Le dépôt de garantie : montant et restitution
Le dépôt de garantie protège le bailleur contre les impayés et les dégradations, mais son montant et sa restitution sont strictement encadrés. Combien exiger ? Dans quel délai le rendre ? Quelles retenues justifier ? Voici, côté propriétaire, tout ce qu'il faut savoir pour éviter le litige le plus fréquent en fin de bail.
Qu'est-ce que le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire à la signature du bail, que le bailleur conserve pendant toute la location. Il sert à couvrir d'éventuels manquements du locataire : loyers ou charges impayés, dégradations constatées à la sortie, réparations locatives non effectuées. C'est une sûreté, pas un revenu : le bailleur n'en est que le dépositaire et doit le restituer en fin de bail, sous déduction des sommes légitimement dues.
On parle souvent, à tort, de « caution » : la caution désigne en réalité la personne qui se porte garante du locataire, tout autre chose que le dépôt de garantie. Cette confusion de vocabulaire est fréquente ; notre page sur la sélection du locataire et les garanties distingue clairement la caution, la garantie loyers impayés et le dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie est la somme immobilisée par le bailleur pour se prémunir des manquements du locataire. Il ne produit pas d'intérêts au bénéfice du locataire et n'est pas indexé : son montant reste identique du premier au dernier jour du bail, même après plusieurs années et plusieurs révisions du loyer.
Quel montant peut-on exiger ?
Le montant est plafonné par la loi et dépend du type de location. En location vide de résidence principale, il ne peut dépasser un mois de loyer hors charges. En location meublée, ce plafond est porté à deux mois de loyer hors charges, pour couvrir l'usure du mobilier. Ces plafonds sont d'ordre public : aucune clause ne peut y déroger.
Deux précisions utiles. D'abord, lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois, aucun dépôt ne peut être exigé. Ensuite, le dépôt reste figé pendant toute la durée du bail : même si le loyer augmente au fil des années par le jeu de la révision selon l'IRL, le dépôt initial n'est jamais réévalué. Pour un loyer de 750 € hors charges en location vide, le dépôt est donc de 750 €, un point c'est tout.
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le plafond du dépôt de garantie à un mois de loyer hors charges en location vide et encadre sa restitution. Le montant applicable au meublé, porté à deux mois, résulte du régime propre à la location meublée intégré à la même loi. Le texte prévoit aussi la majoration de retard due lorsque le bailleur tarde à restituer les sommes.
Le délai de restitution
La restitution dépend de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, le bailleur dispose d'un mois pour rendre le dépôt. S'il révèle des dégradations justifiant une retenue, le délai est porté à deux mois. Le point de départ est la remise des clés par le locataire, en main propre ou par lettre recommandée.
D'où l'importance capitale d'états des lieux d'entrée et de sortie soignés et contradictoires : sans eux, le bailleur ne peut opposer aucune dégradation et doit restituer l'intégralité du dépôt. Notre page dédiée aux états des lieux d'entrée et de sortie détaille la méthode pour établir une comparaison incontestable.
Les retenues justifiées
Le bailleur ne peut retenir que des sommes justifiées et documentées. Entrent dans ce cadre : les loyers et charges impayés, le coût des réparations locatives non effectuées et les dégradations imputables au locataire, à l'exclusion de l'usure normale. Toute retenue doit être appuyée sur des pièces : état des lieux comparé, devis ou factures, décompte des impayés.
L'usure normale ne peut jamais être facturée : une moquette défraîchie par le temps, une peinture ternie après plusieurs années relèvent de la vétusté et non d'une dégradation. En copropriété, le bailleur peut par ailleurs conserver provisoirement une fraction du dépôt — souvent une part limitée — dans l'attente de la régularisation annuelle des charges, puis solder le compte.
| Situation | Retenue possible ? |
|---|---|
| Loyers ou charges impayés | Oui, sur justificatif |
| Dégradation imputable au locataire | Oui, devis ou facture à l'appui |
| Réparation locative non faite | Oui, sur justificatif |
| Usure normale, vétusté | Non |
| Absence d'état des lieux comparé | Non, restitution intégrale |
Ne retenez jamais une somme « au jugé ». Adressez au locataire un décompte écrit et détaillé des retenues, accompagné des devis ou factures, et restituez sans délai le solde. Une retenue mal justifiée expose non seulement à devoir rembourser, mais aussi à la pénalité de retard. Mieux vaut restituer vite et bien documenté que retenir trop et se retrouver condamné.
Pénalités en cas de retard
Le législateur a prévu une sanction dissuasive. À défaut de restitution dans le délai d'un ou deux mois, le dépôt restant dû est majoré d'une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Cette majoration est due de plein droit : le locataire n'a pas à prouver un préjudice. Sur plusieurs mois de retard, l'addition grimpe vite.
En cas de blocage, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir la restitution et la pénalité. La prudence commande donc de traiter la restitution comme une priorité de fin de bail, au même titre que l'établissement de l'état des lieux de sortie.
La Cour de cassation juge de manière constante qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état : le bailleur ne peut alors retenir aucune somme au titre des dégradations et doit restituer l'intégralité du dépôt. Les juges appliquent par ailleurs la majoration de retard dès que le délai légal est dépassé, sans exiger du locataire la preuve d'un quelconque préjudice.
Questions fréquentes
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?
En location vide, il ne peut dépasser un mois de loyer hors charges ; en meublé, deux mois. Ces plafonds sont d'ordre public : aucune clause ne permet d'exiger davantage. Si le loyer est payé d'avance pour plus de deux mois, aucun dépôt ne peut être demandé. Le montant reste figé toute la durée du bail.
Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il révèle des dégradations justifiant une retenue. Le délai court à compter de la remise des clés. En copropriété, le bailleur peut conserver provisoirement une part pour la régularisation des charges, puis solder le compte.
Que se passe-t-il si le dépôt n'est pas restitué à temps ?
Le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Cette pénalité est due de plein droit, sans preuve d'un préjudice. Le locataire peut réclamer la somme et la pénalité devant le juge des contentieux de la protection, seul compétent pour ces litiges.
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