L'indice national des fermages et l'actualisation du loyer
Chaque automne, l'indice des fermages fait varier automatiquement le loyer de toutes les terres agricoles louées en France. Fixé à 127,04 pour 2026, en hausse de 3,23 %, il s'impose au bailleur comme au preneur. Comprendre sa composition et sa période d'application, c'est éviter les erreurs de calcul qui s'accumulent d'année en année.
À quoi sert l'indice national des fermages ?
Le fermage est fixé une fois pour toutes dans le bail, à l'intérieur de la fourchette de l'arrêté préfectoral. Mais un loyer figé pendant 9, 18 ou 25 ans perdrait vite tout rapport avec la réalité économique. Le législateur a donc prévu une actualisation annuelle automatique : le fermage suit, chaque année, la variation d'un indice national unique, publié par arrêté ministériel.
Ce mécanisme s'applique de plein droit : ni le bailleur ni le preneur n'ont à le négocier, et aucune clause du bail ne peut y substituer un autre mode d'indexation. Il concerne le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation — la maison d'habitation, elle, suit l'indice de référence des loyers (IRL). À l'inverse, si vous mettez vos terres à disposition gratuitement, par un prêt à usage (commodat), il n'y a par définition ni fermage ni indice : c'est précisément ce qui distingue les deux formules.
L'indice national des fermages est un nombre, publié chaque année (base 100 en 2009), qui mesure l'évolution du contexte économique de l'agriculture. Il ne donne pas le montant du fermage : il donne sa variation. C'est le rapport entre l'indice de l'année et celui de l'année précédente qui s'applique au loyer.
Comment l'indice est-il calculé ?
Depuis la réforme de 2010, l'indice est national — il n'existe plus d'indices départementaux — et sa composition est fixée par la loi. Il combine deux éléments :
- pour 60 %, l'évolution du revenu brut d'entreprise agricole national à l'hectare, apprécié sur les cinq dernières années, ce qui lisse les à-coups des campagnes agricoles ;
- pour 40 %, l'évolution du niveau général des prix de l'année précédente.
Cette pondération explique le comportement de l'indice : il amortit les crises comme les embellies, mais reflète aussi l'inflation. En 2026, la hausse de 3,23 % ne vient presque pas de l'inflation — l'indice de prix du PIB ne progresse que de 1,09 % — mais du revenu brut d'entreprise agricole à l'hectare, en progression de 4,72 %, qui pèse 60 % de l'indice.
L'article L411-11 du Code rural et de la pêche maritime dispose que le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation est actualisé chaque année selon la variation de l'indice national des fermages, lequel est composé à 60 % de l'évolution du revenu brut d'entreprise agricole à l'hectare sur cinq ans et à 40 % de l'évolution du niveau général des prix. L'indice est constaté chaque année par arrêté du ministre chargé de l'agriculture.
L'indice 2026 et sa période d'application
L'indice publié à l'été s'applique aux échéances de fermage comprises entre le 1er octobre de l'année et le 30 septembre de l'année suivante. C'est la date d'échéance prévue au bail qui commande, pas la date de paiement effectif.
| Année | Indice national des fermages | Variation | Période d'application |
|---|---|---|---|
| 2023 | 116,46 | +5,62 % | Échéances du 1er oct. 2023 au 30 sept. 2024 |
| 2024 | 122,55 | +5,23 % | Échéances du 1er oct. 2024 au 30 sept. 2025 |
| 2025 | 123,06 | +0,42 % | Échéances du 1er oct. 2025 au 30 sept. 2026 |
| 2026 | 127,04 | +3,23 % | Échéances du 1er oct. 2026 au 30 sept. 2027 |
L'indice 2026 a été constaté par l'arrêté du 11 août 2026, publié au Journal officiel du 13 août 2026. Concrètement : un fermage dont l'échéance tombe au 11 novembre 2026 est actualisé avec l'indice 2026 ; une échéance au 1er mars 2027 également ; une échéance au 29 septembre 2026 relevait encore de l'indice 2025.
Adressez chaque année à votre fermier un appel de fermage écrit mentionnant l'ancien loyer, l'indice appliqué et le nouveau montant. Ce courrier vaut décompte, facilite le suivi comptable des deux parties et constitue une preuve précieuse en cas de désaccord ultérieur. Le cabinet établit ces appels pour les propriétés dont il assure la gestion : aucune actualisation n'est jamais perdue.
Comment actualiser concrètement votre fermage ?
La formule est simple :
Fermage actualisé = fermage de l'échéance précédente × (indice de l'année ÷ indice de l'année précédente)
Exemple : un fermage de 6 000 € payé à l'échéance d'octobre 2025 devient, à l'échéance d'octobre 2026 : 6 000 € × (127,04 ÷ 123,06) = 6 194,05 €. Sur un petit loyer, la différence paraît modeste ; cumulée sur plusieurs années et plusieurs dizaines d'hectares, elle devient significative — un fermage de 100 € en 2021 en vaut 119,31 après l'échéance de 2026. Le schéma ci-dessous récapitule le mécanisme.
Attention à toujours repartir du fermage exact de l'année précédente, et non du fermage d'origine du bail : l'actualisation est une chaîne. Une erreur une année se propage à toutes les suivantes. En cas de doute sur le montant de départ lui-même — par exemple si le prix convenu semble décroché de la valeur locative — c'est une autre procédure qui s'ouvre : la révision du prix du fermage en cours de bail.
Le calculateur de fermage du Cabinet DK applique l’indice en vigueur à votre montant, détermine seul la campagne concernée par votre date d’échéance et affiche la série complète des indices depuis 2010. Il reconstitue aussi, année par année, les actualisations oubliées.
Erreurs fréquentes et cas particuliers
Trois confusions reviennent sans cesse dans les dossiers que nous examinons :
- Appliquer l'indice à la maison d'habitation. Son loyer suit l'IRL, pas l'indice des fermages. Un bail bien rédigé distingue les deux composantes dès l'origine.
- Oublier l'actualisation pendant des années. Beaucoup de bailleurs encaissent le même montant depuis dix ans. Le rattrapage est possible, mais dans la limite de la prescription de cinq ans applicable aux fermages : au-delà, les compléments sont perdus.
- Confondre actualisation et paiement. L'indice fixe le montant dû ; encore faut-il qu'il soit payé. Si l'échéance actualisée reste impayée, la procédure de mise en demeure pour fermage impayé s'applique, avec à la clé une possible résiliation du bail.
Les tribunaux jugent de manière constante que l'actualisation par l'indice s'opère de plein droit : le bailleur qui ne l'a pas réclamée n'y a pas renoncé pour autant, et le preneur ne peut pas se prévaloir d'une longue tolérance pour s'opposer au rétablissement du montant exact — sous réserve de la prescription quinquennale des fermages. À l'inverse, le bailleur ne peut exiger aucune majoration autre que celle résultant de l'indice.
Le paiement du fermage actualisé fait partie des obligations essentielles du preneur ; sa comptabilisation exacte intéresse aussi l'avenir du patrimoine, car des fermages bien suivis facilitent l'évaluation des biens lors d'une succession portant sur des terres agricoles.
Questions fréquentes
Quel est l'indice des fermages pour 2026 ?
L'indice national des fermages 2026 s'établit à 127,04, en hausse de 3,23 % par rapport à 2025 (123,06). Constaté par l'arrêté du 11 août 2026, il s'applique aux échéances de fermage comprises entre le 1er octobre 2026 et le 30 septembre 2027.
L'actualisation du fermage par l'indice est-elle obligatoire ?
Oui. L'article L411-11 du Code rural prévoit que le fermage des terres et bâtiments d'exploitation est actualisé chaque année selon la variation de l'indice national des fermages. Cette règle est d'ordre public : une clause qui prévoirait un autre mode d'indexation serait réputée non écrite. Seul le loyer de la maison d'habitation suit un autre indice, l'IRL.
Puis-je rattraper des actualisations de fermage oubliées ?
En partie. Si vous avez omis d'appliquer la variation de l'indice pendant plusieurs années, vous pouvez recalculer le fermage exact et réclamer les compléments dans la limite de la prescription de cinq ans applicable aux loyers et fermages. Au-delà, les sommes sont perdues. Un décompte précis, année par année, est indispensable avant toute réclamation.
Besoin d'un accompagnement personnalisé ?
Vérification de vos fermages, rattrapage d'actualisations oubliées, appels de loyers annuels : le cabinet remet vos comptes à jour et sécurise chaque échéance. Le Cabinet DK, expert foncier et agricole depuis 1980, intervient en Île-de-France, Bretagne et Rhône-Alpes.