Bail rural à long terme : l’outil clé pour transmettre le foncier agricole

Pour transmettre des terres agricoles, aucun dispositif ne pèse aussi lourd que le bail rural à long terme : les biens loués par bail de 18 ans ou plus sont exonérés de droits de donation et de succession à hauteur de 75 % jusqu’à 600 000 € par bénéficiaire, et de 50 % au-delà. Des seuils doublés par la loi de finances pour 2025, dont l’administration fiscale a précisé le mode d’emploi en août dernier. À l’heure où beaucoup de familles arbitrent une donation avant la fin de l’année, voici comment fonctionne ce régime, ses conditions exactes et les pièges qui le font perdre.

Le bail rural à long terme : 18 ans, 25 ans ou carrière

Le bail rural ordinaire dure 9 ans. Le bail rural à long terme allonge cet engagement, en échange de contreparties fiscales et d’un loyer majorable. Le code rural en organise trois formules.

L’acte notarié est obligatoire : un bail de 18 ans sous seing privé ne produit pas les effets fiscaux attendus. C’est aussi ce formalisme qui date le bail de façon certaine — un point décisif, on le verra, pour les donations.

Transmission : comment fonctionne l’exonération de 75 %

Le cœur du dispositif tient en deux articles du code général des impôts. L’article 793, 2-3° exonère de droits de mutation à titre gratuit — donation comme succession — les biens ruraux loués par bail à long terme ou par bail cessible, à concurrence de 75 % de leur valeur. L’article 793 bis plafonne ce taux : au-delà d’un seuil, l’exonération tombe à 50 % pour la fraction excédentaire.

L’exonération se cumule avec les abattements de droit commun — 100 000 € par parent et par enfant notamment — et joue aussi bien en pleine propriété qu’en démembrement. Les donations de moins de 15 ans consenties par le même donateur au même bénéficiaire sont toutefois prises en compte pour apprécier les seuils.

Un exemple chiffré

Un propriétaire donne à son fils unique 1 000 000 € de terres louées par bail de 18 ans. Trois scénarios, à barème et abattement constants :

Dans le régime de base, 600 000 € sont exonérés à 75 % (450 000 €) et les 400 000 € restants à 50 % (200 000 €) : il reste 350 000 € de base taxable, avant l’abattement de 100 000 €. Avec l’option, la totalité du million bénéficie du taux de 75 %. L’écart — ici plus de 180 000 € d’économie par rapport à des terres libres — explique pourquoi le bail à long terme reste l’outil central de la transmission du foncier agricole.

Les conditions à respecter — et ce qui fait perdre l’avantage

Le régime est puissant mais exigeant. Quatre conditions concentrent l’essentiel du contentieux.

1. Un bail en cours au jour de la transmission

Le bien doit être effectivement loué par bail à long terme ou bail cessible au jour de la donation ou du décès. Un bail signé mais non encore entré en jouissance, ou un bail requalifié — durée insuffisante, acte sous seing privé — ferme l’accès au régime.

2. En donation, le délai de deux ans pour les baux familiaux

Lorsque le bail a été consenti depuis moins de deux ans au donataire lui-même, à son conjoint, à l’un de ses descendants ou à une société qu’ils contrôlent, l’exonération est écartée. La règle vise les baux conclus la veille d’une donation pour créer l’avantage fiscal. Elle ne s’applique pas aux transmissions par décès.

3. La conservation : 5 ans, ou 18 ans pour l’option

Le bénéficiaire doit conserver les biens reçus pendant 5 ans — 18 ans s’il a revendiqué l’option à 20 millions. En cas de cession avant le terme, les droits complémentaires deviennent exigibles, assortis de l’intérêt de retard. La remise en cause est toutefois proportionnée : si l’engagement de 18 ans est rompu après 5 ans, seule la fraction au-delà de 600 000 € ayant bénéficié du taux de 75 % est reprise. Le décès du bénéficiaire, l’expropriation ou la force majeure ne font pas tomber le régime.

4. Des seuils appréciés par bénéficiaire, rappel fiscal compris

Chaque enfant dispose de son propre plafond de 600 000 €. Une transmission à deux enfants peut donc faire passer 1 200 000 € de foncier au taux plein de 75 % — mais les donations antérieures de moins de 15 ans s’imputent sur ces plafonds.

IFI et GFA : les autres effets fiscaux

L’avantage du bail à long terme ne se limite pas aux transmissions. Pour l’impôt sur la fortune immobilière, les biens ruraux loués par bail à long terme sont exonérés à hauteur de 75 % jusqu’à 101 897 €, et de 50 % au-delà (article 976, III du CGI). Mieux : lorsque le bail est consenti à un membre du cercle familial proche qui utilise le bien dans l’exercice de sa profession principale, l’exonération d’IFI peut être totale, les terres étant alors assimilées à des biens professionnels.

Le régime se transpose aussi aux parts de groupements fonciers agricoles : mêmes taux et mêmes seuils de 600 000 € et 20 millions d’euros pour les transmissions, à condition notamment que les statuts interdisent l’exploitation en faire-valoir direct, que les immeubles soient loués par bail à long terme et que les parts soient détenues depuis deux ans au moins. Le GFA permet en outre de fractionner la propriété entre plusieurs membres d’une famille sans morceler l’exploitation.

Mettre en place le bail : la stratégie du bailleur

Le bail à long terme est un engagement lourd : 18 ans au moins sans reprise possible en dehors des cas prévus au contrat. La décision se raisonne donc en trois temps.

Choisir la formule. Le bail de 18 ans préserve une forme de souplesse à son terme ; le bail de carrière, qui court jusqu’à la retraite du preneur, maximise la stabilité. Dans tous les cas, le fermage peut être fixé au-dessus des maxima des baux ordinaires, selon les majorations prévues par l’arrêté préfectoral du département.

Caler le calendrier. Pour une transmission par décès, le bail produit son effet quelle que soit sa date. Pour une donation au profit du fermier en place ou d’un proche, le délai de deux ans entre la conclusion du bail et la donation commande tout : signer le bail aujourd’hui, c’est ouvrir la possibilité d’une donation exonérée fin 2028. Anticiper reste la règle d’or de toute transmission d’exploitation agricole.

Arbitrer l’option de conservation. L’option à 20 millions d’euros n’a d’intérêt que si la part transmise dépasse nettement 600 000 € et si le bénéficiaire peut s’engager sur 18 ans. Pour un patrimoine foncier intermédiaire, le régime de base suffit souvent — et laisse l’héritier libre de céder après 5 ans.

Questions fréquentes

Quelle est la durée minimale d’un bail rural à long terme ?

Dix-huit ans, par acte notarié. Le bail de 18 ans se renouvelle ensuite par périodes de 9 ans. Il existe aussi le bail de 25 ans et le bail de carrière, conclu pour 25 ans au moins et courant jusqu’à l’âge de la retraite du preneur.

L’exonération de 75 % s’applique-t-elle aux donations comme aux successions ?

Oui, le régime couvre les deux. Une réserve en donation : si le bail a été consenti depuis moins de deux ans au donataire, à son conjoint, à un de ses descendants ou à une société qu’ils contrôlent, l’exonération est refusée. Cette restriction ne joue pas en cas de décès.

Que se passe-t-il si le bénéficiaire vend les terres avant 5 ans ?

L’exonération est remise en cause : les droits complémentaires deviennent exigibles avec l’intérêt de retard. Font exception le décès du bénéficiaire, l’expropriation et la force majeure. Si seule la conservation de 18 ans de l’option est rompue, la reprise ne porte que sur la fraction au-delà de 600 000 € exonérée à 75 %.

Peut-on cumuler l’exonération avec l’abattement de 100 000 € par enfant ?

Oui. L’exonération de 75 % réduit la base taxable, sur laquelle s’imputent ensuite les abattements de droit commun. Les seuils de 600 000 € et 20 millions d’euros s’apprécient par bénéficiaire, en tenant compte des donations de moins de 15 ans.

Le bail à long terme réduit-il aussi l’IFI du propriétaire ?

Oui : exonération de 75 % jusqu’à 101 897 € et de 50 % au-delà. Elle devient totale lorsque le bail est consenti à un proche qui exploite le bien à titre de profession principale, les terres étant alors traitées comme des biens professionnels.

Le fermage d’un bail à long terme est-il plus élevé ?

Il peut l’être : les arrêtés préfectoraux prévoient des majorations des maxima de fermage pour les baux de 18 ans, de 25 ans et de carrière, en contrepartie de la durée d’engagement du bailleur.

Sources : code général des impôts, articles 793, 2-3° et 793 bis ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 70 ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-20-30-20 et BOI-ENR-DMTG-10-20-30-30, mis à jour le 13 août 2025 ; code général des impôts, article 976, III ; code rural et de la pêche maritime, articles L. 416-1 à L. 416-9. Les montants de droits sont des ordres de grandeur calculés au barème en ligne directe en vigueur. Article à jour au 10 novembre 2026.