Des mesures environnementales ambitieuses

La transition écologique est également une priorité de cette loi d’orientation agricole. Elle prévoit notamment la réduction de l’usage des intrants chimiques et la promotion de pratiques agricoles durables. Le soutien financier aux exploitations engagées dans l’agroécologie et la certification environnementale est renforcé, incitant ainsi les agriculteurs à adopter des pratiques vertueuses pour l’environnement et la biodiversité.

Simplification administrative et adaptation réglementaire

Dans un souci d’efficacité et de pragmatisme, la loi met également en place un processus de simplification administrative, répondant à une demande forte du monde agricole. L’objectif affiché est de faciliter le quotidien des agriculteurs, d’accélérer la réalisation des projets agricoles, notamment en matière de gestion de l’eau et d’installation d’élevages, et d’alléger les contraintes bureaucratiques qui pèsent sur les exploitants.

Un cadre financier innovant

Enfin, cette loi introduit un cadre financier innovant visant à faciliter les investissements agricoles et à mobiliser davantage l’épargne privée vers le secteur agricole. Des mécanismes de portage foncier et des outils financiers spécifiques, appuyés notamment par la Banque des territoires et France 2030, permettront de renforcer les capacités d’investissement des agriculteurs.

Conclusion : une loi tournée vers l’avenir

Avec cette loi du 24 mars 2025, la France se dote d’un cadre ambitieux et cohérent pour relever les défis actuels et futurs de son agriculture. Elle ouvre la voie à un secteur agricole renforcé, plus durable, et attractif pour les nouvelles générations. Le Cabinet DK suivra avec attention la mise en œuvre de ces mesures structurantes et reste mobilisé pour accompagner tous les acteurs du monde agricole dans cette dynamique de transformation.

Source : https://www.vie-publique.fr/loi/293610-agriculture-loi-24-mars-2025-dorientation-souverainete-agricole
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Le ministère de l’Agriculture et de la Souveraineté Alimentaire consacre un numéro spécial à ces problématiques dans son magazine Le Grand Défi de la Forêt – La Forêt à l’Épreuve du Climat. Ce document revient sur les grands enjeux climatiques et les stratégies mises en place pour préserver et gérer durablement les forêts françaises.

Un état des lieux des forêts françaises

Aujourd’hui, les forêts couvrent 32 % du territoire métropolitain, soit 17,5 millions d’hectares. Elles jouent un rôle clé en tant que puits de carbone, habitat pour la biodiversité et source de ressources économiques. Toutefois, l’augmentation des températures et les épisodes climatiques extrêmes menacent leur équilibre.

Certaines essences, comme l’épicéa ou le chêne sessile, sont particulièrement vulnérables. Par ailleurs, la capacité des forêts à stocker du carbone tend à diminuer en raison du dépérissement des arbres et de la hausse des mortalités forestières.

Des stratégies d’adaptation pour renforcer la résilience des forêts

Pour répondre à ces défis, plusieurs leviers d’action sont mis en avant :

• Diversification des essences : Planter des arbres mieux adaptés aux conditions climatiques futures permet de réduire la vulnérabilité des forêts.
• Pratiques sylvicoles durables : Le développement de la “forêt mosaïque” et l’adoption de nouvelles méthodes de gestion améliorent la capacité des forêts à résister aux stress climatiques.
• Allongement des rotations et diversification des cultures : Cette pratique permet de mieux répartir les risques et d’assurer une plus grande résilience face aux changements climatiques.
• Suivi et recherche scientifique : Des organismes comme l’INRAE étudient l’évolution des forêts et proposent des solutions innovantes pour leur gestion.

Des politiques publiques pour accompagner ces transformations

L’État soutient activement la transition vers une sylviculture plus résiliente à travers plusieurs dispositifs :

• Le Programme national de la forêt et du bois (PNFB), qui définit les grandes orientations pour la gestion forestière.
• Les financements publics via France Relance et France 2030, qui ont permis de renouveler 46 000 hectares de forêts et de planter 58 millions d’arbres.
• Le développement du label bas-carbone, qui favorise les investissements pour des projets forestiers durables.

Ces actions visent à préparer les forêts françaises aux évolutions climatiques tout en préservant leur rôle économique et environnemental.

Un document essentiel pour mieux comprendre ces enjeux

Le magazine Le Grand Défi de la Forêt – La Forêt à l’Épreuve du Climat propose une analyse approfondie de ces problématiques et des solutions mises en place. Il est une ressource précieuse pour les acteurs du secteur forestier, les propriétaires et les décideurs qui souhaitent anticiper et agir face aux défis climatiques.

Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire ce numéro spécial disponible ici : https://www.calameo.com/agri_gouv/read/0031969794f3d57037bb6