La mise en valeur des terres incultes
Une parcelle en friche depuis des années, des ronces qui gagnent, un propriétaire injoignable ou indifférent : le Code rural organise une procédure de mise en valeur des terres incultes qui permet à un candidat exploitant d'obtenir le droit de les cultiver. Propriétaire ou porteur de projet, voici comment elle fonctionne.
Qu'appelle-t-on une terre inculte ?
L'enfrichement des terres agricoles n'est pas qu'un problème de paysage. Il favorise les incendies et les dégâts de gibier, fait perdre du potentiel nourricier, complique l'installation des jeunes agriculteurs dans les secteurs où la terre manque. Le législateur a donc prévu, de longue date, un outil original : la procédure de mise en valeur des terres incultes ou manifestement sous-exploitées, qui permet de dissocier temporairement la propriété du droit d'exploiter.
Une terre inculte est une terre qui n'est plus cultivée ni entretenue. Une terre manifestement sous-exploitée est exploitée, mais très en deçà de ce que permettent ses caractéristiques : l'appréciation se fait par comparaison avec les terres de valeur culturale similaire des exploitations voisines. La jachère d'une rotation normale, ou le repos temporaire d'une parcelle, n'en font pas des terres incultes.
Les articles L. 125-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime organisent la mise en valeur des terres incultes. La procédure individuelle vise les fonds incultes ou manifestement sous-exploités depuis au moins trois ans (délai réduit en zone de montagne), dont la remise en valeur est possible. Le texte ouvre la demande d'autorisation d'exploiter à toute personne, physique ou morale, et confie la décision au préfet, après intervention des instances départementales compétentes.
Qui peut agir contre une friche agricole ?
Trois acteurs peuvent enclencher le mouvement. D'abord, tout candidat à l'exploitation : un agriculteur voisin, un jeune en installation, une société agricole peuvent demander au préfet l'autorisation d'exploiter une parcelle laissée à l'abandon. Ensuite, la puissance publique : le département et l'État peuvent recenser les friches et engager des opérations collectives de remise en valeur sur des périmètres entiers. Enfin, la commune, en première ligne face aux friches, peut signaler les situations et joue un rôle clé quand l'abandon révèle un propriétaire disparu — la parcelle relève alors parfois du régime voisin des biens vacants et sans maître.
Le blocage a souvent une cause très humaine : successions non réglées, propriétaires multiples et dispersés. Une indivision sur des terres agricoles où personne ne décide est un terreau classique d'enfrichement ; la procédure des terres incultes permet précisément de sortir de l'immobilisme sans attendre le partage.
La procédure de mise en valeur pas à pas
Dans son schéma individuel, la procédure suit une logique de « dernière chance » donnée au propriétaire avant l'attribution du droit d'exploiter à un tiers.
| Étape | Qui ? | Ce qui se passe |
|---|---|---|
| 1. Demande | Le candidat exploitant | Demande d'autorisation d'exploiter adressée au préfet (direction départementale des territoires) |
| 2. Constat | Instances départementales | Visite des lieux, constat de l'état d'inculture ou de sous-exploitation, propriétaire entendu |
| 3. Mise en demeure | Le préfet | Le propriétaire (ou le titulaire du droit d'exploitation) est mis en demeure de remettre la terre en valeur ou d'y renoncer |
| 4. Choix du propriétaire | Le propriétaire | Soit il présente un plan de remise en valeur (par lui-même ou un locataire de son choix), soit il renonce ou garde le silence |
| 5. Attribution | Le préfet | En cas de renonciation ou d'inaction, l'autorisation d'exploiter est accordée au demandeur |
| 6. Bail | Propriétaire et bénéficiaire | Le bénéficiaire exploite dans le cadre d'un bail soumis au statut du fermage, moyennant un loyer |
Les délais précis laissés à chaque étape (réponse du propriétaire, exécution du plan de remise en valeur) sont fixés par les textes et par l'administration au cas par cas : faites-les vérifier avant d'agir, car un délai manqué peut faire perdre la priorité du propriétaire comme les droits du demandeur.
Les tribunaux rappellent de manière constante que l'état d'inculture ou de sous-exploitation manifeste doit être apprécié concrètement, par comparaison avec les terres similaires du voisinage, et que la procédure doit respecter scrupuleusement les droits du propriétaire — information, audition, mise en demeure préalable. Une autorisation d'exploiter délivrée sans que le propriétaire ait été régulièrement mis en demeure encourt l'annulation.
Quels droits conserve le propriétaire ?
Point essentiel : la procédure ne confisque pas la terre. Le propriétaire reste propriétaire. Ce qui est en jeu, c'est le droit d'exploiter. À chaque étape, il conserve d'abord une priorité : mis en demeure, il peut s'engager à remettre lui-même la parcelle en valeur, ou la confier au locataire de son choix. C'est seulement s'il renonce ou s'abstient que le préfet attribue l'autorisation d'exploiter au candidat.
Le bénéficiaire de l'autorisation devient alors preneur dans le cadre d'un bail soumis au statut du fermage : durée minimale de neuf ans, loyer encadré par les arrêtés préfectoraux et actualisé chaque année selon l'indice national des fermages (123,06 en 2025, en hausse de 0,42 %). Le propriétaire perçoit donc un fermage pour une terre qui ne lui rapportait rien — et qui, remise en culture, se dégrade moins et se valorise mieux.
Reste que subir la procédure n'est jamais optimal : mieux vaut anticiper et choisir soi-même son locataire, son bail et ses conditions.
Prévenir l'enfrichement de ses parcelles
Pour un propriétaire, la friche est un triple coût : la taxe foncière sur le non-bâti reste due, la valeur agronomique se dégrade (ronces, semis naturels, drainage abîmé), et la parcelle devient une cible pour la procédure des terres incultes. Quelques réflexes évitent d'en arriver là.
Entretenir a minima : un broyage régulier maintient la parcelle « en état » et hors du champ de la procédure. Louer plutôt que laisser dormir : un bail rural, même sur de petites surfaces, assure entretien et revenu. Surveiller les limites : une friche mal clôturée invite aux occupations de fait et aux dépôts sauvages. Régler les situations juridiques dormantes : successions, indivisions, parcelles oubliées — c'est souvent là que naissent les friches.
Si vous recevez une mise en demeure de mettre en valeur, ne laissez jamais passer le délai sans réponse : le silence vaut renonciation et ouvre la voie à l'attribution du droit d'exploiter à un tiers. Faites-vous assister pour bâtir un plan de remise en valeur crédible ou pour négocier un bail équilibré avec le candidat. Et si vous êtes le candidat : soignez votre dossier (capacité, projet, moyens), c'est lui qui emportera la décision.
Questions fréquentes
Au bout de combien de temps une terre est-elle considérée comme inculte ?
La procédure individuelle vise les terres incultes ou manifestement sous-exploitées depuis au moins trois ans, ce délai étant réduit en zone de montagne. L'état d'inculture ne se présume pas : il s'apprécie par comparaison avec les conditions d'exploitation des terres de valeur culturale similaire situées à proximité, et il est constaté dans le cadre de la procédure, après visite des lieux. Une parcelle simplement laissée en jachère dans le cadre d'une rotation normale n'est pas une terre inculte.
Le propriétaire perd-il sa terre avec la procédure des terres incultes ?
Non. La procédure de mise en valeur des terres incultes ne transfère pas la propriété : elle porte sur le droit d'exploiter. Le propriétaire mis en demeure conserve une priorité pour remettre lui-même la parcelle en valeur, seul ou par un locataire de son choix. S'il y renonce ou reste silencieux, le préfet peut attribuer une autorisation d'exploiter à un tiers, qui devient alors titulaire d'un bail soumis au statut du fermage : le propriétaire reste propriétaire et perçoit un loyer.
Comment demander à exploiter une parcelle en friche appartenant à un voisin ?
Commencez toujours par la voie amiable : un bail rural ou une convention de mise à disposition règle la situation en quelques semaines. En cas de refus ou de silence du propriétaire, toute personne physique ou morale peut demander au préfet l'autorisation d'exploiter une parcelle inculte ou manifestement sous-exploitée, en s'adressant à la direction départementale des territoires. La procédure comporte un constat d'inculture, une mise en demeure du propriétaire, puis, le cas échéant, l'attribution de l'autorisation d'exploiter.
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