Comment le fermage du bailleur est-il imposé ?
L'imposition du fermage du bailleur suit les règles des revenus fonciers : micro-foncier avec abattement de 30 %, ou régime réel qui déduit les charges. À cela s'ajoutent les prélèvements sociaux. Bien comprendre ce cadre permet au propriétaire de mesurer le rendement net réel de ses terres louées.
Le fermage, un revenu foncier
Lorsqu'un propriétaire donne ses terres à bail rural, le loyer qu'il perçoit — le fermage — constitue, pour lui, un revenu. Pour un bailleur personne physique, ce revenu entre dans la catégorie des revenus fonciers. Il est donc soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. C'est le point de départ de toute réflexion sur l'imposition du fermage du bailleur.
Cette qualification vaut que le fermage soit payé en argent ou en nature. Traditionnellement, certains baux prévoient un paiement en denrées (quintaux de blé, hectolitres de vin) : dans ce cas, la valeur des produits remis est estimée et intégrée aux revenus fonciers du bailleur. Le mode de paiement ne change donc pas la nature fiscale du revenu.
Les revenus fonciers sont les revenus tirés de la location d'immeubles nus (non meublés), qu'il s'agisse de terres, de bâtiments agricoles ou de locaux. Le fermage d'un bail rural en fait partie. Ils se distinguent des bénéfices agricoles, qui concernent l'exploitant qui cultive lui-même, et des revenus de locations meublées, imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Le régime micro-foncier
Le micro-foncier est le régime simplifié des revenus fonciers. Il s'applique lorsque le total des revenus fonciers du foyer ne dépasse pas un plafond fixé par la loi. Son atout : un abattement forfaitaire de 30 % représentant les charges. Concrètement, le bailleur n'est imposé que sur 70 % de son fermage, sans avoir à justifier de la moindre dépense.
Prenons un exemple. Un propriétaire loue 45 hectares à un fermage de 180 €/ha, soit 8 100 € de fermage annuel. Sous le micro-foncier, l'abattement de 30 % ramène la base imposable à 5 670 € : c'est ce montant, et non le fermage brut, qui s'ajoute aux autres revenus du foyer. Le plafond du micro-foncier étant susceptible d'évoluer, il convient de vérifier sa valeur pour l'année concernée.
Les revenus fonciers sont définis à l'article 14 du Code général des impôts, et leurs règles de détermination figurent aux articles 28 et suivants du CGI. Le régime micro-foncier et son abattement de 30 % sont prévus à l'article 32 du CGI. Le plafond de recettes ouvrant droit au micro-foncier est fixé par la loi et actualisé : reportez-vous à la valeur en vigueur pour l'exercice concerné.
Le régime réel et les charges déductibles
Au-delà du plafond, ou sur option, le bailleur relève du régime réel. Ici, plus d'abattement forfaitaire : il déduit ses charges pour leur montant exact. Cette voie devient intéressante dès que les charges réelles dépassent 30 % du fermage, ce qui arrive fréquemment lorsque le propriétaire supporte des travaux, des intérêts d'emprunt ou une taxe foncière élevée.
| Charge | Déductible au réel ? | Remarque |
|---|---|---|
| Taxe foncière (part non récupérable) | Oui | Fraction restant à la charge du bailleur |
| Travaux d'entretien et de réparation | Oui | Hors travaux de construction ou d'agrandissement |
| Intérêts d'emprunt | Oui | Pour l'acquisition ou l'amélioration du bien loué |
| Primes d'assurance | Oui | Assurance du bien loué |
| Frais de gestion | Oui | Selon les règles applicables |
| Abattement forfaitaire | Non | Réservé au micro-foncier (30 %) |
Le régime réel permet aussi, sous conditions, d'imputer un déficit foncier sur le revenu global, dans certaines limites. La question des travaux est particulièrement sensible dans le bail rural, où la répartition entre bailleur et preneur obéit à des règles précises : notre page sur les travaux et améliorations dans le bail rural détaille qui supporte quoi, et donc ce que le bailleur peut ou non déduire.
Les prélèvements sociaux
Au-delà de l'impôt sur le revenu, le fermage supporte les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Cette seconde couche d'imposition, souvent oubliée dans les calculs de rendement, s'applique à leur taux en vigueur. Le bailleur doit donc raisonner en net : le rendement affiché d'un fermage n'est pas le rendement réellement encaissé après impôt et prélèvements.
C'est pourquoi la comparaison entre garder ses terres louées, les vendre ou les apporter à une structure dédiée ne peut se faire qu'en tenant compte de cette fiscalité. Le fermage, revenu régulier mais modeste au regard de la valeur du foncier, doit s'apprécier dans une vision patrimoniale d'ensemble, incluant la transmission à venir.
Ne choisissez pas votre régime par habitude. Chaque année où vous engagez des travaux importants ou supportez une taxe foncière élevée, comparez micro-foncier et réel : l'écart peut être significatif. Et si vous envisagez de transmettre, sachez que la façon dont vous louez aujourd'hui prépare la fiscalité de demain. Un bail long, notamment, ouvre des avantages précieux au moment de la succession.
Réduire la charge fiscale
L'imposition du fermage n'est pas une fatalité que l'on subit passivement. Le choix du régime, la déduction des charges au réel et l'anticipation des travaux sont des leviers immédiats. Mais les leviers les plus puissants se situent en amont, dans la structuration même de la détention et de la location du foncier. Le bail à long terme ouvre des exonérations de droits de mutation lors de la transmission, tandis que le portage du foncier via un GFA facilite la transmission progressive.
Ces choix ne relèvent pas de la seule optimisation de l'impôt annuel : ils engagent le patrimoine sur le long terme et doivent s'articuler avec les objectifs familiaux du bailleur. Le congé pour reprise, la vente ou la donation obéissent chacun à leurs propres règles, parfois strictes, comme le rappelle notre page sur le congé pour reprise et ses conditions. C'est pourquoi une analyse personnalisée reste indispensable avant de décider.
Les tribunaux rappellent de manière constante que seules les charges effectivement supportées par le bailleur et justifiées peuvent être déduites au régime réel : une dépense mise contractuellement à la charge du preneur n'est pas déductible par le bailleur. De même, la distinction entre travaux d'entretien, déductibles, et travaux de construction, non déductibles, est appréciée au regard de la nature réelle des ouvrages. La qualification des travaux commande donc leur régime fiscal.
Questions fréquentes
Dans quelle catégorie le fermage est-il imposé ?
Pour un bailleur personne physique qui donne ses terres à bail, le fermage constitue un revenu foncier. Il est déclaré à ce titre et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, ainsi qu'aux prélèvements sociaux. Peu importe que le fermage soit payé en argent ou en nature : dans ce dernier cas, la valeur des denrées remises est estimée et intégrée aux revenus fonciers. Le bailleur qui exploite lui-même relèverait, en revanche, des bénéfices agricoles.
Qu'est-ce que le régime micro-foncier ?
Le micro-foncier est le régime simplifié d'imposition des revenus fonciers. Il s'applique lorsque les revenus fonciers annuels du foyer ne dépassent pas un plafond fixé par la loi. Il ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30 % représentant les charges : le bailleur n'est imposé que sur 70 % de ses loyers. Au-delà du plafond, ou sur option, le régime réel s'applique et permet de déduire les charges pour leur montant exact. Le plafond du micro-foncier doit être vérifié pour l'année concernée.
Le fermage supporte-t-il des prélèvements sociaux ?
Oui. Comme tous les revenus fonciers, le fermage perçu par un bailleur privé est soumis, en plus de l'impôt sur le revenu, aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, à leur taux en vigueur. Le bailleur doit donc anticiper cette double imposition dans le calcul de la rentabilité de son fermage. Le régime réel, en permettant de déduire certaines charges comme la taxe foncière non récupérable, peut réduire la base soumise à ces prélèvements.
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