Regards d’Expert : La gestion touristique des monuments historiques

Une publication de Caroline de SALINS-KEMLIN, Expert Agricole & Foncier au sein du Cabinet DK.

Retrouvez l’intégralité de cette analyse dans le cahier de décembre 2025 de la Confédération des Experts Fonciers (Dossier technique n°12 : « Les biens à destination touristique et de loisir »).

La France est mondialement reconnue pour la richesse de son patrimoine architectural et historique. Avec près de 45 000 monuments historiques protégés, dont environ 14 000 accessibles au public, elle possède le premier parc patrimonial d’Europe.

Mais derrière cette vitrine prestigieuse se cache une réalité complexe : l’entretien, la restauration et l’ouverture au public représentent des charges considérables, notamment pour les propriétaires privés qui détiennent encore près de la moitié de ces édifices. Ces biens sont parfois liés à un domaine agricole, dont la gestion est assurée par des Experts Fonciers.

I. Le cadre juridique : entre protection et obligations

1) Inscription et classement Un monument peut bénéficier de deux degrés de protection au titre des Monuments Historiques :

• L’Inscription : Premier degré de protection, elle offre plus de souplesse tout en imposant la conservation d’éléments remarquables. Elle est décidée par le Préfet de région.

• Le Classement : Plus contraignant, il concerne les édifices d’un intérêt public majeur. Il est décidé par le ministre de la Culture. Dans les deux cas, toute modification est soumise à l’autorisation préalable de l’administration (DRAC ou ABF), ce qui peut complexifier les délais et les financements.

2) ERP : l’accueil du public Dès qu’un site ouvre ses portes, il devient un Établissement Recevant du Public (ERP). Cela implique des obligations strictes en matière de sécurité incendie et d’accessibilité. Concilier ces normes avec l’architecture ancienne est un défi qui nécessite souvent des mesures compensatoires validées par dérogation.

3) Protection environnementale Un site peut également être protégé au titre de l’environnement et du paysage (loi de 1930). Sous la tutelle de la DREAL, ce classement interdit toute modification majeure sans autorisation spéciale du ministre chargé de l’Environnement.

II. Un écosystème d’acteurs complexe

Le gestionnaire doit naviguer entre plusieurs partenaires stratégiques :

• La DRAC : Service déconcentré du ministère de la Culture, elle contrôle les travaux mais permet aussi l’octroi de subventions.

• Les relais touristiques : Offices de Tourisme, comités départementaux (CDT) et régionaux (CRT) agissent comme des hubs pour attirer les visiteurs.

• Les collectivités et associations : Elles cofinancent certains projets et créent le tissu social indispensable à la vie du monument.

III. Les modèles économiques : rentabilité et diversification

1) La billetterie Bien que source première de revenus, elle est rarement suffisante. La rentabilité dépend de la notoriété du site et de sa proximité avec un bassin de population important.

2) L’événementiel et la location C’est un levier stratégique majeur. Pour un château de taille moyenne, les coûts d’entretien peuvent atteindre 100 000 € par an. L’événementiel (mariages, séminaires) peut représenter 30 à 50 % du chiffre d’affaires global.

3) Diversification des revenus De nombreux sites complètent leur offre par :

• Des boutiques de produits dérivés et artisanat local.

• De la restauration (salons de thé, restaurants éphémères).

• Des expériences immersives (ex : expositions thématiques pour cibler les familles).

IV. Retombées sociales et environnementales

L’ouverture d’un monument dynamise le territoire :

• Emploi : Soutien aux artisans spécialisés (tailleurs de pierre, couvreurs) dont les métiers sont non délocalisables.

• Éducation : Transmission de l’histoire et des savoir-faire auprès du public scolaire.

• Écologie : Utilisation de matériaux durables pour les restaurations et gestion écologique des parcs (biodiversité).

V. L’Expert Foncier : chef d’orchestre du patrimoine

Le gestionnaire — qu’il soit le propriétaire ou un professionnel comme l’Expert Foncier — assure une mission plurielle :

• Administration et conservation : Veiller au respect des normes et à l’entretien du site.

• Médiation : Faire le lien entre les institutions, les visiteurs et les partenaires privés.

• Équilibre financier : Rechercher la rentabilité sans dénaturer l’âme du lieu.

« Nous avons fait le choix de la diversification : visites classiques, théâtralisées, mariages, concerts et séminaires. Mais tout cela suppose une gestion fine. Le rôle du gestionnaire est de faire en sorte que le monument vive… tout en assurant son avenir pour la famille propriétaire. »

Vers une gestion patrimoniale durable

La gestion des monuments historiques est l’un des exercices les plus complexes du secteur culturel. Elle exige une expertise juridique, économique et sociale, mais aussi « du cœur ». C’est grâce à cette vision stratégique que les monuments, loin d’être de simples témoins du passé, deviennent des lieux vivants et rentables en vue d’une transmission aux générations futures.

Caroline de SALINS-KEMLIN Expert Agricole & Foncier – Cabinet DK

Source originale : de SALINS-KEMLIN, C. (2025). « La gestion touristique des monuments historiques : concilier patrimoine, économie et société ». Le Cahier des Experts Fonciers, n°12.