DPE : le calendrier des interdictions de louer
La classe énergétique d'un logement décide désormais du droit de le louer. Avec la montée en puissance du DPE et l'interdiction progressive de louer les passoires thermiques, tout bailleur doit connaître le calendrier G, F puis E, le gel des loyers et l'audit énergétique. Voici ce qu'il faut anticiper pour ne pas voir son bien exclu du marché.
Le DPE, du diagnostic informatif à l'outil de contrainte
Longtemps simple information affichée dans les annonces, le diagnostic de performance énergétique est devenu un instrument central de la politique du logement. Il classe chaque logement de A (très performant) à G (très énergivore) selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1er juillet 2021, il est opposable : le locataire peut s'en prévaloir, exactement comme des autres obligations pesant sur le bailleur en matière d'état du logement.
Cette opposabilité change la donne. Un DPE erroné n'est plus sans conséquence : il engage la responsabilité du bailleur si le locataire subit un préjudice. Le DPE fait d'ailleurs partie du dossier de diagnostics remis à la signature, dont nous détaillons la composition dans notre page sur les travaux et réparations et, plus largement, dans le dossier de diagnostic technique.
On appelle passoire thermique un logement classé F ou G au DPE, c'est-à-dire dont la consommation énergétique est très élevée. Ces logements sont la cible prioritaire de la loi : gel des loyers, puis interdiction progressive de mise en location. La classe est déterminée par un DPE réalisé par un diagnostiqueur certifié et valable dix ans, sous réserve des révisions de la méthode de calcul.
Le calendrier des interdictions de louer
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a intégré la performance énergétique dans les critères de décence du logement. Concrètement, un logement trop énergivore n'est plus considéré comme décent et ne peut donc plus être proposé à la location en résidence principale. Le retrait se fait par étapes, du plus mauvais au moins mauvais.
| Échéance | Classe interdite à la location | Portée |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | Classe G | Nouveaux baux de résidence principale |
| 1er janvier 2028 | Classe F | Nouveaux baux de résidence principale |
| 1er janvier 2034 | Classe E | Nouveaux baux de résidence principale |
Ces dates concernent la conclusion et le renouvellement des baux d'habitation à usage de résidence principale. Un bail en cours n'est pas rompu du jour au lendemain, mais le logement doit répondre au critère de décence : le locataire peut alors exiger des travaux. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne satisfait plus au critère de décence énergétique.
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Climat et Résilience, intègre un seuil de performance énergétique dans la définition du logement décent. Un logement dont la consommation dépasse le seuil correspondant à la classe visée par le calendrier n'est plus décent et ne peut être donné en location. Le locataire dispose des voies de droit habituelles pour contraindre le bailleur à réaliser les travaux nécessaires.
Le gel des loyers des passoires thermiques
Avant même l'interdiction de louer, la loi a instauré un gel des loyers pour les logements classés F et G. Depuis le 24 août 2022, ces loyers ne peuvent plus être augmentés : ni révision annuelle en cours de bail selon l'indice de référence, ni réévaluation entre deux locataires. Le loyer reste figé tant que le logement demeure une passoire thermique.
Pour le bailleur, la conséquence est directe : un logement F ou G perd toute capacité de valorisation locative. À l'inflation près, son rendement se dégrade année après année. L'incitation à rénover est donc double, financière et réglementaire. La question de la répartition des travaux entre bailleur et locataire se pose alors avec acuité ; notre page dédiée aux réparations locatives aide à distinguer ce qui relève du propriétaire de ce qui incombe à l'occupant.
Audit énergétique et travaux de rénovation
Pour les logements les plus énergivores mis en vente, un audit énergétique est désormais exigé en complément du DPE. Cet audit ne se contente pas de classer le logement : il propose un parcours de travaux chiffré, du geste unique à la rénovation globale, en indiquant les gains de classe attendus. Même hors obligation de vente, l'audit est un excellent outil de décision pour un bailleur qui veut sortir son bien de la catégorie passoire.
Les travaux les plus efficaces portent généralement sur l'isolation (toiture, murs, menuiseries) et le système de chauffage. Des aides publiques existent pour financer ces rénovations, mais leurs montants et conditions évoluent chaque année : renseignez-vous sur les dispositifs en vigueur avant d'engager un chantier. La fiscalité des travaux, elle, dépend du régime d'imposition de vos revenus fonciers.
Ne subissez pas le calendrier : faites établir un DPE fiable, puis un audit énergétique, dès que votre logement approche des classes F ou G. Planifiez les travaux avant l'échéance qui vous concerne, quand les entreprises sont disponibles et les aides mobilisables. Un logement rénové à temps conserve sa valeur locative ; un logement rattrapé par l'interdiction se vend souvent avec une décote.
Comment anticiper en tant que bailleur ?
La première étape est de connaître la classe exacte de chacun de vos logements. Un DPE ancien, réalisé avant la refonte de la méthode, peut donner une image trompeuse. Faites-le refaire si nécessaire. Vous saurez alors quelle échéance vous concerne et de combien de temps vous disposez.
Vient ensuite la décision patrimoniale : rénover, vendre, ou réorienter l'usage du bien. Certains bailleurs choisissent de rénover pour maintenir un revenu locatif stable ; d'autres préfèrent céder un logement énergivore avant que la décote ne s'accentue. Cette réflexion rejoint souvent une stratégie plus globale de gestion de patrimoine, qui peut inclure d'autres arbitrages locatifs. En cas de doute sur la classe de votre logement ou sur l'opportunité des travaux, le cabinet peut vous accompagner dans le diagnostic et la décision.
Les tribunaux admettent de longue date que le locataire d'un logement non décent peut saisir le juge pour contraindre le bailleur à réaliser les travaux, obtenir une réduction de loyer, voire des dommages et intérêts. L'intégration du critère énergétique dans la décence étend ce raisonnement aux passoires thermiques : le bailleur ne peut opposer au locataire l'ampleur ou le coût des travaux pour se soustraire à son obligation de délivrer un logement décent.
Questions fréquentes
Quel est le calendrier des interdictions de louer selon le DPE ?
La loi Climat et Résilience retire progressivement les passoires du marché : classe G interdite aux nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, classe F à partir du 1er janvier 2028, classe E à partir du 1er janvier 2034. Ces échéances concernent la résidence principale ; vérifiez la classe exacte de votre logement avec un DPE à jour.
Un logement classé G peut-il encore être loué ?
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus décent au sens énergétique et ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail de résidence principale. Un bail en cours n'est pas rompu automatiquement, mais le locataire peut exiger des travaux. Le loyer des logements F et G est par ailleurs gelé.
Le DPE est-il opposable au bailleur ?
Oui, depuis le 1er juillet 2021. Le locataire peut se prévaloir des informations du DPE et engager la responsabilité du bailleur en cas d'erreur lui causant un préjudice. Le DPE doit donc être réalisé par un diagnostiqueur certifié et refait s'il n'est plus fiable. L'audit énergétique le complète pour orienter les travaux.
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Classe énergétique de vos biens, arbitrage entre rénovation et vente, stratégie locative face au calendrier DPE : ne laissez pas une passoire thermique sortir du marché sans plan. Le Cabinet DK, expert foncier et agricole depuis 1980, intervient en Île-de-France, Bretagne et Rhône-Alpes.