Les vendanges commencent et, avec elles, les questions des propriétaires. Que vaut aujourd’hui un hectare de vigne ? Selon l’étude publiée par les Safer en mai 2026, le marché des vignes repart en volume en 2025, avec 10 930 ventes. Cependant, les prix reculent dans presque tous les bassins. Les vignes AOP perdent 2,9 %, les vignes à eaux-de-vie s’effondrent et les vins sans appellation baissent encore. Décryptage des chiffres et méthode pour estimer un vignoble avec justesse.

Prix des vignes 2025 : ce que disent les chiffres des Safer

Chaque printemps, les Safer publient le bilan des marchés fonciers ruraux de l’année écoulée. L’édition 2026, parue le 21 mai, porte donc sur l’année 2025. Elle dessine ainsi un marché à deux vitesses. D’un côté, les ventes repartent après deux années de repli et une année 2024 stable. De l’autre, les prix continuent de glisser.

En volume, le marché progresse nettement. Les Safer recensent en effet 10 930 transactions (+4,5 %) pour 19 000 hectares (+0,5 %). La valeur échangée atteint ainsi 1,65 milliard d’euros, en hausse de 16,3 %. Pour autant, cette hausse ne traduit pas une remontée des prix, puisque ceux-ci reculent.

Catégorie de vignes	Prix moyen 2025	Évolution sur un an
Vignes AOP (toutes appellations)	171 400 €/ha	-2,9 %
Vignes AOP hors Champagne	n.c.	-6,8 %
Vignes à eaux-de-vie AOP (Cognac, Armagnac)	23 200 €/ha	-54,5 %
Vignes hors AOP (vins de consommation courante)	12 800 €/ha	-7,7 %

Il faut lire ces moyennes avec prudence. La moyenne AOP reste en effet tirée vers le haut par la Champagne et la Bourgogne, où l’hectare dépasse le million d’euros dans certaines appellations. À l’inverse, de nombreuses appellations du Bordelais ou du Languedoc se négocient à quelques dizaines de milliers d’euros.

Pourquoi les prix des vignes reculent

En réalité, plusieurs facteurs pèsent en même temps sur la valeur du foncier viticole. Les Safer en citent trois principaux.

• Une récolte historiquement basse. La vendange 2025 reste quasi stable, mais à un niveau faible. La canicule et la baisse des surfaces cultivées l’expliquent.
• Des exportations en recul. Les droits de douane aux États-Unis et en Chine freinent les ventes à l’étranger. Le cognac en souffre donc particulièrement.
• Une consommation de vin en baisse. Les Français boivent moins de vin, surtout de vin rouge. Par conséquent, les vignobles de vins courants perdent de leur attrait.

Par ailleurs, les campagnes d’arrachage aidées réduisent le vignoble dans plusieurs bassins en surproduction. Elles soulagent le marché du vin. Toutefois, elles augmentent aussi l’offre de parcelles à vendre ou à reconvertir. Pour en savoir plus, consultez notre fiche arrachage et replantation.

Le cas des vignes à cognac

La chute de 54,5 % des vignes à eaux-de-vie est spectaculaire. Elle reflète la crise du cognac, dont les stocks sont élevés et les débouchés chinois fragilisés. En pratique, beaucoup de vendeurs ne trouvent plus preneur aux prix d’avant 2023. Les acquéreurs, eux, anticipent une restructuration durable du vignoble charentais.

Les bassins qui résistent

Pourtant, tout ne baisse pas. En effet, les bassins Bourgogne-Beaujolais-Savoie-Jura et Val de Loire-Centre sont encore en hausse. Leurs vins blancs et leurs appellations recherchées soutiennent la demande. De même, la Corse fait exception parmi les vignes hors AOP.

Qui achète des vignes aujourd’hui ?

La structure des acheteurs évolue elle aussi. D’abord, les viticulteurs fermiers reviennent sur le marché (+3,6 % en nombre). Ils achètent notamment les parcelles qu’ils exploitent déjà. Ensuite, les personnes physiques non agricoles progressent pour la deuxième année consécutive (+8,3 % en nombre). Enfin, les sociétés agricoles achètent plus souvent, mais sur de plus petites surfaces (-10,9 %).

Pour un vendeur, ce constat compte d’ailleurs beaucoup. Le fermier en place dispose en effet d’un droit de préemption sur les terres qu’il loue. Il est donc souvent l’acquéreur naturel. Sur ce point, voir notre fiche droit de préemption du preneur et notre article sur le droit de préemption de la Safer.

Comment estimer la valeur d’un vignoble

Le prix moyen publié par les Safer donne une tendance. En revanche, il ne suffit pas pour fixer le prix d’une propriété. C’est pourquoi un expert foncier combine plusieurs approches pour aboutir à une valeur vénale argumentée.

1. La méthode par comparaison

C’est d’abord la méthode de référence. L’expert rassemble des ventes récentes de vignes comparables : même appellation, même secteur, même type de cru. Il s’appuie notamment sur les références Safer, les bases notariales et le barème indicatif publié chaque année au Journal officiel. Ensuite, il ajuste ces références selon les caractéristiques propres du bien.

2. Les critères qui font varier le prix

• L’appellation et le classement : AOP, IGP, cru classé ou village. C’est le premier facteur de valeur. Voir notre fiche AOC, IGP et valeur du terroir.
• L’exposition et le sol : coteau bien exposé, drainage, sensibilité au gel.
• L’âge et l’état des ceps : taux de manquants, maladies du bois, état du palissage.
• Le cépage et son adéquation avec la demande actuelle.
• Le mode d’occupation : une vigne libre vaut plus qu’une vigne louée par bail rural. La décote des terres louées peut être importante.
• Les bâtiments : chai, cuverie, maison de maître. Ils s’évaluent séparément.

3. L’approche par le revenu

Pour un domaine en exploitation, l’expert vérifie en outre la cohérence entre le prix et la rentabilité. Il examine les rendements, les prix du vin en vrac ou en bouteille et les charges. Cette approche est surtout utile dans les bassins en crise. Le prix de marché peut en effet y rester supérieur à ce que permet la rentabilité réelle.

Vendre, acheter ou transmettre en 2026 : nos conseils

Vous vendez ? Faites d’abord établir une valeur réaliste. Un prix trop ambitieux allonge les délais, surtout dans les bassins en baisse. Pensez aussi à préparer les documents clés : relevé parcellaire, déclarations de récolte, bail éventuel.

Vous achetez ? La baisse des prix ouvre des opportunités. Cependant, vérifiez l’état sanitaire du vignoble et les perspectives de l’appellation. Notre fiche acheter des vignes détaille les points de contrôle.

Vous transmettez ? Une valeur basse réduit mécaniquement les droits de donation ou de succession. C’est pourquoi certaines familles choisissent d’anticiper. Notre article sur la transmission d’une exploitation agricole ou viticole présente les abattements disponibles.

Dans tous les cas, un rapport d’expertise motivé sécurise l’opération. Il sert ainsi de base face à l’administration fiscale comme face aux cohéritiers. Découvrez aussi comment se déroule une expertise foncière.

Questions fréquentes

Quel est le prix moyen d’un hectare de vigne en 2025 ?

Selon les Safer, l’hectare de vigne AOP vaut en moyenne 171 400 euros en 2025, en baisse de 2,9 %. Les vignes hors AOP valent 12 800 euros par hectare, et les vignes à eaux-de-vie AOP 23 200 euros.

Pourquoi le prix des vignes baisse-t-il ?

La baisse s’explique par une récolte historiquement faible, le recul des exportations lié aux droits de douane aux États-Unis et en Chine, et la baisse de la consommation de vin en France.

Quelles régions viticoles résistent le mieux ?

Les bassins Bourgogne-Beaujolais-Savoie-Jura et Val de Loire-Centre restent en hausse en 2025. Parmi les vignes hors AOP, seule la Corse échappe à la baisse.

Une vigne louée vaut-elle moins cher qu’une vigne libre ?

Oui. Une vigne louée par bail rural subit une décote, car l’acquéreur ne peut pas l’exploiter librement. Cette décote varie selon la durée restante du bail et le montant du fermage.

Qui peut estimer la valeur d’un vignoble ?

Un expert foncier et agricole peut établir un rapport d’évaluation motivé. Ce rapport fait référence pour une vente, une succession, une donation ou un litige.

Sources : Safer, « Edition 2026 : le marché des vignes en 2025 », Le Mag Safer, 21 mai 2026 (mag.safer.fr) ; données consultables sur le-prix-des-terres.fr. Article à jour au 3 septembre 2026 ; les prix cités sont des moyennes nationales, à affiner localement.

L’arrêté du 11 août 2026, publié au Journal officiel du 13 août, fixe l’indice national des fermages à 127,04, en hausse de 3,23 % sur un an. Tous les fermages de France dont l’échéance tombe entre le 1^er octobre 2026 et le 30 septembre 2027 doivent être actualisés à ce taux — automatiquement, sans négociation, et que le bail le prévoie ou non. Décryptage complet du chiffre, de son calcul, et mode d’emploi pour actualiser votre loyer sans erreur.

Ce que dit l’arrêté du 11 août 2026

Comme chaque été, le ministère de l’Agriculture a constaté par arrêté la valeur de l’indice national des fermages pour l’année en cours. L’arrêté du 11 août 2026, publié au Journal officiel du 13 août 2026 (JORF n° 0188, texte n° 13, NOR AGRT2618753A), a été pris sur le fondement des articles L. 411-11, R. 411-9-1, R. 411-9-2 et R. 411-9-3 du code rural et de la pêche maritime, après examen par la Commission des comptes de l’agriculture de la Nation réunie le 7 juillet 2026.

Le texte est court mais il contient trois chiffres, et non un seul. C’est là que se joue la compréhension de la hausse :

Indice constaté pour 2026 (base 100 en 2009)	Valeur	Évolution sur un an
Revenu brut d’entreprise agricole (RBEA) national à l’hectare	126,85	+ 4,72 %
Prix du produit intérieur brut (PIB)	127,32	+ 1,09 %
Indice national des fermages	127,04	+ 3,23 %

Comment obtient-on 127,04 ? Le calcul, pas à pas

Depuis la loi de modernisation de l’agriculture de 2010, l’indice est national et unique — les anciens indices départementaux ont disparu — et sa composition est verrouillée par la loi. Il combine deux ingrédients, dans une proportion invariable :

• 60 % : le revenu brut d’entreprise agricole national à l’hectare, apprécié sur les cinq dernières années. Ce lissage quinquennal est essentiel : il amortit les à-coups d’une campagne exceptionnelle, en bien comme en mal, et explique pourquoi l’indice réagit toujours avec retard à la conjoncture ;
• 40 % : l’évolution du niveau général des prix de l’année précédente, mesurée par l’indice de prix du PIB. C’est la composante « inflation ».

Appliqué aux valeurs de l’arrêté, le calcul se pose ainsi :

Puis, pour obtenir la variation applicable aux loyers : 127,04 ÷ 123,06 = 1,03234, soit + 3,23 %.

Pourquoi une hausse aussi marquée cette année ?

La progression a surpris, y compris les organisations professionnelles, après une année 2025 quasiment atone (+ 0,42 %). L’explication tient presque entièrement à la composante agricole, et non à l’inflation.

L’inflation, elle, est faible. L’indice de prix du PIB ne progresse que de 1,09 %. À elle seule, cette composante aurait produit une hausse d’à peine plus de 0,4 point.

C’est le revenu agricole qui tire tout. Le RBEA national à l’hectare bondit de 4,72 %, et comme il pèse 60 % de l’indice, il apporte à lui seul près de 2,8 points des 3,23 %. Cette amélioration reflète le redressement des résultats économiques moyens des exploitations françaises, porté notamment par les productions animales, dont les cours ont été bien orientés.

Il faut toutefois lire ce chiffre pour ce qu’il est : une moyenne nationale, tous secteurs et toutes régions confondus, lissée sur cinq ans. Elle ne dit rien de la situation d’une exploitation céréalière touchée par la sécheresse, d’un vignoble en crise de mévente ou d’un élevage aux charges alourdies. C’est la limite structurelle du mécanisme : il indexe des loyers individuels sur une statistique agrégée.

Qui est concerné, et à partir de quand ?

L’indice publié à l’été s’applique aux échéances de fermage comprises entre le 1^er octobre 2026 et le 30 septembre 2027. Trois précisions comptent :

• C’est la date d’échéance prévue au bail qui commande, et non la date de paiement effectif. Un fermier qui règle avec deux mois de retard une échéance du 15 septembre 2026 reste sous l’indice 2025.
• L’actualisation joue de plein droit. Elle n’a pas à être négociée, ni acceptée, ni même mentionnée dans le bail. Ni le bailleur ni le preneur ne peuvent s’y soustraire.
• Elle concerne les terres nues et les bâtiments d’exploitation. La maison d’habitation louée avec la ferme suit un autre indice (voir plus bas).

Concrètement : une échéance au 11 novembre 2026 (date de Saint-Martin, très fréquente dans les baux) est actualisée avec l’indice 2026 ; une échéance au 1^er mars 2027 également ; une échéance au 29 septembre 2026 relevait encore de l’indice 2025.

Mode d’emploi : actualiser votre fermage sans erreur

La formule

Cette formule ne dit rien du montant de départ : sur la façon dont le fermage est fixé à l’origine, entre les minima et maxima de l’arrêté préfectoral, voir notre fiche sur le calcul du fermage — et, pour le contrat lui-même, conclure un bail rural.

Trois exemples chiffrés

Situation	Échéance 2025	Échéance 2026	Écart
Fermage à l’hectare	200,00 €/ha	206,47 €/ha	+ 6,47 €
Petite propriété (≈ 25 ha)	4 500,00 €	4 645,54 €	+ 145,54 €
Exploitation de 80 ha à 185 €/ha	14 800,00 €	15 278,66 €	+ 478,66 €

La règle d’or : repartir du bon montant

L’actualisation est une chaîne. On applique le coefficient au fermage effectivement dû à l’échéance précédente — jamais au fermage d’origine inscrit dans le bail. Une erreur commise une année se propage mécaniquement à toutes les suivantes, et l’écart grandit d’année en année. Avant d’appliquer l’indice 2026, il est donc prudent de vérifier que le montant 2025 était lui-même exact.

Huit ans d’indice des fermages : la trajectoire

Replacer 2026 dans la série longue éclaire le débat en cours. Après deux années de forte poussée inflationniste (2023 et 2024), une pause en 2025, l’indice repart nettement à la hausse — mais cette fois pour une raison différente.

Année	Indice	Variation	Échéances concernées
2019	104,76	+ 1,66 %	1er oct. 2019 → 30 sept. 2020
2020	105,33	+ 0,54 %	1er oct. 2020 → 30 sept. 2021
2021	106,48	+ 1,09 %	1er oct. 2021 → 30 sept. 2022
2022	110,26	+ 3,55 %	1er oct. 2022 → 30 sept. 2023
2023	116,46	+ 5,63 %	1er oct. 2023 → 30 sept. 2024
2024	122,55	+ 5,23 %	1er oct. 2024 → 30 sept. 2025
2025	123,06	+ 0,42 %	1er oct. 2025 → 30 sept. 2026
2026	127,04	+ 3,23 %	1er oct. 2026 → 30 sept. 2027

Sur la période, un fermage de 100 € en 2021 vaut 119,31 € après l’échéance de 2026 : c’est la mesure exacte de la hausse cumulée de 19,3 % invoquée dans le débat professionnel.

Ce que l’indice ne concerne pas

Quatre situations échappent, totalement ou partiellement, à l’indice national des fermages. Les confondre est l’erreur la plus fréquente dans les dossiers que nous examinons.

• La maison d’habitation. Lorsque le bail rural comprend un logement, son loyer est actualisé selon l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE, et non selon l’indice des fermages. Un bail bien rédigé distingue les deux composantes dès l’origine, avec un montant propre à chacune ; à défaut, la ventilation devra être reconstituée.
• Le métayage. Le métayer ne verse pas un loyer en argent mais une part de récolte (le plus souvent le tiers). La rémunération du bailleur suit donc la production et les cours, sans passer par l’indice.
• Les fermages payables en denrées. La loi n° 95-2 du 2 janvier 1995 a imposé l’expression du fermage en monnaie — mettant fin aux loyers en quintaux de blé — mais elle a maintenu une exception pour les terres portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles, ainsi que pour les bâtiments d’exploitation qui s’y rattachent : le loyer peut y rester fixé en une quantité de denrées, typiquement en bouteilles ou en hectolitres de vin. La valeur suit alors le produit, pas l’indice. Cette faculté reste encadrée par les usages locaux et l’arrêté préfectoral.
• Les mises à disposition gratuites. Un prêt à usage (commodat), par définition sans contrepartie, ne comporte ni fermage ni indexation. C’est précisément ce qui le distingue du bail — et ce qui le prive des protections du statut du fermage.

Cinq points de vigilance pour cette échéance

1. Les actualisations oubliées se rattrapent — dans la limite de cinq ans

Beaucoup de bailleurs encaissent depuis des années le même montant, sans jamais avoir appliqué l’indice. Le rattrapage est possible : on recalcule le fermage exact année par année et l’on réclame les compléments. Mais la prescription quinquennale applicable aux loyers et fermages fait obstacle à toute réclamation au-delà de cinq ans. Un décompte précis, année par année, est indispensable avant d’écrire au fermier. Avec l’indice 2026, le manque à gagner d’un bailleur inattentif s’aggrave sensiblement.

2. Une longue tolérance ne vaut pas renonciation

Les tribunaux jugent de manière constante que l’actualisation s’opère de plein droit : le bailleur qui ne l’a pas réclamée n’y a pas renoncé pour autant, et le preneur ne peut opposer une tolérance ancienne au rétablissement du montant exact — sous la seule réserve de la prescription. Symétriquement, le bailleur ne peut exiger aucune majoration autre que celle résultant de l’indice.

3. Actualiser n’est pas encaisser

L’indice fixe le montant dû ; encore faut-il qu’il soit payé. Si l’échéance actualisée reste impayée, la procédure de l’article L. 411-31 du code rural s’applique : deux défauts de paiement, chacun ayant persisté trois mois après une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception postérieurement à l’échéance, ouvrent la voie à la résiliation du bail. Un paiement partiel n’est pas libératoire, et un règlement intervenu après l’expiration du délai de trois mois n’efface pas la faute. Dans un contexte de trésoreries tendues, la vigilance sur les encaissements de l’automne 2026 sera d’autant plus utile.

4. Indexation ≠ révision

Si le fermage lui-même paraît décroché de la valeur locative réelle — parce qu’il a été mal fixé à l’origine, ou que la consistance du bien a changé — l’indexation n’y remédiera pas : elle ne fait que reporter l’écart d’année en année. C’est une autre procédure qui s’ouvre alors, la révision du prix du fermage (article L. 411-13 du code rural), ouverte au cours de la troisième année de jouissance lorsque le prix s’écarte d’au moins un dixième de la valeur locative. Attention : le délai court à compter de l’entrée en jouissance et non de la signature, et l’action n’est ouverte qu’une fois par bail — elle se rouvre à chaque renouvellement. Les deux mécanismes sont indépendants et ne se substituent pas l’un à l’autre.

5. Vérifier le cadre préfectoral

Le fermage initial doit se situer entre les minima et maxima fixés par arrêté préfectoral dans chaque département, selon la nature des terres, la durée du bail et l’état des bâtiments. L’actualisation annuelle par l’indice ne remet pas ce cadre en cause, mais toute renégociation, tout renouvellement ou tout nouveau bail signé cet automne doit s’y conformer. Les arrêtés sont révisés périodiquement : mieux vaut travailler sur la version en vigueur au moment de la signature.

Questions fréquentes

Quel est l’indice des fermages 2026 ?

L’indice national des fermages 2026 s’établit à 127,04 (base 100 en 2009), en hausse de 3,23 % par rapport à l’indice 2025 (123,06). Il a été constaté par l’arrêté du 11 août 2026, publié au Journal officiel du 13 août 2026, et s’applique aux échéances de fermage comprises entre le 1^er octobre 2026 et le 30 septembre 2027.

Comment calculer mon nouveau fermage ?

Multipliez le fermage effectivement dû à l’échéance précédente par 127,04 ÷ 123,06, soit 1,03234. Un fermage de 6 000 € devient ainsi 6 194,05 €. Repartez toujours du montant de l’année précédente, jamais du montant d’origine du bail. Notre calculateur de fermage effectue l’opération et en détaille chaque étape.

L’actualisation est-elle obligatoire ?

Oui. L’article L. 411-11 du code rural prévoit que le fermage des terres et bâtiments d’exploitation est actualisé chaque année selon la variation de l’indice national. Cette règle est d’ordre public : une clause prévoyant un autre mode d’indexation serait réputée non écrite. Le bailleur peut renoncer à réclamer la hausse, mais il ne peut lui substituer un autre calcul.

Mon bail ne mentionne aucune indexation. Suis-je concerné ?

Oui. L’actualisation s’applique de plein droit, que le bail la prévoie ou non, et même s’il est verbal. Le silence du contrat est sans effet sur le mécanisme légal.

Puis-je rattraper des actualisations oubliées ?

En partie. Vous pouvez recalculer le fermage exact et réclamer les compléments dans la limite de la prescription de cinq ans applicable aux loyers et fermages. Au-delà, les sommes sont définitivement perdues. Un décompte année par année est indispensable avant toute réclamation.

Le fermier peut-il contester la hausse ?

Il peut contester le calcul — montant de départ erroné, indice mal appliqué, mauvaise période — mais non le principe ni le taux, qui résultent d’un arrêté ministériel. En cas de désaccord persistant, le litige relève du tribunal paritaire des baux ruraux, précédé d’une tentative de conciliation.

Et le loyer de la maison d’habitation ?

Il suit l’indice de référence des loyers (IRL) de l’INSEE, à une autre périodicité et à un autre taux. Si votre bail globalise les deux loyers sans les distinguer, une ventilation est nécessaire : c’est un point à régulariser, idéalement au prochain renouvellement.

Article publié le 14 août 2026. Sources : arrêté du 11 août 2026 constatant pour 2026 l’indice national des fermages (JORF n° 0188 du 13 août 2026) ; articles L. 411-11 et R. 411-9-1 à R. 411-9-3 du code rural et de la pêche maritime. Information générale ne constituant pas un conseil juridique personnalisé : consultez le cabinet pour l’analyse de votre situation.