Pour transmettre des terres agricoles, aucun dispositif ne pèse aussi lourd que le bail rural à long terme : les biens loués par bail de 18 ans ou plus sont exonérés de droits de donation et de succession à hauteur de 75 % jusqu’à 600 000 € par bénéficiaire, et de 50 % au-delà. Des seuils doublés par la loi de finances pour 2025, dont l’administration fiscale a précisé le mode d’emploi en août dernier. À l’heure où beaucoup de familles arbitrent une donation avant la fin de l’année, voici comment fonctionne ce régime, ses conditions exactes et les pièges qui le font perdre.

Le bail rural à long terme : 18 ans, 25 ans ou carrière

Le bail rural ordinaire dure 9 ans. Le bail rural à long terme allonge cet engagement, en échange de contreparties fiscales et d’un loyer majorable. Le code rural en organise trois formules.

Formule	Durée	Particularités
Bail de 18 ans	18 ans minimum	Se renouvelle ensuite par périodes de 9 ans ; c’est la formule la plus courante.
Bail de 25 ans	25 ans minimum	Peut prévoir une clause de tacite reconduction ; à défaut, il cesse sans congé à son terme.
Bail de carrière	25 ans minimum	Court jusqu’à l’âge de la retraite du preneur ; il ne se renouvelle pas.

L’acte notarié est obligatoire : un bail de 18 ans sous seing privé ne produit pas les effets fiscaux attendus. C’est aussi ce formalisme qui date le bail de façon certaine — un point décisif, on le verra, pour les donations.

Transmission : comment fonctionne l’exonération de 75 %

Le cœur du dispositif tient en deux articles du code général des impôts. L’article 793, 2-3° exonère de droits de mutation à titre gratuit — donation comme succession — les biens ruraux loués par bail à long terme ou par bail cessible, à concurrence de 75 % de leur valeur. L’article 793 bis plafonne ce taux : au-delà d’un seuil, l’exonération tombe à 50 % pour la fraction excédentaire.

L’exonération se cumule avec les abattements de droit commun — 100 000 € par parent et par enfant notamment — et joue aussi bien en pleine propriété qu’en démembrement. Les donations de moins de 15 ans consenties par le même donateur au même bénéficiaire sont toutefois prises en compte pour apprécier les seuils.

Un exemple chiffré

Un propriétaire donne à son fils unique 1 000 000 € de terres louées par bail de 18 ans. Trois scénarios, à barème et abattement constants :

Scénario	Base taxable après exonération	Droits dus (ordre de grandeur)
Terres libres, sans bail à long terme	1 000 000 €	environ 213 000 €
Bail à long terme, régime de base (conservation 5 ans)	350 000 €	environ 48 200 €
Bail à long terme, option 18 ans	250 000 €	environ 28 200 €

Dans le régime de base, 600 000 € sont exonérés à 75 % (450 000 €) et les 400 000 € restants à 50 % (200 000 €) : il reste 350 000 € de base taxable, avant l’abattement de 100 000 €. Avec l’option, la totalité du million bénéficie du taux de 75 %. L’écart — ici plus de 180 000 € d’économie par rapport à des terres libres — explique pourquoi le bail à long terme reste l’outil central de la transmission du foncier agricole.

Les conditions à respecter — et ce qui fait perdre l’avantage

Le régime est puissant mais exigeant. Quatre conditions concentrent l’essentiel du contentieux.

1. Un bail en cours au jour de la transmission

Le bien doit être effectivement loué par bail à long terme ou bail cessible au jour de la donation ou du décès. Un bail signé mais non encore entré en jouissance, ou un bail requalifié — durée insuffisante, acte sous seing privé — ferme l’accès au régime.

2. En donation, le délai de deux ans pour les baux familiaux

Lorsque le bail a été consenti depuis moins de deux ans au donataire lui-même, à son conjoint, à l’un de ses descendants ou à une société qu’ils contrôlent, l’exonération est écartée. La règle vise les baux conclus la veille d’une donation pour créer l’avantage fiscal. Elle ne s’applique pas aux transmissions par décès.

3. La conservation : 5 ans, ou 18 ans pour l’option

Le bénéficiaire doit conserver les biens reçus pendant 5 ans — 18 ans s’il a revendiqué l’option à 20 millions. En cas de cession avant le terme, les droits complémentaires deviennent exigibles, assortis de l’intérêt de retard. La remise en cause est toutefois proportionnée : si l’engagement de 18 ans est rompu après 5 ans, seule la fraction au-delà de 600 000 € ayant bénéficié du taux de 75 % est reprise. Le décès du bénéficiaire, l’expropriation ou la force majeure ne font pas tomber le régime.

4. Des seuils appréciés par bénéficiaire, rappel fiscal compris

Chaque enfant dispose de son propre plafond de 600 000 €. Une transmission à deux enfants peut donc faire passer 1 200 000 € de foncier au taux plein de 75 % — mais les donations antérieures de moins de 15 ans s’imputent sur ces plafonds.

IFI et GFA : les autres effets fiscaux

L’avantage du bail à long terme ne se limite pas aux transmissions. Pour l’impôt sur la fortune immobilière, les biens ruraux loués par bail à long terme sont exonérés à hauteur de 75 % jusqu’à 101 897 €, et de 50 % au-delà (article 976, III du CGI). Mieux : lorsque le bail est consenti à un membre du cercle familial proche qui utilise le bien dans l’exercice de sa profession principale, l’exonération d’IFI peut être totale, les terres étant alors assimilées à des biens professionnels.

Le régime se transpose aussi aux parts de groupements fonciers agricoles : mêmes taux et mêmes seuils de 600 000 € et 20 millions d’euros pour les transmissions, à condition notamment que les statuts interdisent l’exploitation en faire-valoir direct, que les immeubles soient loués par bail à long terme et que les parts soient détenues depuis deux ans au moins. Le GFA permet en outre de fractionner la propriété entre plusieurs membres d’une famille sans morceler l’exploitation.

Mettre en place le bail : la stratégie du bailleur

Le bail à long terme est un engagement lourd : 18 ans au moins sans reprise possible en dehors des cas prévus au contrat. La décision se raisonne donc en trois temps.

Choisir la formule. Le bail de 18 ans préserve une forme de souplesse à son terme ; le bail de carrière, qui court jusqu’à la retraite du preneur, maximise la stabilité. Dans tous les cas, le fermage peut être fixé au-dessus des maxima des baux ordinaires, selon les majorations prévues par l’arrêté préfectoral du département.

Caler le calendrier. Pour une transmission par décès, le bail produit son effet quelle que soit sa date. Pour une donation au profit du fermier en place ou d’un proche, le délai de deux ans entre la conclusion du bail et la donation commande tout : signer le bail aujourd’hui, c’est ouvrir la possibilité d’une donation exonérée fin 2028. Anticiper reste la règle d’or de toute transmission d’exploitation agricole.

Arbitrer l’option de conservation. L’option à 20 millions d’euros n’a d’intérêt que si la part transmise dépasse nettement 600 000 € et si le bénéficiaire peut s’engager sur 18 ans. Pour un patrimoine foncier intermédiaire, le régime de base suffit souvent — et laisse l’héritier libre de céder après 5 ans.

Questions fréquentes

Quelle est la durée minimale d’un bail rural à long terme ?

Dix-huit ans, par acte notarié. Le bail de 18 ans se renouvelle ensuite par périodes de 9 ans. Il existe aussi le bail de 25 ans et le bail de carrière, conclu pour 25 ans au moins et courant jusqu’à l’âge de la retraite du preneur.

L’exonération de 75 % s’applique-t-elle aux donations comme aux successions ?

Oui, le régime couvre les deux. Une réserve en donation : si le bail a été consenti depuis moins de deux ans au donataire, à son conjoint, à un de ses descendants ou à une société qu’ils contrôlent, l’exonération est refusée. Cette restriction ne joue pas en cas de décès.

Que se passe-t-il si le bénéficiaire vend les terres avant 5 ans ?

L’exonération est remise en cause : les droits complémentaires deviennent exigibles avec l’intérêt de retard. Font exception le décès du bénéficiaire, l’expropriation et la force majeure. Si seule la conservation de 18 ans de l’option est rompue, la reprise ne porte que sur la fraction au-delà de 600 000 € exonérée à 75 %.

Peut-on cumuler l’exonération avec l’abattement de 100 000 € par enfant ?

Oui. L’exonération de 75 % réduit la base taxable, sur laquelle s’imputent ensuite les abattements de droit commun. Les seuils de 600 000 € et 20 millions d’euros s’apprécient par bénéficiaire, en tenant compte des donations de moins de 15 ans.

Le bail à long terme réduit-il aussi l’IFI du propriétaire ?

Oui : exonération de 75 % jusqu’à 101 897 € et de 50 % au-delà. Elle devient totale lorsque le bail est consenti à un proche qui exploite le bien à titre de profession principale, les terres étant alors traitées comme des biens professionnels.

Le fermage d’un bail à long terme est-il plus élevé ?

Il peut l’être : les arrêtés préfectoraux prévoient des majorations des maxima de fermage pour les baux de 18 ans, de 25 ans et de carrière, en contrepartie de la durée d’engagement du bailleur.

Sources : code général des impôts, articles 793, 2-3° et 793 bis ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 70 ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-20-30-20 et BOI-ENR-DMTG-10-20-30-30, mis à jour le 13 août 2025 ; code général des impôts, article 976, III ; code rural et de la pêche maritime, articles L. 416-1 à L. 416-9. Les montants de droits sont des ordres de grandeur calculés au barème en ligne directe en vigueur. Article à jour au 10 novembre 2026.

Le marché forestier n’a jamais échangé autant de surfaces. Selon les Safer, 176 300 hectares de bois et forêts ont changé de mains en 2025, un niveau record. Le prix moyen atteint 4 950 euros par hectare, en hausse de 2,5 %. Pourtant, le prix du bois a reculé de 11 %. Comment expliquer cet engouement ? En grande partie par la fiscalité forestière, qui reste l’une des plus favorables du patrimoine français. Chiffres clés et mode d’emploi pour les propriétaires.

Prix des forêts 2025 : les chiffres clés des Safer

Les Safer ont publié le 21 mai 2026 leur bilan annuel du marché forestier. Il confirme un marché très dynamique, porté par la vente de grands massifs.

Indicateur	2025	Évolution sur un an
Nombre de ventes	23 030	+5,4 %
Surface échangée	176 300 ha	+18,5 %
Valeur totale	2,17 milliards d’euros	+7,7 %
Prix moyen	4 950 €/ha	+2,5 %
Forêts de 10 à 25 ha	4 330 €/ha	record

Les écarts régionaux restent toutefois considérables. Dans le Massif central, l’hectare vaut en moyenne 2 850 euros (-0,2 %). Dans le Nord et le Bassin parisien, il atteint en revanche 7 880 euros (+3,1 %). Ainsi, l’écart entre ces deux zones se creuse encore.

Un paradoxe : le bois baisse, la forêt monte

Le prix moyen du bois a reculé de 11 % en 2025. Cette baisse masque cependant deux tendances opposées. D’un côté, les résineux progressent. De l’autre, le chêne subit un fort repli et retrouve un niveau proche de 2021.

Pourquoi, dans ces conditions, le prix des forêts augmente-t-il ? La réponse tient d’abord au profil des acheteurs. Beaucoup n’achètent pas une forêt pour son revenu immédiat. Ils recherchent plutôt un actif stable, une réserve de valeur et une fiscalité douce. De plus, la forêt attire des investisseurs sensibles au stockage du carbone et à la biodiversité.

Qui achète des forêts ?

• Les personnes morales privées (sociétés agricoles, forestières ou autres) : 51 % des surfaces, en hausse de 34,1 %.
• Les particuliers non agriculteurs : 21 % des surfaces (+16,5 %).
• Enfin, les agriculteurs : 8 % des surfaces (+5,4 %).

Par ailleurs, les ventes de grands massifs de plus de 100 hectares atteignent des niveaux inédits (+64,5 % en surface). Les petites forêts de moins de 10 hectares progressent aussi, de 5,4 %. Elles représentent un tiers des surfaces vendues.

Ce qui fait la valeur d’une forêt

Deux forêts de même surface peuvent avoir des valeurs très différentes. L’expert forestier distingue en effet la valeur du fonds, c’est-à-dire le sol, et celle de la superficie, c’est-à-dire le bois sur pied. Il examine notamment :

• les essences et leur qualité : chêne de tranchage, douglas, pin, taillis ;
• le volume de bois sur pied et l’âge des peuplements ;
• la desserte : chemins, places de dépôt, accès pour les grumiers ;
• l’état sanitaire, face aux sécheresses et aux scolytes ;
• les droits annexes : chasse, étangs, bâtiments.

La chasse, en particulier, peut représenter un revenu régulier. Sur ce point, lisez notre article sur le bail de chasse et les dégâts de gibier.

La fiscalité forestière : quatre avantages majeurs

1. La transmission : le régime « Monichon »

C’est l’avantage le plus puissant. Lors d’une donation ou d’une succession, les bois et forêts sont exonérés à hauteur des trois quarts de leur valeur (article 793 du CGI). Les droits ne portent donc que sur 25 % de la valeur. En contrepartie, les héritiers ou donataires s’engagent à appliquer une gestion durable pendant 30 ans. La direction départementale des territoires délivre à cet effet un certificat, sur la base d’un document de gestion agréé.

2. L’IFI : une exonération des trois quarts

De même, les bois et forêts sont exonérés d’impôt sur la fortune immobilière à hauteur de 75 % de leur valeur (article 976 du CGI). Les conditions sont proches : un document de gestion durable doit s’appliquer. Notre fiche IFI et biens ruraux en présente le détail.

3. Le DEFI Forêt : un coup de pouce à l’investissement

Le dispositif d’encouragement fiscal à l’investissement en forêt (article 200 quindecies du CGI) offre un avantage de 25 % des dépenses éligibles. Il concerne notamment l’achat de terrains boisés et les travaux forestiers. Les dépenses sont plafonnées à 6 250 euros par an pour une personne seule et 12 500 euros pour un couple. Le dispositif s’applique aux opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2027.

4. La plus-value de cession

Enfin, la vente d’une forêt relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Elle bénéficie cependant d’un abattement spécifique de 10 euros par hectare et par année de détention (article 150 VD du CGI). Les abattements pour durée de détention s’appliquent en outre, comme pour tout bien immobilier.

Acheter, vendre ou transmettre une forêt : nos conseils

Vous vendez une petite parcelle ? Pensez au droit de préférence des voisins. Pour une forêt de moins de 4 hectares, les propriétaires voisins doivent être informés de la vente (article L. 331-19 du code forestier). Notre article sur le droit de préférence des voisins détaille la procédure.

Vous achetez ? Faites d’abord inventorier le bois sur pied. Vérifiez ensuite l’état sanitaire, la desserte et l’existence d’un PSG. Enfin, anticipez les coupes et les travaux des dix prochaines années.

Vous transmettez ? Le régime Monichon réduit fortement les droits. Toutefois, l’engagement de 30 ans lie les héritiers. Il faut donc en parler en famille. Le groupement forestier peut par ailleurs faciliter la transmission entre plusieurs enfants.

Dans tous les cas, une évaluation précise sécurise l’opération. Elle sert de référence face à l’administration fiscale et entre cohéritiers. Découvrez comment se déroule une expertise foncière.

Questions fréquentes

Quel est le prix moyen d’un hectare de forêt en 2025 ?

Selon les Safer, l’hectare de forêt vaut en moyenne 4 950 euros en 2025, en hausse de 2,5 %. Il varie de 2 850 euros dans le Massif central à 7 880 euros dans le Nord et le Bassin parisien.

Pourquoi le prix des forêts augmente-t-il alors que le prix du bois baisse ?

Les acheteurs recherchent surtout un actif patrimonial stable et une fiscalité avantageuse. La demande de grands massifs par des sociétés privées soutient aussi les prix.

Quels sont les avantages fiscaux d’une forêt en cas de succession ?

Le régime dit Monichon exonère de droits les trois quarts de la valeur des bois et forêts transmis. Les héritiers doivent s’engager à appliquer une gestion durable pendant 30 ans.

Une forêt est-elle soumise à l’IFI ?

Oui, mais elle est exonérée à hauteur de 75 % de sa valeur, à condition qu’un document de gestion durable s’applique.

Le plan simple de gestion est-il obligatoire ?

Le plan simple de gestion est obligatoire pour les forêts d’au moins 20 hectares. En dessous, il est facultatif mais conditionne souvent l’accès aux avantages fiscaux.

Sources : Safer, « Edition 2026 : le marché des forêts en 2025 », Le Mag Safer, 21 mai 2026 (mag.safer.fr) ; code général des impôts, articles 150 VD, 200 quindecies, 793 et 976 ; code forestier, article L. 331-19. Article à jour au 18 septembre 2026 ; les dispositifs fiscaux restent soumis à conditions, à vérifier au cas par cas.

La transmission d’une exploitation agricole ou un domaine viticole ne s’improvise pas. Entre le poids de l’affectif, la complexité du droit rural et les enjeux fiscaux propres au foncier agricole, une transmission mal préparée peut fragiliser durablement une exploitation, voire contraindre les héritiers à la vendre pour régler les droits de succession. Anticiper est, dans ce domaine plus qu’ailleurs, la meilleure garantie de réussite.

Deux logiques de transmission : subie ou choisie

Les experts distinguent classiquement deux grandes situations, dont les logiques et les risques diffèrent sensiblement :

Transmission subie	Transmission choisie
Intervient le plus souvent au décès de l’exploitant, sans préparation.	Anticipée par l’exploitant de son vivant.
Se règle dans le cadre des règles de succession de droit commun.	Réalisée à titre gratuit (donation) ou à titre onéreux (vente, y compris à un membre de la famille).
Risques : indivision, mésentente entre héritiers, vente contrainte.	Permet d’organiser sereinement le passage de relais tout en optimisant la fiscalité applicable.

Les abattements fiscaux propres aux terres agricoles

Le législateur a prévu un régime favorable pour la transmission des terres agricoles, bois et forêts, qui bénéficient d’abattements spécifiques sur les droits de succession et de donation. Sous certaines conditions — notamment un engagement de conservation et, pour les terres louées, un bail rural à long terme —, ce dispositif est déterminant dans la stratégie de transmission d’une exploitation familiale : il permet de réduire fortement la charge fiscale qui pèse sur les héritiers, souvent contraints sinon de céder une partie du foncier pour financer les droits dus à l’État.

Le Groupement Foncier Agricole, un outil de structuration

Pour organiser une transmission progressive et éviter l’indivision, de nombreuses familles optent pour la création d’un Groupement Foncier Agricole (GFA), société civile qui détient le foncier et le donne à bail à l’exploitant. Ce montage permet également de dissocier la propriété du foncier de l’exploitation elle-même, ce qui facilite l’installation d’un repreneur qui n’a pas nécessairement les moyens d’acquérir l’intégralité du capital foncier.

Le contrôle des structures et le rôle de la SAFER

Toute transmission de terres agricoles, qu’elle soit à titre gratuit ou onéreux, s’inscrit dans le cadre du contrôle des structures agricoles, qui vise à éviter la concentration excessive des terres et à favoriser l’installation de nouveaux exploitants. Selon les configurations, une autorisation d’exploiter peut être nécessaire, et la SAFER dispose d’un droit de regard, voire d’un droit de préemption, sur certaines opérations.

L’indivision, un piège fréquent à anticiper

En l’absence d’organisation préalable, une exploitation transmise à plusieurs héritiers tombe automatiquement en indivision : chaque décision, du choix des cultures à la vente d’une parcelle, nécessite alors l’accord de tous les indivisaires, ce qui peut rapidement paralyser la gestion de l’exploitation.

Le cas particulier du foncier viticole

Les domaines viticoles, en particulier ceux situés en appellation d’origine contrôlée, posent des enjeux de transmission spécifiques : la valeur du foncier y est souvent sans commune mesure avec celle des terres agricoles classiques, ce qui accentue le risque de déséquilibre entre héritiers repreneurs et héritiers non repreneurs. Une évaluation fine, tenant compte du classement de l’appellation, du droit de plantation attaché à la parcelle et de la notoriété du domaine, est indispensable pour bâtir une répartition équitable, notamment lorsque la donation-partage doit intégrer une soulte au bénéfice des enfants qui ne reprennent pas l’exploitation.

Les étapes clés d’une transmission réussie

Une transmission bien préparée suit généralement plusieurs étapes :

1. Un état des lieux patrimonial complet

Incluant une évaluation objective des terres, bâtiments et droits attachés à l’exploitation.

2. Le choix du repreneur

Familial ou tiers, et l’anticipation de sa capacité financière à reprendre tout ou partie du capital.

3. Le montage juridique et fiscal le plus adapté

Donation-partage, GFA, vente progressive, ou combinaison de ces outils.

4. La validation des autorisations administratives

Requises au titre du contrôle des structures.

5. Un accompagnement pluridisciplinaire

Associant expert foncier, notaire et, selon les cas, avocat fiscaliste, pour sécuriser chaque étape.

En résumé

Transmettre une exploitation agricole ou viticole engage à la fois le patrimoine familial et l’avenir d’un outil de travail. Entre abattements fiscaux spécifiques, montages via un GFA et contraintes du contrôle des structures, chaque dossier est unique et mérite une évaluation précise du foncier en jeu, socle indispensable de toute stratégie de transmission.

Article publié le 20 août 2026. Dispositif d’exonération partielle des droits de succession et de donation applicable aux terres agricoles, bois, forêts et parts de Groupement Foncier Agricole, sous conditions d’engagement de conservation. Information générale ne constituant pas un conseil juridique personnalisé : consultez le cabinet pour l’analyse de votre situation.