Location saisonnière et meublé de tourisme : cadre 2026
Louer un gîte, un appartement à la nuitée ou une maison de vacances rapporte, mais la réglementation de la location saisonnière s'est nettement durcie. Déclaration en mairie, numéro d'enregistrement, changement d'usage, limite des 120 jours, fiscalité revue par la loi de 2024 : voici le cadre à jour pour louer sereinement en 2026.
Location saisonnière : de quoi parle-t-on ?
La location saisonnière désigne la mise en location d'un logement meublé au profit d'une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. On parle de meublé de tourisme. Le locataire y séjourne le temps de vacances ou d'un déplacement, pour une durée qui n'excède pas quelques semaines. C'est ce caractère temporaire qui distingue la location saisonnière du bail meublé de résidence principale, soumis à la loi du 6 juillet 1989.
La comprendre est essentiel, car la réglementation de la location saisonnière obéit à des règles propres, distinctes de celles des baux d'habitation classiques. Les collectivités locales, confrontées à la tension du marché du logement, ont obtenu des outils de contrôle de plus en plus stricts.
Un meublé de tourisme est une villa, un appartement ou un studio meublé, offert à la location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y fixe pas sa résidence. La durée de location à un même client ne peut dépasser 90 jours consécutifs. Le classement en étoiles est facultatif, mais il ouvre un régime fiscal plus favorable.
Déclaration et numéro d'enregistrement
Avant de louer, une déclaration préalable en mairie est requise. Dans un nombre croissant de communes, cette déclaration se double d'une procédure d'enregistrement : un numéro d'enregistrement est délivré et doit obligatoirement figurer sur toutes les annonces, y compris sur les plateformes en ligne. La loi du 19 novembre 2024 a généralisé et renforcé ce dispositif pour mieux contrôler l'activité.
Ne pas déclarer, ou omettre le numéro sur une annonce, expose à des amendes qui peuvent être significatives. Les plateformes sont par ailleurs tenues de transmettre des informations aux communes. Autrement dit, l'époque de la location « discrète » est révolue : la conformité administrative est devenue la première étape incontournable.
L'article L324-1-1 du Code du tourisme impose la déclaration en mairie de tout meublé de tourisme et organise, dans les communes qui l'ont décidé, la procédure d'enregistrement avec numéro obligatoire. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi « Le Meur », a durci l'ensemble du dispositif : renforcement de l'enregistrement, pouvoir accru des communes et exigences nouvelles en matière de performance énergétique des meublés de tourisme.
Changement d'usage en zone tendue
Dans les communes où le marché du logement est tendu, transformer un logement d'habitation en meublé de tourisme suppose une autorisation de changement d'usage. La mairie peut la subordonner à des conditions, voire à une compensation (transformer en habitation une surface équivalente). Ce mécanisme vise à préserver l'offre de logements pour les résidents permanents.
Les règles varient fortement d'une commune à l'autre : certaines imposent un quota, d'autres limitent le nombre de nuitées ou interdisent purement et simplement les locations dans certains quartiers. Avant tout projet, il est indispensable de se rapprocher de la mairie. Cette logique de contrôle de l'usage du bâti rejoint, dans l'esprit, les précautions à prendre pour louer hangars, granges et dépendances rurales, où la destination des lieux commande le régime applicable.
Avant d'acheter un bien pour le louer en saisonnier, vérifiez la réglementation locale : autorisation de changement d'usage, quotas, plafond de nuitées, règlement de copropriété. Un même appartement peut être très rentable dans une commune et interdit de location courte durée dans une autre. Ce diagnostic préalable évite d'immobiliser un capital dans un projet qui ne pourra pas voir le jour.
La limite des 120 jours pour la résidence principale
Louer sa résidence principale en saisonnier est possible, mais dans une limite stricte : 120 jours par année civile dans le cas général. Est considéré comme résidence principale le logement occupé au moins huit mois par an. Au-delà de 120 jours, le logement perd cette qualité et bascule dans le régime de la résidence secondaire, avec les obligations qui l'accompagnent (changement d'usage, notamment).
Certaines communes ont abaissé ce plafond en dessous de 120 jours pour lutter contre la pénurie de logements. Là encore, la règle locale prime. Tenir un décompte précis des nuitées louées est donc indispensable pour rester dans les clous.
Fiscalité et nouveautés 2026
Les revenus d'une location saisonnière relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Deux régimes existent : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire, et le régime réel, qui permet de déduire les charges et d'amortir le bien. La loi « Le Meur » de 2024 a réduit l'avantage du micro-BIC, en abaissant les abattements, et a créé une différence marquée entre meublés classés et non classés, les premiers restant mieux traités.
| Régime | Principe | Pour qui ? |
|---|---|---|
| Micro-BIC | Abattement forfaitaire, plus élevé pour un meublé classé | Recettes modérées, peu de charges |
| Régime réel | Déduction des charges réelles et des amortissements | Charges ou emprunt importants |
Les taux d'abattement et les plafonds fixés par la loi sont actualisés chaque année : vérifiez la valeur en vigueur avant tout calcul. Le classement du meublé et le choix du régime fiscal peuvent, ensemble, faire varier sensiblement le résultat net. Cette optimisation gagne à être pensée dans une vision patrimoniale d'ensemble, en cohérence avec la stratégie appliquée à vos autres locaux, par exemple sous bail commercial, et avec vos objectifs de long terme.
Les juridictions administratives et judiciaires sanctionnent de manière constante les locations de meublés de tourisme réalisées sans l'autorisation de changement d'usage exigée localement. Le loueur qui passe outre s'expose à des amendes civiles, prononcées à la demande de la commune, et à l'obligation de rendre les locaux à l'habitation. La régularité administrative est le socle sans lequel aucune stratégie de rendement ne tient.
Questions fréquentes
Faut-il déclarer une location saisonnière en mairie ?
Oui. Tout meublé de tourisme doit faire l'objet d'une déclaration préalable en mairie (article L324-1-1 du Code du tourisme). Dans de nombreuses communes, un numéro d'enregistrement est délivré et doit figurer sur les annonces ; son usage a été renforcé par la loi du 19 novembre 2024. Le manquement expose à des amendes. Renseignez-vous auprès de votre mairie.
Peut-on louer sa résidence principale en saisonnier toute l'année ?
Non. La location saisonnière d'une résidence principale est plafonnée à 120 jours par an dans le cas général. Au-delà, le logement bascule en résidence secondaire, ce qui peut imposer une autorisation de changement d'usage en zone tendue. Certaines communes ont abaissé ce plafond : vérifiez la règle locale.
Comment sont imposés les revenus d'une location saisonnière ?
Ils relèvent des BIC. Au micro-BIC, un abattement forfaitaire s'applique, plus favorable pour un meublé classé. Le régime réel permet de déduire charges et amortissements. Taux et plafonds ont été modifiés par la loi de 2024 et sont actualisés chaque année : vérifiez la valeur en vigueur ou faites-vous accompagner.
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