L'état des lieux d'entrée et de sortie en location
L'état des lieux est le document pivot de toute location : c'est la photographie du logement à l'entrée, à laquelle on comparera son état à la sortie. Bien réalisé, il évite l'immense majorité des litiges de restitution du dépôt de garantie. Voici comment réussir votre état des lieux en location, de la remise des clés à leur retour.
À quoi sert l'état des lieux en location ?
L'état des lieux décrit, pièce par pièce, l'état précis du logement et de ses équipements. Il est établi en deux temps : une première fois à l'entrée, lors de la remise des clés, et une seconde fois à la sortie, lors de leur restitution. La comparaison des deux documents révèle les éventuelles dégradations survenues pendant l'occupation, distinctes de l'usure normale.
Son enjeu est financier et concret : c'est sur la base de cette comparaison que le bailleur peut, à bon droit, retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour financer des réparations. Un état des lieux d'entrée bâclé — ou absent — prive le propriétaire de toute preuve et rend quasi impossible la moindre retenue justifiée à la sortie.
Un état des lieux est un constat contradictoire : il est rédigé et signé conjointement par le bailleur (ou son mandataire) et le locataire, chacun conservant un exemplaire. « Contradictoire » signifie que les deux parties sont présentes, constatent ensemble et peuvent inscrire leurs observations. Un document signé par une seule partie n'a pas la même valeur probante.
L'état des lieux d'entrée, étape par étape
L'état des lieux d'entrée se réalise le jour de la remise des clés, logement vide et si possible en pleine lumière. Prenez le temps nécessaire : un studio demande une trentaine de minutes, une maison bien davantage. Décrivez chaque pièce et chaque équipement avec des termes précis — « bon état », « état d'usage », « mauvais état » restent trop vagues sans détail.
- Notez l'état des sols, murs et plafonds de chaque pièce (traces, fissures, taches) ;
- Détaillez les équipements : robinetterie, sanitaires, cuisine, volets, prises, interrupteurs ;
- Relevez les compteurs (eau, électricité, gaz) et le nombre de clés remises ;
- Testez le chauffage et signalez tout élément qui ne peut être vérifié qu'en saison.
Complétez impérativement le constat écrit par des photographies datées, annexées à l'état des lieux et acceptées par les deux parties. C'est aussi le moment de vérifier la cohérence avec les diagnostics obligatoires pour louer remis au locataire, qui documentent eux aussi l'état du bien à l'entrée.
L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose un état des lieux établi de façon contradictoire et amiable, lors de la remise et de la restitution des clés, joint au contrat de location. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 en fixe les modalités : un modèle type, la possibilité pour le locataire de compléter l'état des éléments de chauffage lors de la première période de chauffe, et un cadre pour la vétusté. À défaut d'accord, l'état des lieux est dressé par un commissaire de justice, les frais étant partagés par moitié.
L'état des lieux de sortie
À la fin du bail, l'état des lieux de sortie suit exactement la même trame que celui d'entrée : c'est la condition d'une comparaison honnête. Reprenez le document d'entrée pièce par pièce et notez, en regard, l'état constaté à la sortie. Le logement doit être rendu vide, propre et débarrassé.
La sortie détermine directement la restitution du dépôt de garantie. Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, hors usure normale, le dépôt est restitué dans le délai réduit prévu par la loi. S'il révèle des dégradations imputables au locataire, le bailleur dispose d'un délai plus long et peut opérer des retenues, sur devis ou factures.
Utilisez rigoureusement le même modèle et le même vocabulaire à l'entrée et à la sortie, et conservez les photographies datées des deux constats. Un dossier photographique clair vaut mieux que dix pages de descriptions floues : en cas de désaccord, l'image datée tranche là où les mots se discutent. Numérotez vos clichés et faites-les valider par le locataire.
Vétusté ou dégradation : qui paie quoi ?
C'est le cœur de tous les malentendus. Le locataire répond des dégradations qu'il cause, mais pas de la vétusté — l'usure normale liée au temps et à un usage conforme. Une moquette élimée après huit ans, une peinture ternie, un joint jauni relèvent de la vétusté, à la charge du bailleur. Un carreau cassé, une brûlure sur un plan de travail, un mur percé relèvent de la dégradation, à la charge du locataire.
Pour objectiver ce partage, les parties peuvent convenir d'une grille de vétusté qui applique un abattement selon la durée de vie de chaque équipement. La répartition rejoint la logique des travaux et réparations entre propriétaire et locataire : au bailleur le gros œuvre et le vieillissement, au locataire l'entretien courant et les menues réparations.
| Situation constatée | Nature | À la charge de |
|---|---|---|
| Peinture ternie, papier peint défraîchi après plusieurs années | Vétusté | Bailleur |
| Trous, taches ou graffitis sur les murs | Dégradation | Locataire |
| Moquette usée par le passage normal | Vétusté | Bailleur |
| Parquet brûlé, carrelage cassé | Dégradation | Locataire |
| Robinet entartré par l'âge | Vétusté | Bailleur |
| Sanitaire fêlé, absence d'entretien manifeste | Dégradation | Locataire |
Les tribunaux jugent de manière constante que le bailleur ne peut retenir de sommes sur le dépôt de garantie qu'à la condition de justifier à la fois de la réalité des dégradations — établie par la comparaison des états des lieux — et de leur coût, par devis ou facture. La retenue forfaitaire, non étayée, est écartée. Symétriquement, une dégradation imputable au locataire, dûment prouvée, ouvre droit à réparation même au-delà du montant du dépôt.
Éviter et régler les litiges
La plupart des conflits naissent d'un état des lieux d'entrée trop sommaire. Plus il est précis, moins la sortie prête à discussion. En cas de désaccord persistant à la sortie, privilégiez d'abord la voie amiable : un échange documenté, appuyé sur les photographies, résout bien des situations. À défaut, la commission départementale de conciliation offre un recours gratuit avant toute action judiciaire.
Un état des lieux rigoureux protège aussi en amont d'autres difficultés, comme la gestion des impayés : un dossier locatif bien tenu, du bail à l'état des lieux, facilite la procédure en cas de loyers impayés. La restitution du dépôt et le sort des dégradations touchant à des règles techniques et à des délais stricts, faites-vous accompagner par un gestionnaire en cas de doute ou de litige naissant.
Questions fréquentes
L'état des lieux est-il obligatoire en location ?
Oui. La loi du 6 juillet 1989 impose un état des lieux contradictoire lors de la remise et de la restitution des clés, joint au contrat de location. Si une partie refuse de le signer, il peut être établi par un commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente, les frais étant partagés par moitié.
Que se passe-t-il en l'absence d'état des lieux d'entrée ?
Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et doit le rendre tel, sauf preuve contraire. Cette présomption joue en faveur du bailleur, mais reste fragile : sans document de référence, il devient très difficile de chiffrer des dégradations à la sortie. L'état des lieux d'entrée protège donc les deux parties.
Peut-on contester un état des lieux de sortie ?
Oui, dans un cadre précis. Le locataire peut demander la correction de certains éléments, notamment le chauffage lors de la première période de chauffe. Au-delà, la contestation se porte devant le juge, en démontrant une erreur ou une retenue injustifiée. Des photographies datées et un constat détaillé et signé sont les meilleures preuves.
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