Loi Sempastous : le contrôle des cessions de parts de sociétés
Longtemps, il suffisait de loger des terres dans une société puis d'en céder les parts pour échapper à toute régulation foncière. La loi Sempastous a fermé cette brèche : les prises de contrôle de sociétés agricoles dépassant un certain seuil de surface sont désormais soumises à autorisation, sous l'œil de la Safer. Voici comment fonctionne ce contrôle.
Pourquoi une loi Sempastous ?
Le foncier agricole français est régulé de longue date par deux garde-fous : le contrôle des structures, qui soumet les agrandissements à autorisation d'exploiter, et le droit de préemption de la Safer, qui s'exerce sur les ventes de terres. Or ces deux mécanismes visaient les mutations d'immeubles. Il suffisait donc de détenir les terres via une société — SCEA, SA, SAS, groupement foncier — et de céder les parts plutôt que les hectares pour passer entre les mailles du filet.
Des opérations spectaculaires d'acquisition de centaines d'hectares par ce canal, y compris par des investisseurs étrangers, ont convaincu le législateur d'agir. La loi n° 2021-1756 du 23 décembre 2021, dite « loi Sempastous » du nom du député qui l'a portée, instaure un contrôle administratif des cessions de titres sociaux conduisant à des concentrations foncières excessives. Le dispositif s'applique aux opérations réalisées depuis le 1er mars 2023.
Le dispositif est codifié aux articles L333-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime : les prises de contrôle de sociétés possédant ou exploitant des terres agricoles sont soumises à autorisation administrative préalable lorsque la surface totale détenue ou exploitée après l'opération excède le seuil d'agrandissement significatif fixé dans chaque région. La Safer est chargée d'instruire les dossiers pour le compte de l'autorité administrative.
Quelles opérations sont contrôlées ?
Le contrôle ne vise pas toutes les cessions de parts, mais celles qui combinent trois ingrédients.
La prise de contrôle s'entend, au sens du droit des sociétés, de l'opération qui confère à une personne — seule ou de concert — la maîtrise de la société : acquisition de la majorité des droits de vote ou d'une fraction de titres suffisante pour dicter les décisions. La loi Sempastous appréhende aussi bien les cessions de parts et d'actions que les augmentations de capital, fusions ou toute opération ayant le même effet, y compris lorsqu'elles s'empilent sur plusieurs sociétés interposées.
- Une société détenant ou exploitant du foncier agricole : société d'exploitation (SCEA, EARL, société commerciale agricole) ou société de portage foncier, quelle que soit sa forme.
- Une opération à titre onéreux emportant prise de contrôle : cession de titres, souscription, fusion, ou tout montage équivalent.
- Le franchissement du seuil d'agrandissement significatif : après l'opération, le bénéficiaire détient ou exploite, directement ou indirectement, une surface excédant le seuil régional.
Sont en revanche hors du champ les mutations à titre gratuit — donations et successions — ainsi que, sous conditions, certaines opérations familiales et les acquisitions déjà régulées par d'autres canaux. Dans tous les cas, la question doit être posée avant de signer : dans un marché où les terres de grandes cultures libres s'échangent autour de 8 150 €/ha selon les références Safer 2024, les surfaces en jeu représentent vite des capitaux considérables — consultez notre page sur le prix des terres agricoles pour situer votre région.
Le seuil d'agrandissement significatif : la clé du dispositif
Le législateur n'a pas fixé un seuil national unique : il a confié au préfet de région le soin d'arrêter, région par région, le seuil au-delà duquel une concentration est jugée « significative ». Ce seuil est encadré : il doit être compris entre 1,5 et 3 fois la surface agricole utile régionale moyenne (SAURM), une référence statistique publiée pour chaque région. Il peut être décliné selon les territoires et les types de production.
Concrètement, pour savoir si votre opération est soumise au contrôle, il faut donc : additionner toutes les surfaces détenues ou exploitées par le bénéficiaire après l'opération, y compris au travers d'autres sociétés ; puis comparer ce total au seuil fixé par l'arrêté du préfet de région du lieu des biens. Ces arrêtés étant susceptibles d'évoluer, vérifiez toujours la valeur en vigueur au jour de l'opération.
Un exemple simplifié pour fixer les idées. Imaginons une région où l'arrêté préfectoral a fixé le seuil à 500 hectares. Un investisseur détient déjà 420 hectares au travers de deux sociétés, et se porte acquéreur de 80 % des parts d'une SCEA exploitant 120 hectares. Après l'opération, il contrôlerait 540 hectares : le seuil est franchi, la cession doit être notifiée et ne pourra se réaliser qu'avec l'autorisation du préfet. Si la même SCEA n'exploitait que 60 hectares, le total resterait sous le seuil et l'opération échapperait au contrôle Sempastous — sans échapper, le cas échéant, aux autres régulations comme le contrôle des structures.
Anticipez le contrôle dès la lettre d'intention : faites établir l'inventaire exact des surfaces détenues et exploitées par toutes les sociétés du groupe, cartographiez les participations croisées et insérez dans la promesse de cession une clause faisant de l'autorisation administrative une condition suspensive. Notre page sur les conditions suspensives d'une vente rurale détaille la rédaction de ce type de clause : elle évite de rester engagé sur une opération que le préfet pourrait refuser.
La procédure : notification, instruction Safer, décision du préfet
Le circuit fait intervenir deux acteurs : la Safer, guichet et instructeur, et le préfet, décideur. Si vous découvrez cet opérateur, commencez par notre page sur le rôle et les missions de la Safer : la loi Sempastous a élargi sa fonction de vigie du marché foncier aux mouvements de capital des sociétés.
- Notification : l'opération projetée est déclarée à la Safer territorialement compétente, avec les informations sur le cédant, le bénéficiaire, les sociétés concernées et les surfaces en jeu.
- Examen du seuil : la Safer vérifie si l'opération emporte prise de contrôle et fait franchir le seuil d'agrandissement significatif. En dessous du seuil, l'opération n'est pas soumise à autorisation.
- Instruction : au-delà du seuil, la Safer analyse l'effet de l'opération sur l'installation d'agriculteurs, la consolidation des exploitations et le marché local, puis rend son avis.
- Décision du préfet : autorisation, autorisation sous conditions, ou refus motivé. Les délais d'instruction sont encadrés par les textes d'application ; intégrez-les à votre calendrier de cession.
Exemptions, mesures compensatoires et sanctions
Le tableau ci-dessous résume les grandes catégories d'opérations au regard du dispositif.
| Opération | Position au regard de la loi Sempastous |
|---|---|
| Cession de parts à titre onéreux avec prise de contrôle, seuil franchi | Soumise à autorisation préfectorale après instruction Safer |
| Cession de parts sans prise de contrôle ou sous le seuil | Hors contrôle Sempastous (les autres régulations restent applicables) |
| Donation ou succession portant sur des titres | Hors champ (mutation à titre gratuit) |
| Opération entre proches parents | Régime de faveur sous conditions (engagements de conservation et de participation à l'exploitation) |
| Opération autorisée sous conditions | Mesures compensatoires : vente ou location de surfaces au profit d'une installation ou d'une consolidation |
Les mesures compensatoires sont l'originalité du dispositif : plutôt que d'interdire, le préfet peut autoriser l'opération à condition que le bénéficiaire libère du foncier — en vendant ou en louant des surfaces à un agriculteur qui s'installe ou conforte une exploitation fragile. C'est une logique de donnant-donnant, négociée pendant l'instruction. Pour les transmissions au sein d'une famille d'exploitants, d'autres outils demeurent souvent mieux adaptés, à commencer par l'attribution préférentielle de l'exploitation lors d'un partage.
La jurisprudence sur la loi Sempastous se construit encore, mais un principe ancien éclaire déjà son application : les tribunaux jugent de manière constante que la fraude corrompt tout. Un montage conçu dans le seul but d'éluder un contrôle d'ordre public — découpage artificiel d'une opération, interposition de sociétés écrans, démembrements de circonstance — peut être requalifié et privé d'effet. La sophistication d'un schéma n'a jamais protégé contre sa remise en cause.
Côté sanctions, l'opération réalisée sans notification, ou en violation d'un refus, encourt la nullité, et l'administration peut prononcer une sanction pécuniaire dont le plafond est fixé par la loi — le montant est apprécié au cas par cas. Autant dire qu'aucune cession significative de parts de société agricole ne devrait plus se signer sans un audit préalable du dispositif Sempastous.
Questions fréquentes
La cession de parts de ma société familiale est-elle soumise à la loi Sempastous ?
Pas nécessairement. Les cessions à titre gratuit (donations, successions) échappent au dispositif, et les opérations entre proches parents bénéficient d'un régime de faveur, sous conditions, notamment d'engagements de conservation des titres et de participation à l'exploitation. Mais dès qu'une opération à titre onéreux confère le contrôle d'une société détenant ou exploitant du foncier agricole et fait franchir le seuil d'agrandissement significatif, le contrôle s'applique. Faites analyser l'opération avant de signer.
Qui décide d'autoriser l'opération : la Safer ou le préfet ?
C'est le préfet qui décide. La Safer joue un rôle d'instructeur : elle reçoit la notification de l'opération, vérifie si le seuil d'agrandissement significatif est franchi, analyse ses effets sur le marché foncier local et transmet son avis à l'autorité administrative. Le préfet peut alors autoriser l'opération, l'autoriser sous conditions de mesures compensatoires, ou la refuser.
Que se passe-t-il si une cession soumise au contrôle n'est pas déclarée ?
L'opération réalisée sans notification ou malgré un refus est fragile : sa nullité peut être demandée en justice et l'administration dispose d'un pouvoir de sanction pécuniaire, dont le montant est plafonné par la loi et apprécié selon la gravité du manquement. S'ajoute un risque pratique : une opération irrégulière complique toute revente, tout financement et tout contrôle ultérieur. La prudence commande de notifier en cas de doute.
Besoin d'un accompagnement personnalisé ?
Vous projetez de céder ou d'acquérir des parts d'une société détenant du foncier agricole ? Faites vérifier en amont si l'opération relève du contrôle Sempastous et sécurisez votre calendrier. Le Cabinet DK, expert foncier et agricole depuis 1980, intervient en Île-de-France, Bretagne et Rhône-Alpes.