Comment calculer mon nouveau fermage avec l'indice 2026 ?

Multipliez le fermage effectivement dû à l'échéance précédente par 127,04 divisé par 123,06, soit un coefficient de 1,03234. Un fermage de 6 000 € devient ainsi 6 194,05 €. Repartez toujours du montant de l'année précédente, jamais du montant d'origine du bail.

Le loyer de la maison d'habitation suit-il l'indice des fermages ?

Non. Le loyer de la maison d'habitation louée avec la ferme est actualisé selon l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE, et non selon l'indice national des fermages. Un bail bien rédigé distingue les deux composantes dès l'origine.

Actualité – Cabinet DK

Q: Quel est l'indice des fermages 2026 ?

L'indice national des fermages 2026 s'établit à 127,04 (base 100 en 2009), en hausse de 3,23 % par rapport à l'indice 2025 (123,06). Il a été constaté par l'arrêté du 11 août 2026, publié au Journal officiel du 13 août 2026, et s'applique aux échéances de fermage comprises entre le 1er octobre 2026 et le 30 septembre 2027.

Indice des fermages 2026 : 127,04 (+ 3,23 %), ce qui change pour votre loyer

Caroline De Salins Kemlin — Fri, 14 Aug 2026 16:50:20 +0000

L’arrêté du 11 août 2026, publié au Journal officiel du 13 août, fixe l’indice national des fermages à 127,04, en hausse de 3,23 % sur un an. Tous les fermages de France dont l’échéance tombe entre le 1^er octobre 2026 et le 30 septembre 2027 doivent être actualisés à ce taux — automatiquement, sans négociation, et que le bail le prévoie ou non. Décryptage complet du chiffre, de son calcul, et mode d’emploi pour actualiser votre loyer sans erreur.

L’essentiel en 6 lignes

Indice national des fermages 2026 : 127,04 (base 100 en 2009).
Variation : + 3,23 % par rapport à l’indice 2025 (123,06).
Texte : arrêté du 11 août 2026, JO du 13 août 2026 (JORF n° 0188).
Application : échéances du 1^er octobre 2026 au 30 septembre 2027.
Coefficient à appliquer : 127,04 ÷ 123,06 = 1,03234.
Exemple : un fermage de 4 500 € passe à 4 645,54 € (+ 145,54 €).

Ce que dit l’arrêté du 11 août 2026

Comme chaque été, le ministère de l’Agriculture a constaté par arrêté la valeur de l’indice national des fermages pour l’année en cours. L’arrêté du 11 août 2026, publié au Journal officiel du 13 août 2026 (JORF n° 0188, texte n° 13, NOR AGRT2618753A), a été pris sur le fondement des articles L. 411-11, R. 411-9-1, R. 411-9-2 et R. 411-9-3 du code rural et de la pêche maritime, après examen par la Commission des comptes de l’agriculture de la Nation réunie le 7 juillet 2026.

Le texte est court mais il contient trois chiffres, et non un seul. C’est là que se joue la compréhension de la hausse :

Indice constaté pour 2026 (base 100 en 2009)	Valeur	Évolution sur un an
Revenu brut d’entreprise agricole (RBEA) national à l’hectare	126,85	+ 4,72 %
Prix du produit intérieur brut (PIB)	127,32	+ 1,09 %
Indice national des fermages	127,04	+ 3,23 %

Comment obtient-on 127,04 ? Le calcul, pas à pas

Depuis la loi de modernisation de l’agriculture de 2010, l’indice est national et unique — les anciens indices départementaux ont disparu — et sa composition est verrouillée par la loi. Il combine deux ingrédients, dans une proportion invariable :

60 % : le revenu brut d’entreprise agricole national à l’hectare, apprécié sur les cinq dernières années. Ce lissage quinquennal est essentiel : il amortit les à-coups d’une campagne exceptionnelle, en bien comme en mal, et explique pourquoi l’indice réagit toujours avec retard à la conjoncture ;
40 % : l’évolution du niveau général des prix de l’année précédente, mesurée par l’indice de prix du PIB. C’est la composante « inflation ».

Appliqué aux valeurs de l’arrêté, le calcul se pose ainsi :

(126,85 × 60 %) + (127,32 × 40 %)

= 76,11 + 50,93

= 127,04

Puis, pour obtenir la variation applicable aux loyers : 127,04 ÷ 123,06 = 1,03234, soit + 3,23 %.

Ce que dit la loi

L’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime dispose que le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est actualisé chaque année selon la variation de l’indice national des fermages, composé à 60 % de l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole à l’hectare constaté au plan national sur les cinq années précédentes, et à 40 % de l’évolution du niveau général des prix de l’année précédente. L’indice est constaté chaque année par arrêté du ministre chargé de l’agriculture. Cette règle est d’ordre public : une clause du bail qui prévoirait un autre mode d’indexation serait réputée non écrite.

Pourquoi une hausse aussi marquée cette année ?

La progression a surpris, y compris les organisations professionnelles, après une année 2025 quasiment atone (+ 0,42 %). L’explication tient presque entièrement à la composante agricole, et non à l’inflation.

L’inflation, elle, est faible. L’indice de prix du PIB ne progresse que de 1,09 %. À elle seule, cette composante aurait produit une hausse d’à peine plus de 0,4 point.

C’est le revenu agricole qui tire tout. Le RBEA national à l’hectare bondit de 4,72 %, et comme il pèse 60 % de l’indice, il apporte à lui seul près de 2,8 points des 3,23 %. Cette amélioration reflète le redressement des résultats économiques moyens des exploitations françaises, porté notamment par les productions animales, dont les cours ont été bien orientés.

Il faut toutefois lire ce chiffre pour ce qu’il est : une moyenne nationale, tous secteurs et toutes régions confondus, lissée sur cinq ans. Elle ne dit rien de la situation d’une exploitation céréalière touchée par la sécheresse, d’un vignoble en crise de mévente ou d’un élevage aux charges alourdies. C’est la limite structurelle du mécanisme : il indexe des loyers individuels sur une statistique agrégée.

Le débat professionnel

Plusieurs organisations syndicales ont demandé le gel de l’indice pour 2026, faisant valoir que les fermages auront augmenté de près de 20 % entre 2022 et 2026 — précisément + 19,3 % en cumulant les cinq revalorisations depuis l’indice 2021 — dans un contexte de sécheresses répétées, de restrictions d’eau et de tensions de trésorerie. Le gouvernement n’a pas donné suite : l’indice est un constat statistique encadré par la loi, pas une décision d’opportunité. Sa modification supposerait un changement de texte, non un arbitrage ministériel.

Qui est concerné, et à partir de quand ?

L’indice publié à l’été s’applique aux échéances de fermage comprises entre le 1^er octobre 2026 et le 30 septembre 2027. Trois précisions comptent :

C’est la date d’échéance prévue au bail qui commande, et non la date de paiement effectif. Un fermier qui règle avec deux mois de retard une échéance du 15 septembre 2026 reste sous l’indice 2025.
L’actualisation joue de plein droit. Elle n’a pas à être négociée, ni acceptée, ni même mentionnée dans le bail. Ni le bailleur ni le preneur ne peuvent s’y soustraire.
Elle concerne les terres nues et les bâtiments d’exploitation. La maison d’habitation louée avec la ferme suit un autre indice (voir plus bas).

Concrètement : une échéance au 11 novembre 2026 (date de Saint-Martin, très fréquente dans les baux) est actualisée avec l’indice 2026 ; une échéance au 1^er mars 2027 également ; une échéance au 29 septembre 2026 relevait encore de l’indice 2025.

Mode d’emploi : actualiser votre fermage sans erreur

La formule

Fermage 2026 = fermage de l’échéance précédente × (127,04 ÷ 123,06)

soit : fermage précédent × 1,03234

Cette formule ne dit rien du montant de départ : sur la façon dont le fermage est fixé à l’origine, entre les minima et maxima de l’arrêté préfectoral, voir notre fiche sur le calcul du fermage — et, pour le contrat lui-même, conclure un bail rural.

Trois exemples chiffrés

Situation	Échéance 2025	Échéance 2026	Écart
Fermage à l’hectare	200,00 €/ha	206,47 €/ha	+ 6,47 €
Petite propriété (≈ 25 ha)	4 500,00 €	4 645,54 €	+ 145,54 €
Exploitation de 80 ha à 185 €/ha	14 800,00 €	15 278,66 €	+ 478,66 €

La règle d’or : repartir du bon montant

L’actualisation est une chaîne. On applique le coefficient au fermage effectivement dû à l’échéance précédente — jamais au fermage d’origine inscrit dans le bail. Une erreur commise une année se propage mécaniquement à toutes les suivantes, et l’écart grandit d’année en année. Avant d’appliquer l’indice 2026, il est donc prudent de vérifier que le montant 2025 était lui-même exact.

Bonne pratique

Adressez chaque année à votre fermier un appel de fermage écrit mentionnant l’ancien montant, l’indice appliqué, le coefficient et le nouveau montant. Ce courrier vaut décompte, facilite le suivi comptable des deux parties et constitue une preuve précieuse en cas de désaccord ultérieur. Le cabinet établit ces appels pour les propriétés dont il assure la gestion : aucune actualisation n’est jamais perdue.

Huit ans d’indice des fermages : la trajectoire

Replacer 2026 dans la série longue éclaire le débat en cours. Après deux années de forte poussée inflationniste (2023 et 2024), une pause en 2025, l’indice repart nettement à la hausse — mais cette fois pour une raison différente.

Année	Indice	Variation	Échéances concernées
2019	104,76	+ 1,66 %	1^er oct. 2019 → 30 sept. 2020
2020	105,33	+ 0,54 %	1^er oct. 2020 → 30 sept. 2021
2021	106,48	+ 1,09 %	1^er oct. 2021 → 30 sept. 2022
2022	110,26	+ 3,55 %	1^er oct. 2022 → 30 sept. 2023
2023	116,46	+ 5,63 %	1^er oct. 2023 → 30 sept. 2024
2024	122,55	+ 5,23 %	1^er oct. 2024 → 30 sept. 2025
2025	123,06	+ 0,42 %	1^er oct. 2025 → 30 sept. 2026
2026	127,04	+ 3,23 %	1^er oct. 2026 → 30 sept. 2027

Sur la période, un fermage de 100 € en 2021 vaut 119,31 € après l’échéance de 2026 : c’est la mesure exacte de la hausse cumulée de 19,3 % invoquée dans le débat professionnel.

Ce que l’indice ne concerne pas

Quatre situations échappent, totalement ou partiellement, à l’indice national des fermages. Les confondre est l’erreur la plus fréquente dans les dossiers que nous examinons.

La maison d’habitation. Lorsque le bail rural comprend un logement, son loyer est actualisé selon l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE, et non selon l’indice des fermages. Un bail bien rédigé distingue les deux composantes dès l’origine, avec un montant propre à chacune ; à défaut, la ventilation devra être reconstituée.
Le métayage. Le métayer ne verse pas un loyer en argent mais une part de récolte (le plus souvent le tiers). La rémunération du bailleur suit donc la production et les cours, sans passer par l’indice.
Les fermages payables en denrées. La loi n° 95-2 du 2 janvier 1995 a imposé l’expression du fermage en monnaie — mettant fin aux loyers en quintaux de blé — mais elle a maintenu une exception pour les terres portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles, ainsi que pour les bâtiments d’exploitation qui s’y rattachent : le loyer peut y rester fixé en une quantité de denrées, typiquement en bouteilles ou en hectolitres de vin. La valeur suit alors le produit, pas l’indice. Cette faculté reste encadrée par les usages locaux et l’arrêté préfectoral.
Les mises à disposition gratuites. Un prêt à usage (commodat), par définition sans contrepartie, ne comporte ni fermage ni indexation. C’est précisément ce qui le distingue du bail — et ce qui le prive des protections du statut du fermage.

Cinq points de vigilance pour cette échéance

1. Les actualisations oubliées se rattrapent — dans la limite de cinq ans

Beaucoup de bailleurs encaissent depuis des années le même montant, sans jamais avoir appliqué l’indice. Le rattrapage est possible : on recalcule le fermage exact année par année et l’on réclame les compléments. Mais la prescription quinquennale applicable aux loyers et fermages fait obstacle à toute réclamation au-delà de cinq ans. Un décompte précis, année par année, est indispensable avant d’écrire au fermier. Avec l’indice 2026, le manque à gagner d’un bailleur inattentif s’aggrave sensiblement.

2. Une longue tolérance ne vaut pas renonciation

Les tribunaux jugent de manière constante que l’actualisation s’opère de plein droit : le bailleur qui ne l’a pas réclamée n’y a pas renoncé pour autant, et le preneur ne peut opposer une tolérance ancienne au rétablissement du montant exact — sous la seule réserve de la prescription. Symétriquement, le bailleur ne peut exiger aucune majoration autre que celle résultant de l’indice.

3. Actualiser n’est pas encaisser

L’indice fixe le montant dû ; encore faut-il qu’il soit payé. Si l’échéance actualisée reste impayée, la procédure de l’article L. 411-31 du code rural s’applique : deux défauts de paiement, chacun ayant persisté trois mois après une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception postérieurement à l’échéance, ouvrent la voie à la résiliation du bail. Un paiement partiel n’est pas libératoire, et un règlement intervenu après l’expiration du délai de trois mois n’efface pas la faute. Dans un contexte de trésoreries tendues, la vigilance sur les encaissements de l’automne 2026 sera d’autant plus utile.

4. Indexation ≠ révision

Si le fermage lui-même paraît décroché de la valeur locative réelle — parce qu’il a été mal fixé à l’origine, ou que la consistance du bien a changé — l’indexation n’y remédiera pas : elle ne fait que reporter l’écart d’année en année. C’est une autre procédure qui s’ouvre alors, la révision du prix du fermage (article L. 411-13 du code rural), ouverte au cours de la troisième année de jouissance lorsque le prix s’écarte d’au moins un dixième de la valeur locative. Attention : le délai court à compter de l’entrée en jouissance et non de la signature, et l’action n’est ouverte qu’une fois par bail — elle se rouvre à chaque renouvellement. Les deux mécanismes sont indépendants et ne se substituent pas l’un à l’autre.

5. Vérifier le cadre préfectoral

Le fermage initial doit se situer entre les minima et maxima fixés par arrêté préfectoral dans chaque département, selon la nature des terres, la durée du bail et l’état des bâtiments. L’actualisation annuelle par l’indice ne remet pas ce cadre en cause, mais toute renégociation, tout renouvellement ou tout nouveau bail signé cet automne doit s’y conformer. Les arrêtés sont révisés périodiquement : mieux vaut travailler sur la version en vigueur au moment de la signature.

Questions fréquentes

Quel est l’indice des fermages 2026 ?

L’indice national des fermages 2026 s’établit à 127,04 (base 100 en 2009), en hausse de 3,23 % par rapport à l’indice 2025 (123,06). Il a été constaté par l’arrêté du 11 août 2026, publié au Journal officiel du 13 août 2026, et s’applique aux échéances de fermage comprises entre le 1^er octobre 2026 et le 30 septembre 2027.

Comment calculer mon nouveau fermage ?

Multipliez le fermage effectivement dû à l’échéance précédente par 127,04 ÷ 123,06, soit 1,03234. Un fermage de 6 000 € devient ainsi 6 194,05 €. Repartez toujours du montant de l’année précédente, jamais du montant d’origine du bail.

L’actualisation est-elle obligatoire ?

Oui. L’article L. 411-11 du code rural prévoit que le fermage des terres et bâtiments d’exploitation est actualisé chaque année selon la variation de l’indice national. Cette règle est d’ordre public : une clause prévoyant un autre mode d’indexation serait réputée non écrite. Le bailleur peut renoncer à réclamer la hausse, mais il ne peut lui substituer un autre calcul.

Mon bail ne mentionne aucune indexation. Suis-je concerné ?

Oui. L’actualisation s’applique de plein droit, que le bail la prévoie ou non, et même s’il est verbal. Le silence du contrat est sans effet sur le mécanisme légal.

Puis-je rattraper des actualisations oubliées ?

En partie. Vous pouvez recalculer le fermage exact et réclamer les compléments dans la limite de la prescription de cinq ans applicable aux loyers et fermages. Au-delà, les sommes sont définitivement perdues. Un décompte année par année est indispensable avant toute réclamation.

Le fermier peut-il contester la hausse ?

Il peut contester le calcul — montant de départ erroné, indice mal appliqué, mauvaise période — mais non le principe ni le taux, qui résultent d’un arrêté ministériel. En cas de désaccord persistant, le litige relève du tribunal paritaire des baux ruraux, précédé d’une tentative de conciliation.

Et le loyer de la maison d’habitation ?

Il suit l’indice de référence des loyers (IRL) de l’INSEE, à une autre périodicité et à un autre taux. Si votre bail globalise les deux loyers sans les distinguer, une ventilation est nécessaire : c’est un point à régulariser, idéalement au prochain renouvellement.

Vos fermages sont-ils à jour ?

Vérification des montants dus, reconstitution des actualisations oubliées, décompte de rattrapage, appels de fermage annuels, ventilation terres / habitation : le Cabinet DK remet vos comptes à jour et sécurise chaque échéance. Expert foncier et agricole depuis 1980, le cabinet intervient en Île-de-France, en Bretagne et en Rhône-Alpes.

Prendre contact avec le cabinet

Consulter le guide du foncier — 210 fiches sur le bail rural, le foncier agricole et la transmission →

Article publié le 14 août 2026. Sources : arrêté du 11 août 2026 constatant pour 2026 l’indice national des fermages (JORF n° 0188 du 13 août 2026) ; articles L. 411-11 et R. 411-9-1 à R. 411-9-3 du code rural et de la pêche maritime. Information générale ne constituant pas un conseil juridique personnalisé : consultez le cabinet pour l’analyse de votre situation.

Regards d’Expert : La gestion touristique des monuments historiques

Caroline De Salins Kemlin — Mon, 09 Feb 2026 15:46:45 +0000

Une publication de Caroline de SALINS-KEMLIN, Expert Agricole & Foncier au sein du Cabinet DK.

Retrouvez l’intégralité de cette analyse dans le cahier de décembre 2025 de la Confédération des Experts Fonciers (Dossier technique n°12 : « Les biens à destination touristique et de loisir »).

La France est mondialement reconnue pour la richesse de son patrimoine architectural et historique. Avec près de 45 000 monuments historiques protégés, dont environ 14 000 accessibles au public, elle possède le premier parc patrimonial d’Europe.

Mais derrière cette vitrine prestigieuse se cache une réalité complexe : l’entretien, la restauration et l’ouverture au public représentent des charges considérables, notamment pour les propriétaires privés qui détiennent encore près de la moitié de ces édifices. Ces biens sont parfois liés à un domaine agricole, dont la gestion est assurée par des Experts Fonciers.

I. Le cadre juridique : entre protection et obligations

1) Inscription et classement Un monument peut bénéficier de deux degrés de protection au titre des Monuments Historiques :

L’Inscription : Premier degré de protection, elle offre plus de souplesse tout en imposant la conservation d’éléments remarquables. Elle est décidée par le Préfet de région.
Le Classement : Plus contraignant, il concerne les édifices d’un intérêt public majeur. Il est décidé par le ministre de la Culture. Dans les deux cas, toute modification est soumise à l’autorisation préalable de l’administration (DRAC ou ABF), ce qui peut complexifier les délais et les financements.

2) ERP : l’accueil du public Dès qu’un site ouvre ses portes, il devient un Établissement Recevant du Public (ERP). Cela implique des obligations strictes en matière de sécurité incendie et d’accessibilité. Concilier ces normes avec l’architecture ancienne est un défi qui nécessite souvent des mesures compensatoires validées par dérogation.

3) Protection environnementale Un site peut également être protégé au titre de l’environnement et du paysage (loi de 1930). Sous la tutelle de la DREAL, ce classement interdit toute modification majeure sans autorisation spéciale du ministre chargé de l’Environnement.

II. Un écosystème d’acteurs complexe

Le gestionnaire doit naviguer entre plusieurs partenaires stratégiques :

La DRAC : Service déconcentré du ministère de la Culture, elle contrôle les travaux mais permet aussi l’octroi de subventions.
Les relais touristiques : Offices de Tourisme, comités départementaux (CDT) et régionaux (CRT) agissent comme des hubs pour attirer les visiteurs.
Les collectivités et associations : Elles cofinancent certains projets et créent le tissu social indispensable à la vie du monument.

III. Les modèles économiques : rentabilité et diversification

1) La billetterie Bien que source première de revenus, elle est rarement suffisante. La rentabilité dépend de la notoriété du site et de sa proximité avec un bassin de population important.

2) L’événementiel et la location C’est un levier stratégique majeur. Pour un château de taille moyenne, les coûts d’entretien peuvent atteindre 100 000 € par an. L’événementiel (mariages, séminaires) peut représenter 30 à 50 % du chiffre d’affaires global.

3) Diversification des revenus De nombreux sites complètent leur offre par :

Des boutiques de produits dérivés et artisanat local.
De la restauration (salons de thé, restaurants éphémères).
Des expériences immersives (ex : expositions thématiques pour cibler les familles).

IV. Retombées sociales et environnementales

L’ouverture d’un monument dynamise le territoire :

Emploi : Soutien aux artisans spécialisés (tailleurs de pierre, couvreurs) dont les métiers sont non délocalisables.
Éducation : Transmission de l’histoire et des savoir-faire auprès du public scolaire.
Écologie : Utilisation de matériaux durables pour les restaurations et gestion écologique des parcs (biodiversité).

V. L’Expert Foncier : chef d’orchestre du patrimoine

Le gestionnaire — qu’il soit le propriétaire ou un professionnel comme l’Expert Foncier — assure une mission plurielle :

Administration et conservation : Veiller au respect des normes et à l’entretien du site.
Médiation : Faire le lien entre les institutions, les visiteurs et les partenaires privés.
Équilibre financier : Rechercher la rentabilité sans dénaturer l’âme du lieu.

« Nous avons fait le choix de la diversification : visites classiques, théâtralisées, mariages, concerts et séminaires. Mais tout cela suppose une gestion fine. Le rôle du gestionnaire est de faire en sorte que le monument vive… tout en assurant son avenir pour la famille propriétaire. »

Vers une gestion patrimoniale durable

La gestion des monuments historiques est l’un des exercices les plus complexes du secteur culturel. Elle exige une expertise juridique, économique et sociale, mais aussi « du cœur ». C’est grâce à cette vision stratégique que les monuments, loin d’être de simples témoins du passé, deviennent des lieux vivants et rentables en vue d’une transmission aux générations futures.

Caroline de SALINS-KEMLIN Expert Agricole & Foncier – Cabinet DK

Source originale : de SALINS-KEMLIN, C. (2025). « La gestion touristique des monuments historiques : concilier patrimoine, économie et société ». Le Cahier des Experts Fonciers, n°12.

Fermages 2025 et taxes foncières : ce qui change pour les propriétaires et les preneurs

Caroline De Salins Kemlin — Fri, 05 Sep 2025 08:21:51 +0000

L’année 2025 apporte deux évolutions majeures pour le monde rural :

La publication de l’indice national des fermages fixé à 123,06 ;
La modification de la répartition de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFNB), avec un dégrèvement porté de 20 % à 30 % au profit du preneur.

L’indice national des fermages 2025

Conformément aux dispositions légales, l’indice national des fermages est actualisé chaque année et sert de référence pour la fixation des loyers des terres nues et des bâtiments d’exploitation agricole.

Pour la campagne en cours (1er octobre 2024 – 30 septembre 2025), l’indice a été fixé à 123,06. Une légère augmentation de +0,42% par rapport au deux dernières années. Cette évolution reflète l’augmentation du revenu brut d’exploitation agricole et celle du niveau général des prix.

Taxes foncières : un dégrèvement accru pour le preneur

Depuis 2006, les terres agricoles bénéficient d’un dégrèvement de 20 % de la TFNB, imputé directement au locataire. La loi n°2025-127 du 14 février 2025 fait évoluer ce dispositif en portant ce dégrèvement à 30 % .

Conséquences pratiques :

Pour le bailleur : aucun impact direct, puisqu’il continue à régler 70 % du montant affiché sur son avis d’imposition (contre 80 % auparavant).
Pour le preneur : le bénéfice est significatif, avec une baisse de sa charge fiscale. Le calcul de répartition évolue :
Si le bail prévoyait un remboursement inférieur à 30 %, le fermage doit être ajusté à la baisse, selon un coefficient correcteur (1,43).
Si le bail fixait un remboursement exact de 30 %, le preneur n’a plus à reverser cette part au propriétaire.
Si le bail prévoyait plus de 30 %, le preneur rembourse désormais uniquement la différence corrigée.

Ces nouvelles règles visent à mieux équilibrer la charge fiscale entre bailleurs et exploitants, tout en tenant compte des réalités économiques du secteur agricole.

Quelles implications pour les exploitants et les propriétaires ?

Ces évolutions invitent à une vigilance particulière dans la gestion des baux ruraux :

Ajustement du montant des fermages pour respecter la nouvelle référence d’indice ;
Vérification des clauses des baux concernant la répartition des taxes, afin d’appliquer correctement la réforme.

Le rôle de l’accompagnement

Pour les propriétaires comme pour les exploitants, ces ajustements réglementaires soulignent l’importance d’un accompagnement expert. Au Cabinet DK, nous aidons nos clients à :

Calculer et appliquer les évolutions des fermages ;
Vérifier la conformité des baux aux nouvelles règles fiscales ;
Sécuriser la relation bailleur-preneur dans la durée.

Indice national des fermages 2025 : ce qu’il faut retenir

Caroline De Salins Kemlin — Wed, 30 Jul 2025 08:18:07 +0000

Arrêté du 23 juillet 2025 – JORF n° 0173 du 27 juillet 2025

Indice national des fermages : 123,06 (+0,42 % par rapport à 2024)

1. Contexte réglementaire

Chaque année, le ministère de l’Agriculture et de la Souveraineté alimentaire actualise l’indice national des fermages (article L. 411-11 du Code rural). Cet indice sert de référence pour la révision des loyers des terres nues et des bâtiments d’exploitation agricole, applicables à toutes les échéances comprises entre le 1er octobre 2025 et le 30 septembre 2026.

La formule de calcul combine :

60 % de l’indice du revenu brut d’entreprise agricole national à l’hectare (RBEA), fixé à 121,13 en 2025 (base 100 = 2009) ;
40 % de l’indice des prix du produit intérieur brut (PIB), fixé à 125,95 (base 100 = 2009).

Le résultat obtenue pour 2025 est 123,06, soit une augmentation de 0,42 % par rapport à l’indice 2024 (122,55).

2. Comment actualiser votre fermage ?

La revalorisation des loyers agricoles est automatique ; elle s’opère via la formule suivante :

Fermage 2025 = Fermage 2024 × (123,06 / 122,55)

Exemple pratique

Un loyer de 200 €/ha en 2024 deviendra :
200 € × 123,06 / 122,55 = 200,83 €/ha (+0,83 €).

3. Que signifie cette variation modérée ?

Après deux années de hausses marquées (+5,63 % en 2023 ; +5,23 % en 2024), l’indice 2025 reflète :

La stabilisation des revenus agricoles, sous l’effet d’un ralentissement des cours et d’une inflation maîtrisée.
La prise en compte d’un contexte économique plus incertain (coût des intrants, climat, transition écologique) qui pèse sur les marges.

Cette hausse modeste limite l’impact financier sur les exploitants tout en préservant la rentabilité des propriétaires bailleurs.

4. Points d’attention pour 2025

Renégociation de bail : la faible progression de l’indice ne remet pas en cause la possibilité de réviser, lors du renouvellement du bail, les clauses (échelonnement de paiement, indexation intra-annuelle).
Nouvelle PAC et PSN : la programmation 2023‑2027 introduit plusieurs ajustements (bonus haies, adaptation BCAE) susceptibles d’influer sur les charges et les revenus.
Performance énergétique des bâtiments : les rénovations engagées par l’exploitant n’impactent pas directement le loyer, mais la répartition des investissements peut être intégrée dans le bail (article L. 411‑55 CRPM).

5. Le rôle du Cabinet DK

Calculs personnalisés : nous vérifions l’application correcte de l’indice par parcelle et par bâtiment, y compris en présence de terres classées parcelles de subsistance ou hors valeur.
Médiation bailleur‑preneur : notre expertise facilite la concertation et prévient les litiges liés au fermage.
Conseil stratégique : analyse d’opportunité (mise à bail, vente, agrivoltaïsme), intégration des critères environnementaux et valorisation patrimoniale.

Pour toute question sur l’application de l’indice 2025 ou la gestion de vos baux ruraux, contactez les experts fonciers et agricoles du Cabinet DK.

Sources : Arrêté du 23 juillet 2025 (NOR AGRT2519477A) – Journal officiel du 27 juillet 2025.

Immobilier 2025 : Stabilisation du marché et perspectives prudentes

Caroline De Salins Kemlin — Mon, 28 Apr 2025 15:06:49 +0000

Le marché immobilier français montre enfin des signes de stabilisation après plusieurs années de turbulences. Selon les derniers chiffres publiés par les Notaires de France et l’INSEE, le volume annuel des transactions de logements anciens s’établit à 803 000 fin février 2025, après avoir touché un point bas à 777 000 en octobre 2024. Cette stabilisation marque un tournant significatif après une baisse continue sur plus de trois ans.

Des prix désormais plus stables

Les prix des logements anciens ont connu une baisse modérée en 2024, avec un recul moyen de -2,1% en France métropolitaine. Cette diminution est moins forte que précédemment, indiquant un ralentissement de la baisse générale des prix. Sur le marché des appartements anciens, les prix ont diminué de 1,8%, tandis que ceux des maisons anciennes ont enregistré une baisse légèrement plus marquée de 2,3%.

En Île-de-France, cette baisse annuelle est plus notable à -3,6%, avec une diminution particulièrement marquée sur les maisons (-5%) par rapport aux appartements (-2,9%). Le prix moyen au m² à Paris reste stable autour de 9 500 €, confirmant cette tendance à la stabilisation.

Un marché en reprise mais fragile

Les indicateurs avancés basés sur les avant-contrats projettent une légère hausse des prix à horizon mai 2025 (+0,4% sur un an). Cette prévision optimiste est toutefois tempérée par des incertitudes économiques et politiques, notamment les récentes tensions commerciales internationales et la politique monétaire fluctuante de la Banque Centrale Européenne (BCE).

En effet, bien que la BCE ait abaissé ses taux directeurs pour soutenir la reprise économique et contrer l’inflation, des augmentations marginales des taux d’emprunt début avril 2025 pourraient freiner l’optimisme des acquéreurs potentiels.

Le marché du neuf en quête de rebond

Le marché du logement neuf enregistre quant à lui des signes encourageants, avec une hausse notable des logements commencés (+14,2%) et autorisés (+4,5%). Cependant, les mises en vente restent en baisse (-7,5%), soulignant une prudence persistante des promoteurs face aux incertitudes économiques. Par ailleurs, les coûts de construction, potentiellement impactés par une hausse des droits de douane, pourraient poser des défis supplémentaires.

La performance énergétique au cœur des préoccupations

L’année 2024 a aussi été marquée par une évolution dans le diagnostic de performance énergétique (DPE), notamment pour les logements de moins de 40 m². Ce changement a entraîné une baisse de la part des logements énergivores (classes F et G) sur le marché, passant de 20% en 2023 à 17% en 2024. Cette évolution reflète une prise de conscience accrue des enjeux énergétiques et leur impact direct sur le marché immobilier.

Perspectives pour l’avenir

Malgré une stabilisation générale, les acteurs du marché doivent rester vigilants. Les incertitudes économiques internationales, couplées aux réalités locales du marché français, nécessitent une adaptation constante des stratégies immobilières. Pour le Cabinet DK, ces évolutions sont à suivre de près afin d’accompagner au mieux ses clients dans un contexte toujours changeant.

Source : Note de conjoncture immobilière des Notaires de France
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Loi du 24 mars 2025 : Vers une agriculture française souveraine et renouvelée

Caroline De Salins Kemlin — Mon, 31 Mar 2025 06:43:33 +0000

La loi d’orientation du 24 mars 2025 sur la souveraineté agricole et le renouvellement des générations marque une étape clé dans l’évolution du modèle agricole français. Adoptée pour répondre aux enjeux cruciaux de sécurité alimentaire, de transition écologique et de renouvellement des générations agricoles, cette loi vise à renforcer durablement la résilience du secteur agricole.

Une souveraineté alimentaire renforcée

Au cœur de cette loi figure l’ambition de garantir la souveraineté alimentaire de la France. Cela passe notamment par une réduction des dépendances extérieures et une valorisation des productions locales. La loi encourage ainsi la structuration des filières courtes, la relocalisation des productions essentielles et le soutien aux produits français dans la restauration collective publique. L’objectif est clair : favoriser une agriculture qui soit à la fois autonome et compétitive.

Favoriser l’installation de nouveaux agriculteurs

Le renouvellement des générations constitue un enjeu majeur auquel répond spécifiquement cette loi. Des dispositifs concrets sont introduits pour faciliter l’installation des jeunes agriculteurs et des nouveaux entrants. Parmi ces mesures, figure notamment la création d’un diplôme de niveau Bac+3 spécialisé en agronomie, visant à professionnaliser davantage l’accès à la profession agricole. Par ailleurs, un guichet unique d’accueil est instauré afin de simplifier les démarches administratives et accompagner au mieux les projets d’installation.

Des mesures environnementales ambitieuses

La transition écologique est également une priorité de cette loi d’orientation agricole. Elle prévoit notamment la réduction de l’usage des intrants chimiques et la promotion de pratiques agricoles durables. Le soutien financier aux exploitations engagées dans l’agroécologie et la certification environnementale est renforcé, incitant ainsi les agriculteurs à adopter des pratiques vertueuses pour l’environnement et la biodiversité.

Simplification administrative et adaptation réglementaire

Dans un souci d’efficacité et de pragmatisme, la loi met également en place un processus de simplification administrative, répondant à une demande forte du monde agricole. L’objectif affiché est de faciliter le quotidien des agriculteurs, d’accélérer la réalisation des projets agricoles, notamment en matière de gestion de l’eau et d’installation d’élevages, et d’alléger les contraintes bureaucratiques qui pèsent sur les exploitants.

Un cadre financier innovant

Enfin, cette loi introduit un cadre financier innovant visant à faciliter les investissements agricoles et à mobiliser davantage l’épargne privée vers le secteur agricole. Des mécanismes de portage foncier et des outils financiers spécifiques, appuyés notamment par la Banque des territoires et France 2030, permettront de renforcer les capacités d’investissement des agriculteurs.

Conclusion : une loi tournée vers l’avenir

Avec cette loi du 24 mars 2025, la France se dote d’un cadre ambitieux et cohérent pour relever les défis actuels et futurs de son agriculture. Elle ouvre la voie à un secteur agricole renforcé, plus durable, et attractif pour les nouvelles générations. Le Cabinet DK suivra avec attention la mise en œuvre de ces mesures structurantes et reste mobilisé pour accompagner tous les acteurs du monde agricole dans cette dynamique de transformation.

Source : https://www.vie-publique.fr/loi/293610-agriculture-loi-24-mars-2025-dorientation-souverainete-agricole
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Forêt et climat : comment préparer l’avenir face aux défis environnementaux ?

Caroline De Salins Kemlin — Wed, 19 Feb 2025 16:42:52 +0000

Le changement climatique impacte de plus en plus nos forêts. Sécheresses, incendies, maladies, attaques parasitaires : les menaces sont nombreuses et fragilisent cet écosystème essentiel. Face à ces enjeux, la France se mobilise pour renforcer la résilience de ses forêts et accompagner leur adaptation.

Le ministère de l’Agriculture et de la Souveraineté Alimentaire consacre un numéro spécial à ces problématiques dans son magazine Le Grand Défi de la Forêt – La Forêt à l’Épreuve du Climat. Ce document revient sur les grands enjeux climatiques et les stratégies mises en place pour préserver et gérer durablement les forêts françaises.

Un état des lieux des forêts françaises

Aujourd’hui, les forêts couvrent 32 % du territoire métropolitain, soit 17,5 millions d’hectares. Elles jouent un rôle clé en tant que puits de carbone, habitat pour la biodiversité et source de ressources économiques. Toutefois, l’augmentation des températures et les épisodes climatiques extrêmes menacent leur équilibre.

Certaines essences, comme l’épicéa ou le chêne sessile, sont particulièrement vulnérables. Par ailleurs, la capacité des forêts à stocker du carbone tend à diminuer en raison du dépérissement des arbres et de la hausse des mortalités forestières.

Des stratégies d’adaptation pour renforcer la résilience des forêts

Pour répondre à ces défis, plusieurs leviers d’action sont mis en avant :

Diversification des essences : Planter des arbres mieux adaptés aux conditions climatiques futures permet de réduire la vulnérabilité des forêts.
Pratiques sylvicoles durables : Le développement de la “forêt mosaïque” et l’adoption de nouvelles méthodes de gestion améliorent la capacité des forêts à résister aux stress climatiques.
Allongement des rotations et diversification des cultures : Cette pratique permet de mieux répartir les risques et d’assurer une plus grande résilience face aux changements climatiques.
Suivi et recherche scientifique : Des organismes comme l’INRAE étudient l’évolution des forêts et proposent des solutions innovantes pour leur gestion.

Des politiques publiques pour accompagner ces transformations

L’État soutient activement la transition vers une sylviculture plus résiliente à travers plusieurs dispositifs :

Le Programme national de la forêt et du bois (PNFB), qui définit les grandes orientations pour la gestion forestière.
Les financements publics via France Relance et France 2030, qui ont permis de renouveler 46 000 hectares de forêts et de planter 58 millions d’arbres.
Le développement du label bas-carbone, qui favorise les investissements pour des projets forestiers durables.

Ces actions visent à préparer les forêts françaises aux évolutions climatiques tout en préservant leur rôle économique et environnemental.

Un document essentiel pour mieux comprendre ces enjeux

Le magazine Le Grand Défi de la Forêt – La Forêt à l’Épreuve du Climat propose une analyse approfondie de ces problématiques et des solutions mises en place. Il est une ressource précieuse pour les acteurs du secteur forestier, les propriétaires et les décideurs qui souhaitent anticiper et agir face aux défis climatiques.

Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire ce numéro spécial disponible ici : https://www.calameo.com/agri_gouv/read/0031969794f3d57037bb6