Bail rural et Saint-Michel : congé, renouvellement et sortie de ferme au 29 septembre

Le 29 septembre, jour de la Saint-Michel, reste dans de nombreuses régions la date d’entrée et de sortie des fermiers. Les récoltes sont rentrées et les semis d’automne n’ont pas commencé. C’est donc le moment où les baux ruraux prennent fin ou se renouvellent. Or, le congé bail rural obéit à des règles strictes : préavis de 18 mois, acte de commissaire de justice, motifs précis. Une erreur de forme suffit à le rendre nul. Voici l’essentiel pour les bailleurs comme pour les preneurs.

La Saint-Michel, une échéance historique des baux ruraux

Dans une grande partie de la France, les baux ruraux commencent et finissent à la Saint-Michel. Cette date correspond en effet à la fin du cycle agricole. Les moissons sont terminées, et le nouvel exploitant peut préparer les semis d’automne. D’autres usages locaux existent toutefois : la Saint-Martin, le 11 novembre, ou le 25 mars dans certaines régions.

En principe, la date d’échéance figure dans le bail. À défaut, les usages locaux s’appliquent. Il faut donc toujours vérifier le contrat avant de calculer un délai. Notre fiche durée du bail rural rappelle les règles de base.

Sans congé, le bail se renouvelle automatiquement

Le bail rural est conclu pour 9 ans minimum (article L. 411-5 du code rural). Toutefois, à son terme, il ne s’éteint pas de lui-même. En effet, faute de congé régulier, il se renouvelle pour une nouvelle période de 9 ans (articles L. 411-46 et L. 411-50).

Le bail renouvelé reprend en principe les clauses et conditions du bail précédent. Cependant, les parties peuvent en discuter certains points. En cas de désaccord, le tribunal paritaire des baux ruraux peut notamment fixer le prix du nouveau fermage. Pour approfondir, consultez notre fiche renouvellement du bail rural.

Le congé du bailleur : délais, forme et motifs

Un préavis de 18 mois

Le bailleur qui veut mettre fin au bail doit délivrer congé au moins 18 mois avant l’expiration (article L. 411-47). Ce délai est d’ailleurs impératif. Un congé tardif est donc sans effet, et le bail se renouvelle.

Autrement dit, un bailleur dont le bail expire à la Saint-Michel 2028 doit agir avant la fin mars 2027. Mieux vaut d’ailleurs prévoir une marge de sécurité de quelques semaines.

Un acte de commissaire de justice

Le congé doit être délivré par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par un commissaire de justice (anciennement huissier). Une lettre recommandée ne suffit pas pour le bailleur. Par ailleurs, en cas de pluralité de preneurs, chacun doit recevoir le congé.

Des mentions obligatoires

Ensuite, le congé doit indiquer ses motifs. En cas de reprise, il précise aussi l’identité et l’adresse du bénéficiaire. Il doit en outre reproduire les termes de l’article L. 411-54, qui rappelle au preneur son droit de contester. L’absence de ces mentions entraîne la nullité, si elle induit le preneur en erreur.

Les motifs de congé admis

La reprise pour exploiter

C’est d’abord le motif le plus courant. Le bailleur peut reprendre les terres pour lui-même, son conjoint, son partenaire de Pacs ou un descendant majeur (article L. 411-58). Le bénéficiaire doit cependant remplir des conditions strictes (article L. 411-59) :

• exploiter personnellement et effectivement les terres pendant au moins 9 ans ;
• disposer du matériel et du cheptel nécessaires, ou des moyens de les acquérir ;
• habiter à proximité du fonds ;
• être en règle avec le contrôle des structures, ou avoir obtenu l’autorisation d’exploiter.

Par conséquent, une reprise frauduleuse expose le bailleur à des dommages et intérêts, voire à la réintégration du fermier. Notre fiche congé pour reprise détaille la jurisprudence.

L’âge de la retraite du preneur

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement lorsque le preneur a atteint l’âge de la retraite (article L. 411-64). Des règles particulières protègent toutefois le fermier qui n’a pas encore droit à une pension complète. Voir notre fiche congé pour âge de la retraite.

Les manquements du preneur

Enfin, des manquements graves peuvent justifier un refus de renouvellement. C’est notamment le cas de retards répétés de paiement ou d’agissements compromettant la bonne exploitation du fonds. Dans ce cas, le bailleur doit pouvoir les prouver.

Le fermier peut contester dans un délai de 4 mois

Cependant, le preneur qui reçoit un congé n’est pas démuni. Il peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de 4 mois à compter de sa réception (article L. 411-54). Passé ce délai, il est forclos, sauf si le congé est lui-même irrégulier. C’est pourquoi la reproduction de cet article dans l’acte est si importante.

Concrètement, le tribunal vérifie la forme du congé, la réalité du motif et les conditions de la reprise. Pour en savoir plus, consultez notre fiche sur le tribunal paritaire des baux ruraux.

La sortie de ferme : état des lieux et indemnité

Ainsi, quand le bail prend fin, la sortie de ferme doit être préparée. Deux points concentrent l’essentiel des litiges.

D’abord, l’état des lieux. Le code rural impose d’établir un état des lieux à l’entrée du preneur (article L. 411-4). À la sortie, on le compare avec la situation réelle des terres et des bâtiments. Sans état des lieux d’entrée, la preuve devient donc délicate. Voir notre fiche état des lieux du bail rural.

Ensuite, l’indemnité au preneur sortant. Le fermier qui a amélioré le fonds a droit à une indemnité (articles L. 411-69 et suivants). Elle couvre par exemple des bâtiments, des plantations ou des travaux de drainage réalisés avec l’accord du bailleur. Son calcul tient compte, de plus, de l’amortissement. Une expertise permet de chiffrer ces montants. Consultez notre fiche indemnité au preneur sortant.

Enfin, si le bailleur est décédé ou si les terres sont vendues, d’autres règles s’appliquent. Lisez à ce sujet notre article sur le bail rural au décès du propriétaire.

Questions fréquentes

Quel est le délai de préavis pour donner congé d’un bail rural ?

Le bailleur doit délivrer congé au moins 18 mois avant la fin du bail, par acte de commissaire de justice. Pour un bail qui expire le 29 septembre 2028, le congé doit donc être délivré au plus tard le 29 mars 2027.

Peut-on donner congé d’un bail rural par lettre recommandée ?

Non, pas pour le bailleur. Le congé doit être délivré par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par un commissaire de justice. Une lettre recommandée n’est pas valable.

Que se passe-t-il si aucun congé n’est donné ?

Le bail rural se renouvelle automatiquement pour 9 ans. Le bail renouvelé reprend en principe les clauses et conditions du bail précédent.

Combien de temps le fermier a-t-il pour contester un congé ?

Le preneur dispose de 4 mois à compter de la réception du congé pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Passé ce délai, il est en principe forclos.

Pourquoi la Saint-Michel est-elle une date importante pour les baux ruraux ?

Le 29 septembre, jour de la Saint-Michel, est dans de nombreuses régions la date traditionnelle d’entrée et de sortie des fermiers. Elle correspond à la fin des récoltes et précède les semis d’automne.

Sources : code rural et de la pêche maritime, articles L. 411-4, L. 411-5, L. 411-46, L. 411-47, L. 411-50, L. 411-54, L. 411-58, L. 411-59, L. 411-64 et L. 411-69 et suivants (Légifrance). Article à jour au 15 septembre 2026 ; il ne remplace pas l’analyse de votre bail et des usages locaux.