Le métayage : fonctionnement et conversion en fermage
Dans le métayage, propriétaire et exploitant partagent les récoltes au lieu d'échanger un loyer fixe. Devenu rare, ce bail à portion de fruits subsiste, notamment en viticulture, et obéit à des règles précises : part maximale du bailleur, statut du fermage, droit à la conversion. Explications.
Qu'est-ce que le métayage ?
Le métayage est l'une des deux grandes formes du bail rural, à côté du fermage. Là où le fermier verse un loyer fixe, le métayer rémunère le propriétaire en nature : une fraction des récoltes ou des produits de l'exploitation. Le bailleur est donc directement intéressé aux résultats — bonnes années comme mauvaises.
Le bail à métayage, ou bail à portion de fruits, est le contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) confie un fonds rural à un exploitant (le métayer ou colon partiaire) qui s'engage à le cultiver en partageant les produits avec lui. Il est régi par les articles L. 417-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime.
Historiquement dominant, le métayage a presque disparu au profit du fermage. Il conserve toutefois une vraie présence en viticulture — le « vigneronnage » du Beaujolais en est l'exemple le plus connu — où le partage de la vendange ou du vin garde du sens pour un propriétaire impliqué, notamment lorsqu'il détient des autorisations de plantation de vignes à valoriser.
Comment se partagent produits et charges ?
Le cœur du métayage, c'est la clé de répartition. La loi la plafonne pour protéger l'exploitant.
En application de l'article L. 417-3 du Code rural et de la pêche maritime, la part du bailleur ne peut être supérieure au tiers de l'ensemble des produits : le métayer conserve au minimum les deux tiers. Le partage des charges suit en principe la même proportion que le partage des produits.
Concrètement, sur une récolte partagée au tiers, un bailleur perçoit une part des produits mais supporte aussi sa quote-part de certaines dépenses d'exploitation. Le contrat doit détailler avec soin l'assiette du partage (récolte brute, produits transformés, aides ?) et la liste des charges réparties : c'est la première source de litiges.
| Critère | Métayage | Fermage |
|---|---|---|
| Rémunération du bailleur | Part des produits (au plus 1/3) | Loyer fixe encadré, indexé sur l'indice des fermages |
| Risque de l'exploitation | Partagé entre les parties | Supporté par le preneur |
| Charges | Réparties en proportion des produits | Pour l'essentiel à la charge du preneur |
| Implication du bailleur | Suivi de l'exploitation, comptes annuels | Limitée à la relation locative |
| Fiscalité du bailleur | Bénéfices agricoles (sa part de produits) | Revenus fonciers |
Quelles règles du statut du fermage s'appliquent au métayage ?
Le bail à métayage est un bail rural à part entière : il relève du statut du fermage, sous réserve des adaptations propres au titre du Code rural qui lui est consacré. Le métayer bénéficie donc des grandes protections du preneur : durée minimale de neuf ans, droit au renouvellement, droit de préemption en cas de vente du fonds, résiliation strictement encadrée. En cas de disparition de l'une des parties, les règles de continuation jouent également, comme pour tout bail rural — voyez notre page sur le décès du preneur, qui vaut pour le métayer comme pour le fermier.
Les tribunaux requalifient en bail à métayage — donc en bail rural soumis au statut — les conventions par lesquelles un propriétaire confie l'exploitation d'un fonds contre une part des fruits, quelle que soit l'appellation retenue par les parties. De manière constante, le juge s'attache aux faits : mise à disposition onéreuse d'un fonds agricole en vue de l'exploiter, peu importe l'étiquette du contrat. Notre page dédiée aux grands repères jurisprudentiels du bail rural approfondit cette logique.
En cas de vente du fonds loué, le métayer préempte comme un fermier ; et si le bien est cédé à un tiers, la Safer peut intervenir dans les conditions habituelles — sur son rôle, voyez notre article consacré à la Safer, ses missions et son fonctionnement.
La conversion du métayage en fermage
C'est la grande spécificité du régime : le législateur, qui considère le fermage comme le mode normal de location, a organisé le passage du métayage vers le fermage.
La conversion peut d'abord être prononcée par le tribunal paritaire des baux ruraux, à la demande de l'une des parties, pour des motifs prévus par la loi — notamment lorsque le bailleur ne remplit pas ses obligations ou ne participe pas réellement à la vie de l'exploitation. Surtout, elle devient de droit à la demande du preneur lorsque le métayage dure depuis au moins huit ans : le bailleur ne peut plus s'y opposer.
Bailleur en métayage, anticipez la conversion plutôt que de la subir : négociez le calendrier, l'état des lieux et le montant du futur fermage dans les fourchettes préfectorales. Une conversion préparée préserve la relation avec l'exploitant et la valeur du fonds ; une conversion contentieuse fige la situation pendant des années. Le cabinet chiffre pour vous les deux scénarios avant toute décision.
Après conversion, le bail se poursuit comme un bail à ferme : loyer en argent fixé dans les limites de l'arrêté préfectoral, puis actualisé chaque année selon l'indice national des fermages (123,06 en 2025, soit +0,42 %). La durée déjà courue est prise en compte pour le calcul de l'ancienneté du preneur.
Fiscalité et points de vigilance
Côté impôts, la différence avec le fermage est notable : le bailleur à métayage n'encaisse pas un loyer mais une part de production. Sa quote-part est imposée dans la catégorie des bénéfices agricoles, et non des revenus fonciers. Ce régime peut se révéler favorable ou pénalisant selon la situation d'ensemble du propriétaire ; les seuils et modalités d'imposition étant actualisés régulièrement, faites valider votre cas par un conseil avant de choisir cette formule.
Enfin, le métayage pèse sur la transmission du patrimoine : partage des stocks en cours, comptes entre parties, sort du bail dans la succession. Si vos terres ont vocation à passer à la génération suivante, rapprochez ce choix des règles exposées dans notre page succession et terres agricoles. En cas de doute sur la formule adaptée à votre propriété, l'avis d'un expert foncier s'impose.
Questions fréquentes
Quelle part de la récolte le bailleur peut-il percevoir en métayage ?
Le Code rural plafonne la part du bailleur au tiers des produits de l'exploitation : le métayer conserve donc au moins les deux tiers. Les parties peuvent convenir d'une part inférieure pour le bailleur, jamais supérieure. Les charges d'exploitation se répartissent en principe dans la même proportion que les produits.
Le métayer peut-il exiger la conversion de son bail en fermage ?
Oui. La conversion peut d'abord être demandée en justice pour des motifs prévus par le Code rural. Surtout, elle est de droit à la demande du preneur lorsque le métayage dure depuis au moins huit ans : le bailleur ne peut alors s'y opposer. Le bail devient un bail à ferme et le loyer est fixé dans les fourchettes de l'arrêté préfectoral des fermages.
Le métayage relève-t-il du statut du fermage ?
Oui, pour l'essentiel. Le bail à métayage est un bail rural soumis au statut : durée minimale de neuf ans, droit au renouvellement, droit de préemption du preneur en cas de vente, encadrement de la résiliation. Des règles propres s'y ajoutent, notamment le plafonnement de la part du bailleur et le mécanisme de conversion en fermage.
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Négociation d'un métayage, comptes entre bailleur et métayer ou conversion en fermage : faites chiffrer chaque scénario avant de vous engager. Le Cabinet DK, expert foncier et agricole depuis 1980, intervient en Île-de-France, Bretagne et Rhône-Alpes.