Congé du propriétaire, congé du locataire
Donner congé d'un bail d'habitation obéit à des règles asymétriques : le locataire part quand il veut, le bailleur seulement à l'échéance et pour un motif précis. Préavis, reprise, vente, forme de la notification : une erreur peut rendre le congé nul. Ce guide détaille les droits de chacun pour donner ou recevoir congé en toute sécurité.
Une asymétrie voulue par la loi
Le régime du congé est l'un des plus déséquilibrés du droit locatif, au bénéfice du locataire. La loi du 6 juillet 1989 part d'un principe de protection du logement : parce que le bail porte sur la résidence principale d'une personne, le législateur restreint fortement la faculté du bailleur d'y mettre fin, tandis qu'il laisse au locataire une grande liberté de départ.
Concrètement, le locataire peut donner congé à tout moment, sans avoir à se justifier. Le bailleur, lui, ne peut donner congé que pour l'échéance du bail, en respectant un long préavis et en invoquant l'un des rares motifs admis. Comprendre cette asymétrie est la clé pour éviter les erreurs, qu'il s'agisse de récupérer son logement ou d'anticiper le départ d'un locataire. C'est aussi une donnée essentielle pour qui envisage de réorienter l'usage de son bien ou de le vendre.
Le congé est l'acte par lequel une partie manifeste sa volonté de mettre fin au bail. Il se distingue de la simple résiliation amiable : le congé est unilatéral et soumis à un formalisme strict de préavis, de forme et, pour le bailleur, de motivation. Un congé irrégulier est nul et le bail se poursuit, souvent par reconduction tacite, comme si aucun congé n'avait été délivré.
Le congé donné par le locataire
Le locataire jouit d'une liberté quasi totale. Il peut quitter le logement à tout moment, sans avoir à motiver sa décision, en respectant un simple préavis. En location vide, ce préavis est en principe de trois mois ; il est ramené à un mois dans plusieurs situations : logement situé en zone tendue, mutation professionnelle, perte d'emploi, obtention d'un premier emploi, état de santé justifiant un déménagement, attribution d'un logement social ou bénéfice de certaines aides sociales.
En location meublée, le préavis du locataire est toujours de un mois. Le préavis court à compter de la réception de la notification par le bailleur. Pendant cette période, le locataire reste tenu de payer le loyer et les charges, sauf si le logement est reloué plus tôt avec l'accord du bailleur. La bonne gestion de ce départ, avec un état des lieux de sortie soigné, conditionne la restitution du dépôt de garantie et le maintien d'une couverture assurantielle continue du logement.
Le congé donné par le bailleur : trois motifs
Le bailleur ne dispose d'aucune liberté équivalente. Il ne peut donner congé que pour l'échéance du bail, avec un préavis de six mois en location vide (trois mois en meublé), et uniquement pour l'un des trois motifs limitativement prévus par la loi.
Le premier est la reprise : le bailleur reprend le logement pour y habiter lui-même ou pour y loger un proche désigné par la loi (conjoint, ascendant, descendant). Le deuxième est la vente : le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire, qui bénéficie d'un droit de préemption. Le troisième est le motif légitime et sérieux, par exemple des manquements répétés du locataire, comme des impayés persistants ou des troubles de jouissance. Le congé doit préciser le motif invoqué et, pour la reprise, l'identité et le lien du bénéficiaire.
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 encadre le congé délivré par le bailleur : préavis de six mois en location vide, motivation obligatoire, limitation aux trois motifs de reprise, de vente ou de motif légitime et sérieux. Il institue également des protections renforcées au profit du locataire âgé et de condition modeste, à qui un congé ne peut être délivré sans offre de relogement, sauf si le bailleur remplit lui-même des conditions d'âge ou de ressources.
Formes, délais et calcul du préavis
La forme du congé est impérative. Il doit être notifié par acte de commissaire de justice, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter de la réception effective de la notification, et non de son envoi : un recommandé présenté tardivement décale d'autant le point de départ.
| Congé | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Préavis du locataire | 3 mois (1 mois si zone tendue ou cas légal) | 1 mois |
| Préavis du bailleur | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
| Motivation exigée | Bailleur uniquement | Bailleur uniquement |
| Moment du congé bailleur | Échéance du bail | Échéance du bail |
Pour le bailleur, le congé doit impérativement arriver six mois pleins avant la fin du bail. Un congé délivré ne serait-ce qu'un jour trop tard ne produit aucun effet pour l'échéance visée : le bail se reconduit et le bailleur devra attendre l'échéance suivante. Ce calcul mérite la plus grande rigueur.
Les pièges qui rendent un congé nul
Plusieurs erreurs classiques anéantissent un congé de bailleur : un préavis trop court, un motif imprécis ou non prévu, l'oubli de l'identité du bénéficiaire de la reprise, une notification par simple courrier ordinaire, ou l'absence d'offre de relogement due à un locataire protégé. Chacune de ces failles peut être soulevée par le locataire et faire tomber le congé.
Le congé pour reprise mérite une vigilance particulière : il doit reposer sur une intention réelle d'occuper le logement. De même, le congé pour vente impose de respecter scrupuleusement le droit de préemption du locataire et les conditions de prix. Ces exigences rejoignent celles qui encadrent les conditions d'une vente immobilière. Compte tenu des enjeux, faire relire son congé par un professionnel avant notification est un investissement modeste au regard du risque de nullité ; le cabinet peut sécuriser cette étape.
La Cour de cassation juge de manière constante que le congé pour reprise doit reposer sur une intention réelle et sérieuse d'occuper le logement par le bénéficiaire désigné. Un congé délivré dans le seul but d'évincer le locataire, sans occupation effective ensuite, peut être qualifié de frauduleux et ouvrir droit à des dommages et intérêts. Le bailleur doit pouvoir justifier la réalité et le sérieux du motif invoqué.
Préparez votre congé de bailleur au moins sept mois avant l'échéance, pour garder une marge en cas de présentation tardive du recommandé. Rédigez un motif précis et complet, conservez la preuve de la notification, et vérifiez si votre locataire relève des protections liées à l'âge et aux ressources. Un congé soigné aujourd'hui vous évite une année de bail supplémentaire imposée demain.
Questions fréquentes
Quel préavis pour un congé donné par le bailleur ?
Le bailleur ne peut donner congé que pour l'échéance du bail, avec un préavis de six mois en location vide et de trois mois en meublé. Le congé doit être motivé par l'un des trois motifs légaux : reprise pour habiter, vente ou motif légitime et sérieux, et notifié par acte de commissaire de justice, recommandé avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé.
Quel préavis pour un congé donné par le locataire ?
Le locataire part à tout moment, sans motif, avec un préavis de trois mois en location vide, réduit à un mois en zone tendue, en cas de mutation, de perte d'emploi, de premier emploi, d'état de santé, d'obtention d'un logement social ou de certaines aides. En location meublée, le préavis est toujours d'un mois.
Le congé pour vente donne-t-il un droit au locataire ?
Oui. Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire, qui bénéficie d'un droit de préemption et dispose d'un délai pour acheter aux conditions notifiées. S'il refuse, le bailleur peut vendre à un tiers, mais à des conditions au moins aussi favorables ; à défaut, un nouveau droit de préemption peut renaître au bénéfice du locataire.
Besoin d'un accompagnement personnalisé ?
Congé pour reprise ou pour vente, calcul du préavis, notification sécurisée : ne laissez pas une erreur de forme vous imposer une année de bail supplémentaire. Le Cabinet DK, expert foncier et agricole depuis 1980, intervient en Île-de-France, Bretagne et Rhône-Alpes.