Retrouvez l’intégralité de cette analyse dans le cahier de décembre 2025 de la Confédération des Experts Fonciers (Dossier technique n°12 : « Les biens à destination touristique et de loisir »).

La France est mondialement reconnue pour la richesse de son patrimoine architectural et historique. Avec près de 45 000 monuments historiques protégés, dont environ 14 000 accessibles au public, elle possède le premier parc patrimonial d’Europe.

Mais derrière cette vitrine prestigieuse se cache une réalité complexe : l’entretien, la restauration et l’ouverture au public représentent des charges considérables, notamment pour les propriétaires privés qui détiennent encore près de la moitié de ces édifices. Ces biens sont parfois liés à un domaine agricole, dont la gestion est assurée par des Experts Fonciers.

I. Le cadre juridique : entre protection et obligations

1) Inscription et classement Un monument peut bénéficier de deux degrés de protection au titre des Monuments Historiques :

• L’Inscription : Premier degré de protection, elle offre plus de souplesse tout en imposant la conservation d’éléments remarquables. Elle est décidée par le Préfet de région.

• Le Classement : Plus contraignant, il concerne les édifices d’un intérêt public majeur. Il est décidé par le ministre de la Culture. Dans les deux cas, toute modification est soumise à l’autorisation préalable de l’administration (DRAC ou ABF), ce qui peut complexifier les délais et les financements.

2) ERP : l’accueil du public Dès qu’un site ouvre ses portes, il devient un Établissement Recevant du Public (ERP). Cela implique des obligations strictes en matière de sécurité incendie et d’accessibilité. Concilier ces normes avec l’architecture ancienne est un défi qui nécessite souvent des mesures compensatoires validées par dérogation.

3) Protection environnementale Un site peut également être protégé au titre de l’environnement et du paysage (loi de 1930). Sous la tutelle de la DREAL, ce classement interdit toute modification majeure sans autorisation spéciale du ministre chargé de l’Environnement.

II. Un écosystème d’acteurs complexe

Le gestionnaire doit naviguer entre plusieurs partenaires stratégiques :

• La DRAC : Service déconcentré du ministère de la Culture, elle contrôle les travaux mais permet aussi l’octroi de subventions.

• Les relais touristiques : Offices de Tourisme, comités départementaux (CDT) et régionaux (CRT) agissent comme des hubs pour attirer les visiteurs.

• Les collectivités et associations : Elles cofinancent certains projets et créent le tissu social indispensable à la vie du monument.

III. Les modèles économiques : rentabilité et diversification

1) La billetterie Bien que source première de revenus, elle est rarement suffisante. La rentabilité dépend de la notoriété du site et de sa proximité avec un bassin de population important.

2) L’événementiel et la location C’est un levier stratégique majeur. Pour un château de taille moyenne, les coûts d’entretien peuvent atteindre 100 000 € par an. L’événementiel (mariages, séminaires) peut représenter 30 à 50 % du chiffre d’affaires global.

3) Diversification des revenus De nombreux sites complètent leur offre par :

• Des boutiques de produits dérivés et artisanat local.

• De la restauration (salons de thé, restaurants éphémères).

• Des expériences immersives (ex : expositions thématiques pour cibler les familles).

IV. Retombées sociales et environnementales

L’ouverture d’un monument dynamise le territoire :

• Emploi : Soutien aux artisans spécialisés (tailleurs de pierre, couvreurs) dont les métiers sont non délocalisables.

• Éducation : Transmission de l’histoire et des savoir-faire auprès du public scolaire.

• Écologie : Utilisation de matériaux durables pour les restaurations et gestion écologique des parcs (biodiversité).

V. L’Expert Foncier : chef d’orchestre du patrimoine

Le gestionnaire — qu’il soit le propriétaire ou un professionnel comme l’Expert Foncier — assure une mission plurielle :

• Administration et conservation : Veiller au respect des normes et à l’entretien du site.

• Médiation : Faire le lien entre les institutions, les visiteurs et les partenaires privés.

• Équilibre financier : Rechercher la rentabilité sans dénaturer l’âme du lieu.

« Nous avons fait le choix de la diversification : visites classiques, théâtralisées, mariages, concerts et séminaires. Mais tout cela suppose une gestion fine. Le rôle du gestionnaire est de faire en sorte que le monument vive… tout en assurant son avenir pour la famille propriétaire. »

Vers une gestion patrimoniale durable

La gestion des monuments historiques est l’un des exercices les plus complexes du secteur culturel. Elle exige une expertise juridique, économique et sociale, mais aussi « du cœur ». C’est grâce à cette vision stratégique que les monuments, loin d’être de simples témoins du passé, deviennent des lieux vivants et rentables en vue d’une transmission aux générations futures.

Caroline de SALINS-KEMLIN Expert Agricole & Foncier – Cabinet DK

Source originale : de SALINS-KEMLIN, C. (2025). « La gestion touristique des monuments historiques : concilier patrimoine, économie et société ». Le Cahier des Experts Fonciers, n°12.

1. La publication de l’indice national des fermages fixé à 123,06 ;
2. La modification de la répartition de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFNB), avec un dégrèvement porté de 20 % à 30 % au profit du preneur.

L’indice national des fermages 2025

Conformément aux dispositions légales, l’indice national des fermages est actualisé chaque année et sert de référence pour la fixation des loyers des terres nues et des bâtiments d’exploitation agricole.

Pour la campagne en cours (1er octobre 2024 – 30 septembre 2025), l’indice a été fixé à 123,06. Une légère augmentation de +0,42% par rapport au deux dernières années. Cette évolution reflète l’augmentation du revenu brut d’exploitation agricole et celle du niveau général des prix.

Taxes foncières : un dégrèvement accru pour le preneur

Depuis 2006, les terres agricoles bénéficient d’un dégrèvement de 20 % de la TFNB, imputé directement au locataire. La loi n°2025-127 du 14 février 2025 fait évoluer ce dispositif en portant ce dégrèvement à 30 % .

Conséquences pratiques :

• Pour le bailleur : aucun impact direct, puisqu’il continue à régler 70 % du montant affiché sur son avis d’imposition (contre 80 % auparavant).
• Pour le preneur : le bénéfice est significatif, avec une baisse de sa charge fiscale. Le calcul de répartition évolue :
• Si le bail prévoyait un remboursement inférieur à 30 %, le fermage doit être ajusté à la baisse, selon un coefficient correcteur (1,43).
• Si le bail fixait un remboursement exact de 30 %, le preneur n’a plus à reverser cette part au propriétaire.
• Si le bail prévoyait plus de 30 %, le preneur rembourse désormais uniquement la différence corrigée.

Ces nouvelles règles visent à mieux équilibrer la charge fiscale entre bailleurs et exploitants, tout en tenant compte des réalités économiques du secteur agricole.

Quelles implications pour les exploitants et les propriétaires ?

Ces évolutions invitent à une vigilance particulière dans la gestion des baux ruraux :

• Ajustement du montant des fermages pour respecter la nouvelle référence d’indice ;
• Vérification des clauses des baux concernant la répartition des taxes, afin d’appliquer correctement la réforme.

Le rôle de l’accompagnement

Pour les propriétaires comme pour les exploitants, ces ajustements réglementaires soulignent l’importance d’un accompagnement expert. Au Cabinet DK, nous aidons nos clients à :

• Calculer et appliquer les évolutions des fermages ;
• Vérifier la conformité des baux aux nouvelles règles fiscales ;
• Sécuriser la relation bailleur-preneur dans la durée.

Indice national des fermages : 123,06 (+0,42 % par rapport à 2024)

1. Contexte réglementaire

Chaque année, le ministère de l’Agriculture et de la Souveraineté alimentaire actualise l’indice national des fermages (article L. 411-11 du Code rural). Cet indice sert de référence pour la révision des loyers des terres nues et des bâtiments d’exploitation agricole, applicables à toutes les échéances comprises entre le 1er octobre 2025 et le 30 septembre 2026.

La formule de calcul combine :

• 60 % de l’indice du revenu brut d’entreprise agricole national à l’hectare (RBEA), fixé à 121,13 en 2025 (base 100 = 2009) ;
• 40 % de l’indice des prix du produit intérieur brut (PIB), fixé à 125,95 (base 100 = 2009).

Le résultat obtenue pour 2025 est 123,06, soit une augmentation de 0,42 % par rapport à l’indice 2024 (122,55).

2. Comment actualiser votre fermage ?

La revalorisation des loyers agricoles est automatique ; elle s’opère via la formule suivante :

Fermage 2025 = Fermage 2024 × (123,06 / 122,55)

Exemple pratique

Un loyer de 200 €/ha en 2024 deviendra :
200 € × 123,06 / 122,55 = 200,83 €/ha (+0,83 €).

3. Que signifie cette variation modérée ?

Après deux années de hausses marquées (+5,63 % en 2023 ; +5,23 % en 2024), l’indice 2025 reflète :

• La stabilisation des revenus agricoles, sous l’effet d’un ralentissement des cours et d’une inflation maîtrisée.
• La prise en compte d’un contexte économique plus incertain (coût des intrants, climat, transition écologique) qui pèse sur les marges.

Cette hausse modeste limite l’impact financier sur les exploitants tout en préservant la rentabilité des propriétaires bailleurs.

4. Points d’attention pour 2025

1. Renégociation de bail : la faible progression de l’indice ne remet pas en cause la possibilité de réviser, lors du renouvellement du bail, les clauses (échelonnement de paiement, indexation intra-annuelle).
2. Nouvelle PAC et PSN : la programmation 2023‑2027 introduit plusieurs ajustements (bonus haies, adaptation BCAE) susceptibles d’influer sur les charges et les revenus.
3. Performance énergétique des bâtiments : les rénovations engagées par l’exploitant n’impactent pas directement le loyer, mais la répartition des investissements peut être intégrée dans le bail (article L. 411‑55 CRPM).

5. Le rôle du Cabinet DK

• Calculs personnalisés : nous vérifions l’application correcte de l’indice par parcelle et par bâtiment, y compris en présence de terres classées parcelles de subsistance ou hors valeur.
• Médiation bailleur‑preneur : notre expertise facilite la concertation et prévient les litiges liés au fermage.
• Conseil stratégique : analyse d’opportunité (mise à bail, vente, agrivoltaïsme), intégration des critères environnementaux et valorisation patrimoniale.

Pour toute question sur l’application de l’indice 2025 ou la gestion de vos baux ruraux, contactez les experts fonciers et agricoles du Cabinet DK.

Sources : Arrêté du 23 juillet 2025 (NOR AGRT2519477A) – Journal officiel du 27 juillet 2025.

Des prix désormais plus stables

Les prix des logements anciens ont connu une baisse modérée en 2024, avec un recul moyen de -2,1% en France métropolitaine. Cette diminution est moins forte que précédemment, indiquant un ralentissement de la baisse générale des prix. Sur le marché des appartements anciens, les prix ont diminué de 1,8%, tandis que ceux des maisons anciennes ont enregistré une baisse légèrement plus marquée de 2,3%.

En Île-de-France, cette baisse annuelle est plus notable à -3,6%, avec une diminution particulièrement marquée sur les maisons (-5%) par rapport aux appartements (-2,9%). Le prix moyen au m² à Paris reste stable autour de 9 500 €, confirmant cette tendance à la stabilisation.

Un marché en reprise mais fragile

Les indicateurs avancés basés sur les avant-contrats projettent une légère hausse des prix à horizon mai 2025 (+0,4% sur un an). Cette prévision optimiste est toutefois tempérée par des incertitudes économiques et politiques, notamment les récentes tensions commerciales internationales et la politique monétaire fluctuante de la Banque Centrale Européenne (BCE).

En effet, bien que la BCE ait abaissé ses taux directeurs pour soutenir la reprise économique et contrer l’inflation, des augmentations marginales des taux d’emprunt début avril 2025 pourraient freiner l’optimisme des acquéreurs potentiels.

Le marché du neuf en quête de rebond

Le marché du logement neuf enregistre quant à lui des signes encourageants, avec une hausse notable des logements commencés (+14,2%) et autorisés (+4,5%). Cependant, les mises en vente restent en baisse (-7,5%), soulignant une prudence persistante des promoteurs face aux incertitudes économiques. Par ailleurs, les coûts de construction, potentiellement impactés par une hausse des droits de douane, pourraient poser des défis supplémentaires.

La performance énergétique au cœur des préoccupations

L’année 2024 a aussi été marquée par une évolution dans le diagnostic de performance énergétique (DPE), notamment pour les logements de moins de 40 m². Ce changement a entraîné une baisse de la part des logements énergivores (classes F et G) sur le marché, passant de 20% en 2023 à 17% en 2024. Cette évolution reflète une prise de conscience accrue des enjeux énergétiques et leur impact direct sur le marché immobilier.

Perspectives pour l’avenir

Malgré une stabilisation générale, les acteurs du marché doivent rester vigilants. Les incertitudes économiques internationales, couplées aux réalités locales du marché français, nécessitent une adaptation constante des stratégies immobilières. Pour le Cabinet DK, ces évolutions sont à suivre de près afin d’accompagner au mieux ses clients dans un contexte toujours changeant.

Source : Note de conjoncture immobilière des Notaires de France
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Une souveraineté alimentaire renforcée

Au cœur de cette loi figure l’ambition de garantir la souveraineté alimentaire de la France. Cela passe notamment par une réduction des dépendances extérieures et une valorisation des productions locales. La loi encourage ainsi la structuration des filières courtes, la relocalisation des productions essentielles et le soutien aux produits français dans la restauration collective publique. L’objectif est clair : favoriser une agriculture qui soit à la fois autonome et compétitive.

Favoriser l’installation de nouveaux agriculteurs

Le renouvellement des générations constitue un enjeu majeur auquel répond spécifiquement cette loi. Des dispositifs concrets sont introduits pour faciliter l’installation des jeunes agriculteurs et des nouveaux entrants. Parmi ces mesures, figure notamment la création d’un diplôme de niveau Bac+3 spécialisé en agronomie, visant à professionnaliser davantage l’accès à la profession agricole. Par ailleurs, un guichet unique d’accueil est instauré afin de simplifier les démarches administratives et accompagner au mieux les projets d’installation.

Des mesures environnementales ambitieuses

La transition écologique est également une priorité de cette loi d’orientation agricole. Elle prévoit notamment la réduction de l’usage des intrants chimiques et la promotion de pratiques agricoles durables. Le soutien financier aux exploitations engagées dans l’agroécologie et la certification environnementale est renforcé, incitant ainsi les agriculteurs à adopter des pratiques vertueuses pour l’environnement et la biodiversité.

Simplification administrative et adaptation réglementaire

Dans un souci d’efficacité et de pragmatisme, la loi met également en place un processus de simplification administrative, répondant à une demande forte du monde agricole. L’objectif affiché est de faciliter le quotidien des agriculteurs, d’accélérer la réalisation des projets agricoles, notamment en matière de gestion de l’eau et d’installation d’élevages, et d’alléger les contraintes bureaucratiques qui pèsent sur les exploitants.

Un cadre financier innovant

Enfin, cette loi introduit un cadre financier innovant visant à faciliter les investissements agricoles et à mobiliser davantage l’épargne privée vers le secteur agricole. Des mécanismes de portage foncier et des outils financiers spécifiques, appuyés notamment par la Banque des territoires et France 2030, permettront de renforcer les capacités d’investissement des agriculteurs.

Conclusion : une loi tournée vers l’avenir

Avec cette loi du 24 mars 2025, la France se dote d’un cadre ambitieux et cohérent pour relever les défis actuels et futurs de son agriculture. Elle ouvre la voie à un secteur agricole renforcé, plus durable, et attractif pour les nouvelles générations. Le Cabinet DK suivra avec attention la mise en œuvre de ces mesures structurantes et reste mobilisé pour accompagner tous les acteurs du monde agricole dans cette dynamique de transformation.

Source : https://www.vie-publique.fr/loi/293610-agriculture-loi-24-mars-2025-dorientation-souverainete-agricole
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Le ministère de l’Agriculture et de la Souveraineté Alimentaire consacre un numéro spécial à ces problématiques dans son magazine Le Grand Défi de la Forêt – La Forêt à l’Épreuve du Climat. Ce document revient sur les grands enjeux climatiques et les stratégies mises en place pour préserver et gérer durablement les forêts françaises.

Un état des lieux des forêts françaises

Aujourd’hui, les forêts couvrent 32 % du territoire métropolitain, soit 17,5 millions d’hectares. Elles jouent un rôle clé en tant que puits de carbone, habitat pour la biodiversité et source de ressources économiques. Toutefois, l’augmentation des températures et les épisodes climatiques extrêmes menacent leur équilibre.

Certaines essences, comme l’épicéa ou le chêne sessile, sont particulièrement vulnérables. Par ailleurs, la capacité des forêts à stocker du carbone tend à diminuer en raison du dépérissement des arbres et de la hausse des mortalités forestières.

Des stratégies d’adaptation pour renforcer la résilience des forêts

Pour répondre à ces défis, plusieurs leviers d’action sont mis en avant :

• Diversification des essences : Planter des arbres mieux adaptés aux conditions climatiques futures permet de réduire la vulnérabilité des forêts.
• Pratiques sylvicoles durables : Le développement de la “forêt mosaïque” et l’adoption de nouvelles méthodes de gestion améliorent la capacité des forêts à résister aux stress climatiques.
• Allongement des rotations et diversification des cultures : Cette pratique permet de mieux répartir les risques et d’assurer une plus grande résilience face aux changements climatiques.
• Suivi et recherche scientifique : Des organismes comme l’INRAE étudient l’évolution des forêts et proposent des solutions innovantes pour leur gestion.

Des politiques publiques pour accompagner ces transformations

L’État soutient activement la transition vers une sylviculture plus résiliente à travers plusieurs dispositifs :

• Le Programme national de la forêt et du bois (PNFB), qui définit les grandes orientations pour la gestion forestière.
• Les financements publics via France Relance et France 2030, qui ont permis de renouveler 46 000 hectares de forêts et de planter 58 millions d’arbres.
• Le développement du label bas-carbone, qui favorise les investissements pour des projets forestiers durables.

Ces actions visent à préparer les forêts françaises aux évolutions climatiques tout en préservant leur rôle économique et environnemental.

Un document essentiel pour mieux comprendre ces enjeux

Le magazine Le Grand Défi de la Forêt – La Forêt à l’Épreuve du Climat propose une analyse approfondie de ces problématiques et des solutions mises en place. Il est une ressource précieuse pour les acteurs du secteur forestier, les propriétaires et les décideurs qui souhaitent anticiper et agir face aux défis climatiques.

Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire ce numéro spécial disponible ici : https://www.calameo.com/agri_gouv/read/0031969794f3d57037bb6