Le bail rural à clauses environnementales (BRE)
Le bail rural environnemental permet d'inscrire dans le bail des engagements écologiques : maintien des haies, gestion des prairies, limitation des intrants. Outil de dialogue entre bailleur et preneur, il obéit à des règles précises que voici, expliquées simplement.
Qu'est-ce qu'un bail rural environnemental ?
Créé par la loi d'orientation agricole du 5 janvier 2006, le bail rural à clauses environnementales — couramment appelé bail rural environnemental ou BRE — n'est pas un contrat à part. C'est un bail rural ordinaire, soumis au statut du fermage, dans lequel les parties insèrent une ou plusieurs clauses imposant au preneur des pratiques culturales respectueuses de l'environnement.
Le bail rural environnemental (BRE) est un bail à ferme comportant des clauses qui obligent l'exploitant à adopter ou à maintenir des pratiques favorables à l'environnement : gestion des surfaces en herbe, entretien des haies, limitation des produits phytosanitaires… Ces clauses sont choisies dans une liste fixée par décret : on ne peut pas inventer librement n'importe quelle obligation.
Pour le bailleur, c'est le moyen de protéger durablement la valeur écologique — et souvent patrimoniale — de ses terres. Pour le preneur, c'est un cadre contractuel clair, parfois assorti d'un fermage minoré. Le BRE conserve tous les attributs du bail rural classique : durée minimale de neuf ans, droit au renouvellement, droit de préemption du preneur. Il peut aussi prendre la forme d'un bail à long terme de 18 ou 25 ans, formule intéressante pour qui souhaite anticiper sa transmission plusieurs années à l'avance.
Qui peut conclure un BRE ?
C'est la question centrale, car la loi distingue deux situations très différentes selon la nature des clauses envisagées.
Maintenir l'existant : ouvert à tous les bailleurs
Depuis la loi d'avenir pour l'agriculture du 13 octobre 2014, tout bailleur — y compris un particulier — peut insérer des clauses destinées à garantir le maintien de pratiques ou d'infrastructures écologiques déjà présentes sur le fonds : conserver une prairie permanente, ne pas arracher une haie, préserver une mare ou un bosquet. On fige l'existant, on n'impose rien de nouveau.
Imposer de nouvelles pratiques : des conditions strictes
Des clauses créant de nouvelles obligations ne sont possibles que dans deux hypothèses : soit en raison de la qualité du bailleur (personne morale de droit public, association agréée de protection de l'environnement, notamment), soit en raison de la localisation des parcelles dans une zone à enjeu environnemental : site Natura 2000, aire d'alimentation de captage d'eau potable, parc naturel, réserve naturelle, zone humide d'intérêt particulier…
L'article L. 411-27 du Code rural et de la pêche maritime encadre le bail rural environnemental : il autorise l'insertion de clauses visant au respect de pratiques environnementales et précise dans quels cas et sur quelles parcelles elles peuvent être stipulées. La liste limitative des pratiques pouvant être imposées est fixée par la partie réglementaire du même code.
Quelles clauses environnementales insérer ?
Les clauses doivent être choisies dans la liste réglementaire. En voici les grandes familles, avec des exemples concrets d'application.
| Famille de clauses | Exemples concrets | Intérêt principal |
|---|---|---|
| Gestion des surfaces en herbe | Non-retournement des prairies, limitation du chargement à l'hectare | Préserver prairies et biodiversité |
| Éléments de paysage | Création, maintien et entretien de haies, talus, mares, arbres isolés | Maintenir les infrastructures écologiques |
| Intrants | Limitation ou interdiction des fertilisants et produits phytosanitaires | Protéger l'eau et les sols |
| Conduite des cultures | Couverture végétale des sols, diversification de l'assolement, interdiction du drainage | Limiter érosion et lessivage |
| Mode de production | Conduite des parcelles en agriculture biologique | Sécuriser une conversion bio dans la durée |
Chaque clause doit être rédigée avec précision : parcelles concernées, pratique exigée, éventuel calendrier. Une clause vague est difficile à faire respecter — et une clause hors liste est nulle. Attention également aux montages informels : confier ses herbages par simple accord verbal expose à la requalification d'une vente d'herbe en bail rural, avec toutes les contraintes du statut mais sans les clauses protectrices du BRE.
Loyer, durée et statut du fermage : quelles particularités ?
Le BRE reste soumis au statut du fermage, avec une souplesse notable : le loyer peut être fixé en dessous des minima de l'arrêté préfectoral, pour compenser les contraintes imposées au preneur. C'est une exception remarquable à l'encadrement du prix du fermage. Le loyer demeure ensuite indexé sur l'indice national des fermages, comme tout bail rural (indice 2025 : 123,06, soit +0,42 % sur un an).
Pour le reste, la vie du bail est celle de tout bail à ferme : renouvellement de neuf ans en neuf ans, congé encadré, transmission du bail en cas de décès du preneur au profit de ses proches participant à l'exploitation. Le preneur peut également mettre les terres louées à la disposition d'une société d'exploitation (GAEC, EARL) : les clauses environnementales s'imposent alors à la structure comme au preneur lui-même.
Faites établir un état des lieux environnemental à l'entrée dans les terres : inventaire des haies, des prairies, des mares, photographies datées, pratiques en cours. Ce document, annexé au bail, servira de référence incontestable pour apprécier le respect des clauses pendant toute la durée du contrat. Le cabinet le réalise dans le cadre de ses missions d'expertise.
Non-respect des clauses : quelles sanctions ?
Les clauses environnementales ne sont pas décoratives. Leur violation constitue un motif de résiliation du bail expressément prévu par le Code rural, et peut fonder un refus de renouvellement. Le contentieux relève du tribunal paritaire des baux ruraux.
Les tribunaux exigent du bailleur qu'il prouve précisément le manquement aux clauses stipulées : la charge de la preuve pèse sur celui qui demande la résiliation. De manière constante, les juges vérifient aussi que les clauses invoquées figurent bien dans la liste réglementaire et qu'elles ont été valablement stipulées ; une obligation environnementale imposée hors de ce cadre ne peut fonder une sanction contre le preneur.
D'où l'importance d'un suivi régulier : visites contradictoires, constats, échanges écrits. Un bailleur qui laisse une situation non conforme perdurer des années sans réagir affaiblit considérablement sa position. À l'inverse, un preneur diligent a tout intérêt à conserver la trace de ses pratiques (cahier d'enregistrement, factures, photographies), notamment dans les secteurs sous tension comme la vigne, où les stratégies d'adaptation des domaines passent de plus en plus par des engagements environnementaux valorisables.
Sujet technique, enjeux durables : avant de signer ou de renégocier un BRE, faites relire clauses et état des lieux par un professionnel du foncier rural.
Questions fréquentes
Un propriétaire privé peut-il conclure un bail rural environnemental ?
Oui. Depuis la loi d'avenir agricole de 2014, tout bailleur peut insérer des clauses environnementales destinées à garantir le maintien de pratiques ou d'infrastructures écologiques déjà présentes sur les parcelles (haies, prairies, mares…). En revanche, imposer de nouvelles pratiques n'est possible que si le bailleur est une personne publique ou une structure agréée, ou si les parcelles se situent dans une zone à enjeu environnemental (Natura 2000, aire de captage, parc naturel…).
Le fermage d'un BRE peut-il être inférieur aux minima préfectoraux ?
Oui. Le Code rural autorise à fixer le loyer d'un bail comportant des clauses environnementales en deçà des minima de l'arrêté préfectoral, afin de compenser les contraintes imposées au preneur. C'est l'une des rares exceptions à l'encadrement du prix du fermage. La minoration doit rester proportionnée aux obligations réellement supportées par l'exploitant.
Que risque le preneur qui ne respecte pas les clauses environnementales ?
Le non-respect des clauses environnementales constitue un motif de résiliation du bail prévu par le Code rural. Le bailleur doit prouver le manquement devant le tribunal paritaire des baux ruraux. En pratique, un constat contradictoire régulier de l'état des parcelles et des pratiques facilite grandement la preuve. Le manquement peut aussi être invoqué pour refuser le renouvellement du bail.
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