La Mitoyenneté et les Servitudes : Un Équilibre Foncier au Cœur de l’Expertise Immobilière et Rurale

19 novembre 2025 Caroline De Salins Kemlin

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I. Les Servitudes de Passage : Entre Règle de Droit et Nécessité Pratique

La servitude de passage est sans doute l’une des servitudes les plus courantes et les plus sujettes à contentieux. Elle se définit par la tolérance, voire l’obligation légale, d’un propriétaire (fonds servant) de laisser son voisin (fonds dominant) utiliser une partie de son terrain pour accéder à sa propre propriété.

1. Fondements Juridiques et Classification des Servitudes

Le Code civil français est la pierre angulaire de la réglementation des servitudes, dont les distinctions terminologiques ont des conséquences majeures sur leur mode d’établissement et d’extinction.

a. Les Éléments Constitutifs

Une servitude requiert l’existence d’au moins deux fonds appartenant à des propriétaires distincts : le fonds servant, qui subit la charge, et le fonds dominant, qui en bénéficie. L’utilité de la servitude pour le fonds dominant est une condition sine qua non, permettant par exemple de le désenclaver ou de lui apporter l’eau.

b. Les Catégories de Servitudes

La classification se fait selon deux axes principaux :

Servitudes Continues et Discontinues : Les servitudes continues s’exercent sans l’intervention répétée de l’homme (ex: canalisation d’eau apparente, servitude de vue). Les servitudes discontinues nécessitent l’action de l’homme pour être exercées (ex: servitude de passage, de puisage). La servitude de passage est, par nature, discontinue.
Servitudes Apparentes et Non Apparentes : Les servitudes apparentes se manifestent par des ouvrages extérieurs et visibles (ex: un chemin tracé, une fenêtre). Les servitudes non apparentes n’ont pas de signe extérieur visible (ex: une canalisation enterrée).

Cette classification est cruciale, car seules les servitudes continues et apparentes peuvent être acquises par la prescription trentenaire (usucapion). La servitude de passage, étant discontinue, ne peut en principe s’établir que par titre (convention notariée) ou par la destination du père de famille dans des conditions très spécifiques.

2. Modes d’Établissement du Droit de Passage

a. La Servitude Conventionnelle (Par Titre)

C’est le mode d’établissement le plus simple : un accord entre propriétaires, formalisé par un acte notarié et publié au service de la publicité foncière. L’acte définit l’assiette du passage (sa localisation précise, souvent délimitée par un géomètre-expert), son étendue, ses conditions d’usage (horaires, types de véhicules) et les modalités d’indemnisation et d’entretien.

b. La Servitude Légale (Pour Cause d’Enclave)

Prévue par les articles 682 à 685-1 du Code civil, la servitude pour cause d’enclave est un droit absolu pour le propriétaire dont le fonds n’a aucune issue sur la voie publique, ou une issue insuffisante pour une desserte complète (véhicules, engins agricoles, etc.).

Conditions : Le passage doit être pris à l’endroit où le trajet est le plus court pour atteindre la voie publique, tout en étant le moins dommageable pour le fonds servant.
Indemnité : Le propriétaire du fonds dominant doit verser une indemnité proportionnée au dommage qu’il occasionne au fonds servant.
Enclave par Division : Si l’enclave résulte de la division d’un fonds, le passage doit être demandé uniquement sur les terrains issus de cette division.

c. La Destination du Père de Famille

Ce mode d’établissement s’applique lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est lui qui a aménagé les lieux de telle sorte que la servitude en résulte.

Pour les servitudes continues et apparentes, la destination du père de famille vaut titre.
Pour les servitudes discontinues (comme le passage), elle ne vaut titre que si des signes apparents de la servitude existaient lors de la division du fonds, et que l’acte de division ne contient aucune disposition contraire à son maintien.

3. L’Extinction des Servitudes de Passage

L’Expert Foncier doit également connaître les causes d’extinction d’une servitude :

Confusion : Réunion des fonds dominant et servant dans les mains du même propriétaire.
Renonciation : Acte exprès et non équivoque du propriétaire du fonds dominant.
Non-usage Trentenaire : La servitude s’éteint si elle n’est pas utilisée pendant trente ans.

II. La Mitoyenneté : Copropriété Forcée des Ouvrages de Séparation

La mitoyenneté est une des figures de l’indivision les plus spécifiques du droit immobilier. Elle ne s’applique pas seulement aux murs, mais aussi aux haies, aux fossés, et même aux arbres plantés sur la ligne séparative.

1. Le Statut de l’Arbre et de la Haie Mitoyens

Contrairement aux idées reçues, la loi prévoit des règles claires pour les végétaux situés en limite de propriété.

a. La Présomption de Mitoyenneté

L’article 670 du Code civil pose une présomption :

Les arbres situés dans une haie mitoyenne sont mitoyens comme la haie elle-même.
Les arbres plantés sur la ligne séparative de deux propriétés sont présumés mitoyens.

Cette présomption implique un partage égal des frais d’entretien et des produits (bois, fruits, etc.). La coupe ou l’arrachage nécessite le commun accord des copropriétaires.

b. Distinction avec les Plantations Non-Mitoyennes

Pour les arbres non mitoyens, situés à proximité de la limite, l’article 671 du Code civil impose des distances minimales de plantation, sauf usages locaux contraires :

Deux mètres de la ligne séparative pour les plantations de plus de deux mètres de hauteur.
Un demi-mètre pour les plantations de moins de deux mètres de hauteur.

La non-mitoyenneté change les droits :

Le propriétaire de l’arbre doit l’entretenir.
Le voisin peut exiger que les branches qui avancent sur son fonds soient coupées (mais il ne peut le faire lui-même sans accord).
Il a le droit de couper lui-même les racines qui empiètent sur son terrain, mais s’expose à un risque de responsabilité si l’arbre dépérit.

c. Rôle de la Prescription

La prescription trentenaire (article 671) joue un rôle libérateur. Un arbre qui ne respecterait pas les distances légales au jour de sa plantation, mais qui est resté en place pendant trente ans, ne peut plus être contraint à l’élagage ou à l’arrachage pour non-respect de la distance. Cette preuve de l’âge de la plantation est une investigation typique de l’Expert Foncier (photos aériennes, témoignages, comptage des cernes).

2. Le Mur de Séparation : Statut et Obligations Partagées

Le mur de séparation entre deux fonds est l’objet le plus emblématique de la mitoyenneté.

a. Les Preuves du Statut du Mur

De la même manière que pour les végétaux, une présomption de mitoyenneté s’applique aux murs entre cours, jardins, ou entre une cour et un jardin. Cependant, cette présomption peut être écartée par des preuves :

Titre de propriété : Un acte notarié prouvant la propriété exclusive.
Indices Visibles (Art. 654 C. civ.) : Si le sommet du mur est incliné d’un seul côté, il est présumé appartenir au propriétaire du côté de la pente. Si le sommet est à double pente, il est présumé mitoyen.
Plan Cadastral : Bien que non probant de la propriété, le cadastre indique souvent la mitoyenneté par un double trait sur la ligne séparative, contre un trait simple du côté de la parcelle pour un mur privatif.
Prescription Acquisitive : Le fait de s’être comporté comme le seul propriétaire du mur pendant 30 ans peut être revendiqué en justice.

b. Le Cas Particulier du Mur de Soutènement

Le mur de soutènement ne bénéficie pas de la présomption de mitoyenneté. Il est censé appartenir au propriétaire qui en tire le profit principal, c’est-à-dire celui dont il retient les terres (le fonds supérieur). S’il sert également de clôture pour le fonds inférieur, il peut devenir mitoyen par convention.

c. Droits et Obligations des Copropriétaires

La mitoyenneté est une copropriété qui implique une égalité de charges et de droits :

Entretien et Réparation : Les frais sont partagés par moitié, sauf si la dégradation est imputable à un seul propriétaire.
Acquisition Forcée de la Mitoyenneté : La loi permet au voisin d’exiger la mitoyenneté d’un mur privatif (sauf s’il est en léger retrait de la limite) en remboursant la moitié de la valeur de construction du mur et du sol utilisé.
Renonciation : Un propriétaire peut renoncer à la mitoyenneté pour ne plus participer aux frais, sauf si le mur soutient un bâtiment lui appartenant.
Surélévation : Un propriétaire a le droit de surélever le mur à ses frais sans l’accord de son voisin, mais est seul responsable de cette nouvelle partie. Le voisin pourra acquérir la mitoyenneté de la partie surélevée par la suite.

III. La Gestion des Chemins : Les Enjeux Fonciers en Milieu Rural et Forestier

La question des chemins est cruciale en expertise foncière, notamment en milieu agricole et forestier. Leur statut juridique détermine les droits d’usage, les obligations d’entretien et les possibilités d’aliénation.

1. La Distinction Fondamentale des Voies Publiques et Privées

a. Le Domaine Public

Les Voies Communales : Elles sont classées comme telles par délibération municipale et sont inaliénables et imprescriptibles. Leur entretien est assuré par la commune (ou l’intercommunalité).

b. Le Domaine Privé des Communes

Les Chemins Ruraux : Définis par l’article L.161-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime, ils appartiennent au domaine privé de la commune, mais sont affectés à l’usage du public. Contrairement aux voies communales, ils sont prescriptibles et aliénables. La loi 3DS (2022) a renforcé leur recensement par les communes.

c. Le Domaine Privé des Particuliers

Les Chemins et Sentiers d’Exploitation : Ils servent exclusivement à la communication entre divers fonds ou à leur exploitation (agriculture, sylviculture). Ils sont présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun pour la partie qui jouxte son terrain. Leur usage est commun à tous les intéressés, mais peut être interdit au public par les propriétaires.

2. Le Processus d’Aliénation des Chemins Ruraux

L’Expert Foncier est souvent impliqué dans le processus d’aliénation, lorsque des portions de chemins ruraux ont perdu leur affectation d’origine et sont devenues inutiles au public, étant parfois intégrées de facto dans des propriétés privées.

a. Les Conditions de la Cession

L’aliénation (la vente) d’un chemin rural ne peut se faire que si l’article L.161-10 du Code Rural est respecté :

Désaffectation : Le chemin ou le tronçon de chemin n’est plus affecté à l’usage du public (absence de circulation générale et réitérée, absence de surveillance et de voirie communale).
Enquête Publique : Une enquête publique doit être réalisée préalablement à l’aliénation pour recueillir l’avis de la population.
Droit de Voisins : Le Conseil municipal doit mettre en demeure les propriétaires riverains d’acquérir les terrains attenants à leurs propriétés.

b. L’Enquête Publique : Un Rôle Clé pour l’Expert Foncier

L’enquête publique, menée par un commissaire enquêteur (souvent un Expert Foncier, comme illustré dans le cas pratique du magazine), est une étape cruciale. Le commissaire enquêteur analyse le dossier et visite les lieux pour s’assurer que l’aliénation ne nuit pas au bien public.

Objectif : Vérifier que la portion de chemin est bien désaffectée et que sa cession ne crée pas de nouvelles enclaves ou de gêne pour les riverains.
Exemple Concret : Dans le cas du « Chemin de l’Epine » du cas pratique, le commissaire enquêteur a donné un avis favorable sous réserve de créer les servitudes de passage nécessaires pour ne pas enclaver les parcelles agricoles situées en amont. Cette réserve est fondamentale pour garantir l’équilibre foncier et la conformité au Code civil (servitude pour cause d’enclave).

3. Les Chemins Forestiers : Une Réglementation Spécifique

En forêt, le statut du chemin dépend de la propriété du massif :

Forêts Publiques : Les chemins relèvent de la gestion de l’Office National des Forêts (ONF), qui assure leur conception, leur entretien et leur surveillance, en conciliant les usages économiques (récoltes de bois) et les usages publics (promenade, chasse).
Forêts Privées : Les chemins sont généralement des chemins d’exploitation privés et sont soumis aux règles du domaine privé. L’accès peut être limité au public, et l’entretien incombe aux propriétaires riverains, au prorata de leur usage.

IV. L’Expert Foncier : Le Conseiller et l’Évaluateur au Service de l’Équilibre Foncier

Les sujets de la mitoyenneté et des servitudes illustrent parfaitement la double compétence de l’Expert Foncier : une connaissance pointue du droit de la propriété et une expertise technique de terrain.

1. Le Rôle de Détermination et de Conseil

Dans le cadre d’un litige, l’Expert Foncier, souvent en collaboration avec un géomètre-expert pour la délimitation, intervient pour :

Qualifier le Droit : Déterminer si un mur, une haie ou un passage est privatif, mitoyen, ou s’il fait l’objet d’une servitude (conventionnelle, légale, ou par prescription).
Médiation et Solution Amiable : L’objectif premier est de trouver un accord amiable entre les propriétaires, en formalisant les droits et devoirs de chacun dans un acte authentique (convention de mitoyenneté ou de servitude).
Assistance Judiciaire : En cas de désaccord persistant, l’Expert Foncier peut être désigné par le juge pour réaliser une expertise judiciaire (action négatoire pour contester une servitude, action confessoire pour la faire reconnaître) et fournir un avis technique motivé.

2. La Compétence Évaluative Face à l’Atypique

L’évaluation est l’autre pilier de l’Expert Foncier. Le magazine de la CEF met en lumière l’évaluation de biens atypiques, comme le site touristique historique (le blockhaus d’Éperlecques) et la détermination de la valeur de la mitoyenneté.

a. Évaluation d’un Site Historique (Cas d’Éperlecques)

L’Expert Foncier doit innover en adaptant sa méthodologie. Dans ce cas précis, la détermination de la valeur vénale du foncier (41 hectares) et de l’immobilier historique (blockhaus inscrit aux Monuments Historiques) a été réalisée par :

Méthode par Comparaison Directe : Pour le foncier, en appliquant une valeur unitaire au $\text{m}^2$ , puis un correctif global pour tenir compte du caractère atypique et de l’unicité du site.
Évaluation du Fonds de Commerce :
- Barème Professionnel : Coefficient appliqué au chiffre d’affaires HT annuel moyen.
- Capitalisation : Coefficient multiplicateur appliqué à la capacité bénéficiaire dégagée par l’exploitation (Excédent Brut d’Exploitation – EBE).
- La moyenne mathématique des deux méthodes, à laquelle s’ajoute la valorisation forfaitaire du matériel, a permis de déterminer la valeur du fonds.

b. Valorisation de la Mitoyenneté

Lorsqu’un voisin souhaite acquérir la mitoyenneté d’un mur privatif, l’Expert Foncier est sollicité pour en déterminer le prix, qui comprend :

La moitié de la valeur de la dépense de construction du mur, mise à jour en fonction de son état au jour de la demande.
La moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est édifié.

Cette évaluation, loin d’être un simple calcul, prend en compte l’état physique de l’ouvrage et le contexte juridique de l’indivision forcée qui en découle.

V. Perspective d’Avenir : La Mitoyenneté au Service du Rayonnement de la Profession

L’éditorial de Carole LOPES, Présidente de la CEF, donne une résonance symbolique forte aux concepts juridiques étudiés. Elle utilise la mitoyenneté comme métaphore d’un rapprochement stratégique entre la Confédération des Experts Fonciers (CEF) et les Experts Forestiers de France (EFF).

L’idée de voir la clôture devenir un pont d’opportunités communes s’inscrit dans une volonté de :

Harmoniser l’Accessibilité aux Professions : Travailler conjointement pour définir des parcours de formation et des critères d’accès unifiés.
Renforcer la Représentation Ordinale : Consolider la structure faîtière du Conseil National de l’Expertise Foncière, Agricole et Forestière (CNEFAF) pour une action collective plus forte, notamment au niveau législatif et de la formation professionnelle.

Ce chemin exempt de servitudes (pour reprendre les termes de l’éditorial) souligne que l’avenir de l’expertise foncière et forestière réside dans une synergie des compétences, où la gestion du domaine privé (foncier) et celle du domaine forestier (exploitation du bois, gestion environnementale) ne sont pas des charges mutuelles, mais des forces complémentaires. Le Congrès CEF/EFF de Tours en juin 2026 sera le symbole de cette nouvelle mitoyenneté professionnelle.

Conclusion : L’Expert Foncier, Garant de la Sécurité Juridique des Limites

En conclusion, la mitoyenneté et les servitudes ne sont pas de simples notes de bas de page dans le Code civil ; elles sont les règles d’or de l’harmonie des propriétés. Qu’il s’agisse de délimiter un droit de passage pour cause d’enclave, de statuer sur le statut d’un mur séparatif, ou de gérer l’aliénation d’un chemin rural désaffecté, l’Expert Foncier opère à l’intersection du droit, de l’économie et de la topographie. Il est le garant de la sécurité juridique des limites et des droits d’usage.

Le Dossier du magazine Experts Fonciers n°25 rappelle avec force que dans un paysage où les enjeux environnementaux, l’aménagement du territoire et la valorisation des actifs atypiques (sites historiques, foncier agricole) sont en constante évolution, la connaissance précise des mécanismes de la propriété privée est la première richesse de la profession.

Souhaitez-vous approfondir un point particulier du droit de la mitoyenneté ou des servitudes, ou aimeriez-vous que je développe le rôle de l’Expert Foncier dans les enquêtes publiques ?